Ogólne tendencje na krajowym i światowym rynku nieruchomości w 2007 r spowodowały na polskim rynku mieszkaniowym szereg zmian. Utrzymujące się od ponad trzech lat ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych dobiegło końca , zapoczątkowując okres pewnych korekt i stabilizacji w perspektywie średniookresowej. Pod względem budowy nowych budynków mieszkalnych prognoza na 2008 rok jest optymistyczna . Oprócz typowych budynków mieszkalnych rynek nieruchomości w Polsce oferuje inwestorom nowe możliwości inwestycji w niszowych, w tym miedzy innymi luksusowe apartamenty, wysokościowce mieszkaniowe z funkcjami komercyjnymi , kamienice i tereny poddane rewitalizacji oraz lofty. Pod względem popytu rynek ten uważa się nadal za aktywny, popyt jest wciąż zadawalający , jednak wydłużył się okres absorpcji nowych powierzchni .
Deklarowany popyt na nieruchomości mieszkaniowe w Warszawie , Krakowie i Wrocławiu jest nadal duży. Jednak wskutek zastoju na rynkach zagranicznych i lokalnych spowodowany kryzysem kredytów hipotecznych w USA oraz sytuacją na rynkach krajowych rynkach kredytowych i finansowych poziom rzeczywistego popytu zmniejszył się w II połowie 2007 r.
Oczekuje się , że w2008 roku nie zmienią się preferencje klientów. Obiekty luksusowe i o wysokim standardzie w najlepszych lokalizacjach oraz nieruchomości o niższych cenach będą się cieszyć większym zainteresowaniem potencjalnych nabywców.
W 2007 roku na rynkach nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu pojawiły się pierwsze oznaki korekt cenowych . Obniżyło to znacznie tempo wzrostu cen do około 10-15% w Warszawie i Wrocławiu oraz do 5% w Krakowie. Mimo to ceny mieszkań w tych miastach będą nadal najwyższe.
Wrocław jest atrakcyjnym miastem zarówno dla inwestorów polskich jak i zagranicznych.
Na początku lat 90 poprzedniego stulecia wiele zagranicznych podmiotów zdecydowało się na zakup już istniejących obiektów przemysłowych jak np. brytyjski koncern CUSSOns, szwajcarsko-szwedzaka grupa kapitałowa ABB, MOELNYCK, Volvo, DeLaval, 3M, Whirpool, BCC.
Wrocław stanowi regionalne centrum usług finansowych i bankowości, w mieście działa około 30 różnych banków co sprawia, że jest regionalnym centrum usług finansowych. U podstaw rozwoju ekonomicznego leży m.in. korzystna lokalizacja, dostępność komunikacyjna, sprawnie funkcjonująca administracja lokalna. Liczba zarejestrowanych podmiotów gospodarczych w chwili obecnej wynosi 93 tysiące , w tym wyższa niż gdzie indziej liczba podmiotów zarejestrowanych w branży budowlanej. Według danych Urzędu Statystycznego w 2006 r. we Wrocławiu w sektorze przedsiębiorstw pracowało przeciętnie 134,9 tysięcy osób z czego w sektorze prywatnym około 89%.
Dzięki rozwiniętemu sektorowi usług PKB przypadający na jednego mieszkańca Wrocławia jest o 42% wyższy od wartości tego wskaźnika dla terytorium całej Polski.
Wszystko to sprawia, że Wrocław ma rozwinięty rynek pracy. Bezrobocie w ostatnich latach konsekwentnie spada, wskaźnik ten wyniósł 4,6 % w styczniu 2008 roku. ( w Polce wynosi 11,7% w styczniu 2008 roku) wg danych GUS. Gęstość zaludnienia 2160,8 osoby /km kw.
Wrocław oprócz silnej pozycji ekonomicznej jest także ważnym ośrodkiem kulturalnym i naukowym całego regionu- teatry, opera, teatr muzyczny, filharmonia, liczne kluby, muzea i galerie Miasto skupia duża liczbę szkół, uczelni zarówno państwowych jak niepaństwowych, placówek naukowo- badawczych. Należy do największych w kraju ośrodków uniwersyteckich.
Wszystko to w połączeniu z niezwykłą historią miasta, stałemu wzbogacaniu przez prestiżowe wydarzenia naukowe, kulturowe i sportowe sprawia, że Wrocław jest miastem o wysokiej randze, gdzie dobrze się żyje, mieszka, pracuje oraz miło spędza wolny czas.
Dynamiczny rozwój ekonomiczny miasta (stał się drugim po Warszawie ośrodkiem gospodarczym w Polsce), centrum kulturalne, naukowe i sportowe całego regionu, wysoka ranga miasta powodują, że Wrocław jest trzecim ważnym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych w Polsce zaraz po Warszawie i Krakowie.
Około 30% powierzchni Wrocławia posiada aktualne plany zagospodarowania przestrzennego, co stawia go w czołówce miast zdecydowanie przed Warszawą, Krakowem, Poznaniem, choć wciąż za Gdańskiem.
źródło: opracowanie REAS, Wrocławski Rynek Mieszkaniowy, październik 2007
Wskaźnikiem, który najczęściej jest używany w celu oszacowania dostępności mieszkań, jest relacja przeciętnej płacy do ceny 1 mkw. mieszkania.
Od roku 2000 ofertowe ceny mieszkań we Wrocławiu systematycznie rosną . W roku 2006 i 2007 wystąpił dość znaczący wzrost cen patrząc na lata poprzednie. Średnia cena oferowana w 2006 r. wynosiła 5 562 PLN/mkw. w 2007 wynosiła 7 149 PLN/mkw. Ceny ofertowe we Wrocławiu uległy w 2007 roku stabilizacji. Przeciętna cena wszystkich mieszkań oferowanych na rynku w III kw. 2007 roku wynosiła 7 212 PLN/mkw., nie biorąc pod uwagę cen luksusowych apartamentów, które stanową około 16% nowych mieszkań i III kw. 2007 .
Popyt na nowe mieszkania we Wrocławiu jest nadal duży. Na rynku niemal nie pozostają gotowe niesprzedane mieszkania.
Mała przejrzystość segmentu luksusowych apartamentów, często błędne postrzeganie tego rynku oraz brak dokładnie sprecyzowanej definicji doprowadziło do znacznego rozmycia rynku. Zatarcie różnic pomiędzy poszczególnymi segmentami spowodowało nadużycia ze strony deweloperów słowa „apartament” mającego na celu uzasadnienie wysokich cen ofertowych lokali.
RedNet Property Group Sp. z o.o. usystematyzował cechy jakie powinien posiadać lokal aby zasługiwał na nazwę apartament. Według nich najważniejszym kryterium jest odpowiedni rozkłada apartamentu, m.in. kuchnia, salon lub salon połączony z kuchnią, główna sypialnia z prywatnym wejściem do łazienki i garderoby, gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia, łazienka ogólna pralnia/pomieszczenie gospodarcze, łazienka do każdej kolejnej sypialni. W/w wymogi oznaczają, że musi to być lokal min. trzypokojowy. Minimalna powierzchnia apartamentu powinna być na poziomie około 100 m², co wynika z odpowiedniego rozkładu pomieszczeń z wyraźnym podziałem na część dzienną i część nocną. Po za tym apartament powinien posiadać: wysoki standard wykończenia, instalację klimatyzacyjną, odpowiednie doświetlenie światłem dziennym, minimalną wysokość na poziomie 2,9 m oraz zabezpieczenie przed hałasem
Występują również liczne wymagania jakie powinien spełniać budynek w którym znajdują się apartamenty, m.in. winda w budynku, garaż podziemny, teren osiedla strzeżony, recepcja w budynku lub na osiedlu, ochrona, wysoki standard wykończenia części wspólnych.
Spotykane często na rynku się określenie apartamentu w odniesieniu do 50 czy nawet 30 metrowych mieszkań jest wyraźnym nadużyciem . Przy [precyzyjnym wyselekcjonowaniu tylko tych lokali które spełniają określone wyżej wymagania, dotyczące zarówno standardu budynku jak i samego lokalu mieszkalnego okazuje się , że ich udział w większości miast nie przekracza nawet 1% rynku.
Od kilku lat na rynku mieszkaniowym obserwuje się rosnące zainteresowanie apartamentami. W Polsce przez wiele lat nie było apartamentów z „prawdziwego zdarzenia”. Standard lokali uznawanych na rynku za apartamenty podlegał bardzo szybkiej ewolucji Wiele inwestycji które w momencie powstania uznawane były za luksusowe, po kilku latach uznawane za mieszkania co najwyżej o podwyższonym standardzie.
Potencjalnych nabywców nie odstraszają wysokie ceny metra kwadratowego, które często przekraczają kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jest to spowodowane m.in. coraz wyższa stopą życiową mieszkańców Wrocławia. Najczęściej stosowany wskaźnik odzwierciedlający zamożność społeczeństwa to PKB na jednego mieszkańca. We Wrocławiu wskaźnik ten systematycznie wzrasta i jest o 42% wyższy od wartości dla terytorium całej Polski. Do tego dochodzi konsekwentnie malejące bezrobocie, które na koniec stycznia wyniosło 4,6 % i było mniejsze o 7,1 % od bezrobocia w Polsce. Należy również wspomnieć o inwestorach zagranicznych, którzy z jednej strony inwestują swój kapitał w nieruchomości z drugiej zaś poszukują apartamentów do zamieszkania zarówno dla siebie jak i swoich pracowników. Apartamenty są „gorącym towarem” ponieważ przy ich sprzedaży nie napotyka się trudnościami związanymi z wahaniami koniunktury gospodarczej. Apartamenty są zwykle mniej wrażliwe niż inne lokale na wahania cen, gdyż zawsze niezależnie od panującej sytuacji gospodarczej znajdzie się grupa ludzi, która stać na luksus. Również po przyznaniu Polsce współ organizacji EURO 2012 w piłce nożnej Wrocław stanie się jeszcze bardziej atrakcyjnym terenem do inwestowania .
Apartamenty są uznawane za dobra luksusowe, które charakteryzują się mała elastycznością cenową, tzn. są bardzo pożądane bez względu na poziom cen. Przy dobrach luksusowych występuje często Paradoks Veblena polegający na wzroście popytu na dobra luksusowe wraz ze wzrostem ich ceny. U podstaw tego paradoksu leży snobistyczna chęć wyróżnienia się i wykazania swojej wyższej pozycji. Dla dużej grupy Polaków ekskluzywne nieruchomości stają się jednym z najbardziej wymownych symboli luksusu i sukcesu życiowego. To wszystko powoduje wzrost potencjalnej grupy nabywców apartamentów.
Rynek luksusowych apartamentów w Polsce znajduje się wciąż na bardzo wstępnym etapie
rozwoju
Wykres: Szacunki udziału lokali z dwóch segmentów cenowo-jakościowych w liczbie mieszkań znajdujących się w ofercie rynku wrocławskim w III kw. 2007
Udział lokali z segmentu apartamentów wprowadzonych na rynek pomiędzy badaniami z II i III kwartału wynosi 16%. Udział ten można uznać za bardzo wysoki, jednak są to lokale oferowane zaledwie w dwóch projektach: Golden House (25 lokali) i Apartamenty Riverwiev (134 lokale). Natomiast w kwartale III apartamenty miały już wyraźnie mniejszy udział (10%). Zidentyfikowano łącznie 3 436 mieszkań w 103 inwestycjach znajdujących się w ofercie rynkowej z III kwartału. Spośród nich 11 projektów oferowało apartamenty.Po precyzyjnym wyselekcjonowaniu tylko tych lokali, które spełniają wszystkie określone wyżej wymagania, dotyczące zarówno standardu budynku jak i samego lokalu mieszkalnego okazuje się, że ich udział w większości miast nie przekracza nawet 1% rynku.
We Wrocławiu widać wzrost inwestycji związanych z budową apartamentów „z prawdziwego zdarzenia”. Są to m.in. Sky Tower gdzie będzie trzeba zapłaci za mkw. apartamentu od 14,5 tyś. zł do 40 tyś. zł brutto, w zależności od jego położenia, wielkości, standardu, wykończenia, piętra oraz dostępności do basenu i tarasów. Metraż wynosi od 41 mkw. do 232 mkw. W całym kompleksie ma powstać 844 apartamentów, jednak nazywanie lokali o powierzchni poniżej 90 mkw. apartamentami jest pewnym nadużyciem. Kolejną inwestycją jest Angel Wings w której przewiduje się około 1200 mieszkań o powierzchni od 26 m2 do 151 m2, biura i sklepy oraz 1700 miejsc na wielopoziomowym parkingu podziemnym. Ceny powierzchni będą się wahać od 8,5 tyś do 26 tyś złotych brutto za mkw.
Inwestycje z mieszkaniami znajdującym się w ofercie w III kw. 2007 we Wrocławiu
Cena luksusowego apartamentu jest zwykle wyraźnie wyższa od średniej ceny m2 nowego mieszkania w danym rejonie. W obecnej stabilizacji na rynku nieruchomości, pojawiają się opinie, że najbardziej narażone na spadki są lokale o najwyższych cenach. Jednak zainteresowanie najdroższymi lokalami istnieje pomimo tego, że na rynku dostępne są także tańsze lokale. Wynika to m.in. z niewystarczającej podaży apartamentów na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ceny miejsc parkingowych w garażach podziemnych mieszczą się w przedziale od 35 – 45 tysięcy PLN. Developerzy dokonują również sprzedaży tarasów przy apartamentach na najwyższych kondygnacjach i ogrodów dla apartamentów na parterze ceny tych powierzchni najczęściej zostają określone jako procent od ceny 1 mkw. apartamentu i wynoszą one od 20 –30%. W ofertach developerskich pojawiają się również do sprzedaży pomieszczenia gospodarcze.
Ceny te po odrzuceniu skrajnych cen mieszczą się w przedziale ( w okresie objętym analizą ) dla rynku lokalnego.
Cmin = 15 552,00 zł/m2
Cmax = 20 435,00 zł/m2
Cśr = 17 524,00 zł/m2
Graniczne współczynniki korygujące :
Cmin / Cśr = 0,89
Cmax / Cśr = 1,17
Wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę mierzone jest % udziałem poszczególnych cech rynkowych w przedziale ∆C = Cmax – Cmin
Ustalono następujące cechy rynkowe i ich wagi. Wagę cechy rynkowej rozumie się jako miernik wpływu danej cechy na ceny.
Cechy rynkowe określono również na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.
- Lokalizacja 25%
- Sąsiedztwo 25%
- Wielkość powierzchni użytkowej 10%
- Standard wykończenia części wspólnej i budynku 10%
- Liczba lokali na kondygnacji 10%
- Instalacje i urządzenia wewnętrzne 10%
- Dodatkowa infrastruktura 10%
Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych :
25 %
Lokalizacja
- b. dobra
Okolice Rynku, bardzo dobry dostęp do sklepów, galerii handlowych, obiektów biurowych, dogodny dojazd do węzłów komunikacyjnych
- dobra
Strefa centralna, dobry dostęp do sklepów, galerii handlowych, obiektów biurowych dogodny dojazd do głównych dróg krajowych
Sąsiedztwo
- b. dobre
Spokojna dzielnica, urządzona zieleń,, zabudowa mieszkaniowa o niskiej intensywności, parki, brak hałasu, tereny zielone
- dobre
Zabudowa mieszkaniowa o wysokiej intensywności, ruchliwe ulice, hałas
10 %
Wielkość powierzchni użytkowej
Od 120 m2 do 180 m2
Poniżej 120 m2 , powyżej 180 m2
Standard wykończenia części wspólnej i budynku
- b. wysoki
materiały wykończeniowej bardzo wysokiej jakości, nowoczesne technologie wykonania kamień naturalny, balustrady ze stali nierdzewne z drewnianymi uchwytami, tapety natryskowe, niska zabudowa, duża powierzchnia działek, , ogrody na dachu, , ogrody przed budynkiem
queen_izabel