Ustawa o Rachunkowości
DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH
NIERUCHOMOŚĆ INWESTYCYJNA to: grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy, które właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszu lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości przy czym nieruchomość taka nie może być:
· wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych,
· przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki/leasingobiorcy.
* Zgodnie z poprawką z 2008 roku zakresem MSR 40 objęto także środki trwałe w budowie przeznaczone do użytkowania jako nieruchomości inwestycyjne.
Nieruchomości inwestycyjne należy odróżnić od nieruchomości traktowanych jako środek trwały.
W przypadku nieruchomości wykorzystywanych tylko w części do czerpania korzyści ekonomicznych, w pozostałej zaś – do podstawowej działalności operacyjnej obie części należy potraktować oddzielnie pod warunkiem, że każda z wyodrębnionych części może zostać odrębnie sprzedana bądź oddana w leasing finansowy W przeciwnym razie całą nieruchomość kwalifikuje się do inwestycji, tylko gdy nieznaczny jej fragment jest zajmowany przez właściciela.
Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana zarówno do celów inwestycyjnych, jak i innych, to w sytuacji, gdy poszczególne części nieruchomości mogłyby zostać oddzielnie sprzedane lub oddzielnie oddane w leasing finansowy, powinny być one ujmowane oddzielnie. Jeżeli takie rozdzielenie nie jest możliwe, to nieruchomość może być ujmowana jako nieruchomość inwestycyjna wówczas, gdy tylko nieznaczna jej część jest wykorzystywana w celach innych niż inwestycyjne.
Świadczenie dodatkowych usług
Jeżeli właściciel świadczy dodatkowe usługi na rzecz użytkownika nieruchomości inwestycyjnej, to nieruchomość ta nie będzie mogła zostać zakwalifikowana jako inwestycja, chyba że wartość tych usług stanowi stosunkowo nieznaczny element w całości przedsięwzięcia
(są to np. usługi ochrony i utrzymania obiektu).
Po aktualizacji 1.01.2005r. w zakres nieruchomości inwestycyjnych weszły również nieruchomości użytkowane na mocy umowy leasingu operacyjnego, o ile są spełnione warunki:
- pozostała część definicji nieruchomości inwestycyjnej jest spełniona
- leasing operacyjny jest ujmowany jakby był leasingiem finansowym
- do wyceny stosuje się model wartości godziwej
Jeżeli nieruchomość jest użytkowania na zasadzie leasingu operacyjnego „posiadaczy” jest dwóch: dawca i biorca.
Ustawa nie definiuje pojęcia „nieruchomość inwestycyjna”. Z treści art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości wynika, że do inwestycji zalicza się te nieruchomości, które przez jednostkę nie są użytkowane,
lecz zostały przez nią nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych zasobów, uzyskania z nich przychodów w postaci odsetek, dywidend lub innych pożytków, w tym również transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia określonej wyżej korzyści.
Powyższa definicja wskazuje, że do inwestycji zaliczamy aktywa spełniające następujące warunki:
- zostały nabyte a więc zakupione otrzymane w formie aportu lub nieodpłatnie, w tym w postaci darowizn, (nieruchomość wytworzona we własnym zakresie nie jest uznana za inwestycję)
- korzyści jakie czerpie jednostka z posiadanych aktywów przyjmują m.in. postać:
a) innych pożytków (czynsze z najmu)
b) zysków z transakcji (ze sprzedaży nieruchomości po wyższej cenie niż cena nabycia)
- celem nabycia aktywów jest osiąganie powyższych korzyści
Nowelizacja ustawy o rachunkowości wprowadza od 1.01.2009 roku nową definicję nieruchomości inwestycyjnych : zaliczamy do nich obiekty „ które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia (wskazanych ) korzyści
WYCENA NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH – wartość początkowa
Nieruchomość inwestycyjną początkowo wycenia się według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Przy początkowej wycenie uwzględnia się koszty przeprowadzenia transakcji.
Na cenę nabycia nieruchomości składa się cena zakupu powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z transakcją zakupu np. opłaty za obsługę prawna, podatek od zakupu nieruchomości
Kosztem wytworzenia nieruchomości zbudowanej przez jednostkę jest jej koszt ustalony na dzień zakończenia budowy i przystosowania do użytkowania. Do tego momentu nieruchomość wyceniana jest zgodnie
z MSR 16. Z dniem zakończenia budowy stosuje się MSR 40. ważny jest aspekt techniczny np. gotowość budynku do jego wynajęcia, a nie pełne obłożenie przez najemców.
Koszt wytworzenia nieruchomości zbudowanej przez jednostkę powiększają: koszty finansowania zewnętrznego (np., związane z powstającym obiektem odsetki od różnego rodzaju zobowiązań , różnice kursowe).
Wartość początkową należy powiększyć również o późniejsze nakłady na nieruchomość inwestycyjną pod warunkiem, że w wyniku ich poniesienia jednostka uzyska w przyszłości korzyści ekonomiczne związane z tą nieruchomością w wymiarze przewyższającym pierwotne oszacowanie
Wszystkie pozostałe nakłady powinny obciążyć koszty okresu w którym zostały poniesione.
Nieruchomości wyceniane są wg ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Cena nabycia - to cena zakupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w przypadku importu powiększona o obciążenia o charakterze publicznoprawnym oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu
zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu, a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szczególności przyjętego nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny - jego wyceny dokonuje się według
ceny sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu.
Koszt wytworzenia produktu obejmuje koszty pozostające w bezpośrednim związku z danym
produktem oraz uzasadnioną część kosztów pośrednio związanych z wytworzeniem tego produktu. Koszty bezpośrednie obejmują wartość zużytych materiałów bezpośrednich, koszty pozyskania i przetworzenia związane bezpośrednio z produkcją i inne koszty poniesione w związku z doprowadzeniem
produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje w dniu wyceny. Do uzasadnionej, odpowiedniej do okresu wytwarzania produktu, części kosztów pośrednich zalicza się zmienne pośrednie koszty produkcji oraz tę część stałych, pośrednich kosztów produkcji, które odpowiadają poziomowi tych kosztów przy
normalnym wykorzystaniu zdolności produkcyjnych.
Jeżeli nie jest możliwe ustalenie kosztu wytworzenia produktu, jego wyceny dokonuje się według ceny sprzedaży netto takiego
samego lub podobnego produktu, pomniejszonej o przeciętnie osiągany przy sprzedaży produktów zysk brutto ze sprzedaży, a w przypadku produktu w toku - także z uwzględnieniem stopnia jego przetworzenia.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH – wycena bilansowa
Po ujęciu początkowym, nieruchomości inwestycyjne mogą być wyceniane według dwóch modeli:
a) Wartości godziwej lub
b) Ceny nabycia ( kosztu wytworzenia )
Pozostawiono przedsiębiorstwu możliwość wyboru jednego z następujących modeli:
1) modelu godziwej
2) modelu kosztowego
ad 1) Jeżeli podmiot wybrał do wyceny model wartości godziwej, to: jednostka musi dokonywać odpisów aktualizujących doprowadzających wartość inwestycji na koniec każdego roku obrotowego do poziomu wartości godziwej.
Skutki aktualizacji wykazuje się wyłącznie wynikowo (w RziS w pozycji pozostałe przychody lub koszty operacyjne)
Najlepszą podstawa ustalenia wartości godziwej są dane pochodzące z aktywnego rynku (aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości, które charakteryzują się podobną lokalizacja, znajdują się w takim samym stanie, są leasingowane na podobnych zasadach, służą podobnym celom określonym w innych umowach.
ad 2) Jeżeli podmiot wybrał do wyceny model kosztowy to: wycena nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tyt. Trwałej utraty wartości
Nawet jeżeli przedsiębiorstwo wycenia nieruchomości inwestycyjne zgodnie z modelem kosztowym nie zwalnia go to z obowiązku ujawnienia ich wartości godziwej.
Wybrany model powinien być stosowany konsekwentnie w odniesieniu do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.
Jednostka, która posiada nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne ujmowane jako inwestycje, zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości na dzień bilansowy ma do wyboru dwie metody wyceny:
• według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - to znaczy pomniejszając o odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, lub
• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.
W polityce rachunkowości przyjęto założenie, że inwestycje w nieruchomości jednostka wycenia według zasad przyjętych dla podobnych środków trwałych, czyli regularnie dokonuje odpisów amortyzacyjnych i ewentualnych odpisów z tytułu trwałej utraty wartości.
Wg ustawy o rachunkowości,
aktualnie skutki zmian wartości godziwej rozliczane są przez kapitał z aktualizacji wyceny (art. 35, ust. 9), po nowelizacji od 1.01.2009 r. – przez pozostałe koszty/przychody operacyjne (art. 3 ust. 1, pkt. 32).
Nie ma obowiązku objęcia wyceną w wartości godziwej całego portfela. Oba modele są traktowane jednakowo (równorzędnie). Nie ma obowiązku ujawniania wartości godziwej w informacji dodatkowej. Możliwe jest przejście z jednego modelu na drugi. Wyceny nie musi dokonywać rzeczoznawca.
msu-ug