Gospodarka+nieruchomosciami-1.doc

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

I.              Pojęcie gospodarowania (administrowania, zarządzania)- jest to termin wieloznaczny spośród jego desygnatów za najważniejsze uznać należy:

1. Zarządzanie w ujęciu potocznym- jest to zespół działań polegających na dyspozycji, decyzji i nadzorze zarówno w sprawach dotyczących podstawowych zadań jednostki zarządzanej jak i we wszystkich innych kwestiach związanych z ich funkcjonowaniem nie wyłączając prawa mianowania tych organów reprezentujących tą jednostkę oraz samego prawa reprezentowania tej jednostki.
2. Zarządzanie w ujęciu ekonomicznym- jest to zespół działań zmierzających do zabezpieczenia wartości  jednostki zarządzanej, a w miarę możliwości do tej jednostki.
3. Zarządzanie w ujęciu funkcjonalnym- jest to zespół względnie stale powtarzających się czynności dotyczących jednostki zarządzanej obejmujące planowanie, organizowanie, motywowanie i kontrolowanie.
4. Zarządzanie w ujęciu cywilno-prawnym- jest to kierowanie sprawami majątkowymi jednostki zarządzanej w taki sposób w jaki pozwala to możliwie najlepiej zabezpieczyć jej interes ekonomiczny, obejmujące zarówno czynności faktyczne jak i prawne nie wyłączając prawa reprezentowania tej jednostki przed sądami i urzędami.

II.              Elementy wpływające na przebieg zarządzania nieruchomością

1. otoczenie nieruchomościami i zmiany które w nim zachodzą – wpływa ono na wielkość i strukturę popytu i podaży nieruchomościami decydując o jej pozycji na rynku obiektów konkurencyjnych. Analiza tego elementu obejmować będzie:

a)      tzw. środowisko własne

b)     tzw. środowisko konkurencyjne

c)      tzw. środowisko ogólne

2. Zmiany technologiczne na rynku nieruchomościami
3. poszukiwanie najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości
4. regulacje prawne i ich faktyczne konsekwencje
5. cykliczność faz rozwoju gospodarki obejmująca kolejne następowanie po sobie: ożywienie, rozkwit, recesja, depresja

III.              Strategie zarządzania nieruchomościami

Najistotniejszym jest podział na tzw. strategie defensywna i ofensywna

1. Strategia defensywna (bierna, pasywna)- przy tym typie zarządca skupia swoją działalność na zabezpieczeniu wartości ekonomicznej nieruchomości unikając przy tym działań obarczonych większym stopniem ryzyka.
2. Strategia ofensywna (aktywna, czynna)- przy tym typie zarządca zmierza do wzrostu wartości ekonomicznej nieruchomości nie unikając przy tym działań o charakterze ryzykownym.

IV.      Cechy osobowościowe i wiedza wymagana od zarządcy nieruchomości

1. wiedza o charakterze prawno-administracyjnym
2. wiedza techniczna z różnych dziedzin
3. wiedza managerska
4. wiedza z zakresu kontaktów międzyludzkich

V.           Specyfika zarządzania nieruchomościami lokalowymi

1.      mnogość tytułów prawnych do lokali mieszkalnych w ramach poszczególnych budynków

2.      duża różnorodność aktów prawnych regulujących poszczególne tytuły prawne do lokali mieszkalnych

3.      obowiązywanie czynszów o charakterze regulowanym w części zasobów lokalowych

4.      znaczny stopień zaległości czynszowej w części zasobów lokalowych

5.      zły system w dużej części zasobów lokalowych

6.      znaczne braki w dokumentacji technicznej w części zasobów lokalowych

7.      ograniczone możliwości dokonywania eksmisji z lokalów mieszkalnych

8.      znaczna skala niedopasowania osób zajmujących lokale mieszkalne do ich rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych

9.      ograniczone możliwości zamiany mieszkań

10.  monopolistyczna pozycja na rynku zarządców komunalnych