WARTOŚĆ RYNKOWA JAKO PODSTAWA WYCENY
1. Wartość Rynkowa (WR)
1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
1.2. Wartość rynkowa nieruchomości podlega ustaleniu w procesie wyceny. Rzeczoznawca majątkowy winien założyć, że zbycie nieruchomości następuje w dniu wyceny i stosownie do wyżej określonej definicji wartości rynkowej zrealizowane zostaną założenia wymienione w punkcie 1.1.
1.3. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym przyjąć, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie.
1.4. Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym datę, w odniesieniu do której ustala wartość rynkową. Może to być data opracowania operatu lub wcześniejsza. Nie dotyczy to przypadków, o których mowa w punkcie 7.
1.5. Rzeczoznawca powinien założyć, że nieruchomość została wystawiona na sprzedaż na nieograniczonym rynku przez czas wystarczający dla jego zbadania, wykonania odpowiedniego marketingu i wynegocjowania ceny sprzedaży.
1.6. Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość, jaką może mieć nieruchomość dla sposobu użytkowania innego niż aktualny w dniu wyceny, wówczas, gdy istniałyby na rynku oferty nabycia tej nieruchomości dla innego określonego sposobu jej użytkowania.
1.7. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznawcę o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności podatkiem takim jest VAT.
Operat szacunkowy winien zawierać informację odpowiadającą powyższemu ustaleniu.
2. Rodzaje wartości rynkowej
2.1. Standard niniejszy definiuje wartość rynkową oraz określa poniżej jej rodzaje, tj.:
· Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU),
· Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA),
· Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO),
· Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW),
· Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP).
Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej wynika w szczególności z:
a) postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy,
b) celu sporządzenia wyceny,
c) stanu rynku nieruchomości i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości.
2.2. Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest określić w operacie szacunkowym i uzasadnić rodzaj zastosowanej wartości rynkowej jako podstawy wyceny.
2.3. Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest poinformować zamawiającego o konsekwencjach dokonania wyboru rodzaju wartości rynkowej i jej zastosowania jako podstawy wyceny, a także o możliwości i skutkach przyjęcia odmiennego rodzaju wartości rynkowej.
Ustalenia te powinny być zamieszczone w operacie szacunkowym.
3. Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU)
3.1. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową rozumianą jak w punkcie 1.1, przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.
3.2. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania i możliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami. Jednakże wartość WRU uwzględnia zmiany wartości związane z rozbudową, przebudową budynków i zagospodarowaniem wolnych terenów (w związku z aktualną działalnością) zakładając, że te prace nie spowodują przerwy w korzystaniu z nieruchomości.
3.3. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli sposób użytkowania nieruchomości przewidziany w tym planie ma charakter czasowy, rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania oraz wartość rynkową uwzględniającą warunki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa może być wtedy różna od wartości dla istniejącego sposobu użytkowania.
3.4. Aktualny sposób użytkowania nie musi odnosić się do konkretnej działalności prowadzonej na określonej nieruchomości. Wystarczy wskazanie ogólne rodzaju działalności, jaka jest prowadzona na nieruchomości podlegającej wycenie. Stąd, na przykład (wykluczając ograniczenia szczególne), podobne budynki przemysłowe będą miały podobną wartość, niezależnie od prowadzonej w nich działalności produkcyjnej, a lokale sklepowe będą miały podobną wartość bez względu na rodzaj sprzedawanych w nich towarów.
3.5. Podstawa wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania może być stosowana w szczególności przy wycenie nieruchomości zajmowanych przez przedsiębiorstwo dla celów własnych, przy założeniu, że będzie ono kontynuować swą działalność w dającej się przewidzieć przyszłości. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości kupowanych lub sprzedawanych jako w pełni wyposażone obiekty gospodarcze wyceniane z uwzględnieniem możliwości przynoszenia dochodu.
4. Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA)
4.1. Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową, ale odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne. Tam, gdzie wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania danej nieruchomości różni się w istotny sposób od wartości dla aktualnego sposobu użytkowania, winno to być wyraźnie zaznaczone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym.
4.2. W przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość zajmowana przez przedsiębiorstwo dla własnych celów, przy założeniu, że będzie ono kontynuowało swą działalność, wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania, która mogłaby być zrealizowana tylko przez likwidację, zamknięcie lub przeniesienie przedsiębiorstwa (firmy) do innych pomieszczeń lub na inną nieruchomość, nie powinna stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości. Tak ustalona wartość może mieć jednak znaczenie dla ustalenia wartości mienia przedsiębiorstwa, którego składnik stanowi wyceniana nieruchomość.
4.3. Grunty, budynki i lokale traktowane jako źródło dochodu lub przeznaczone do przyszłego zagospodarowania winny być wyceniane z uwzględnieniem także alternatywnego sposobu użytkowania, tam, gdzie jest on możliwy.
4.4. We wszystkich przypadkach wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących możliwość zmiany użytkowania. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych założeń w tym zakresie.
5. Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)
5.1. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania oznacza szczególny wariant wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania. Wartość ta podlega ustaleniu przy założeniu dodatkowego warunku najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości (najlepszej funkcji nieruchomości).
5.2. Wartość rynkowa WRO jest określana przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako realne i zgodne z prawem, fizycznie możliwe, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.
5.3. Wartość rynkowa WRO jest ustalana z zachowaniem powyższych założeń według zasad przewidzianych dla ustalania WRA. Powinna ona być stosowana w szczególności dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rozwojowe. Ustalanie wartości WRO wymaga pominięcia w wycenie aktualnego lub przewidywanego sposobu wykorzystania nieruchomości, jeżeli sposób ten nie pozwala na realizację potencjalnych możliwości nieruchomości z punktu widzenia maksymalnie efektywnego jej wykorzystania.
5.4. Przy dokonanych założeniach ustalania wartości rynkowej WRO, rzeczoznawca winien oszacować nieruchomość bez względu na to, czy nabywca lub inwestor posiada środki, potrzeby lub możliwości takiego wykorzystania nieruchomości, ale w granicach określonych w punkcie 5.2.
5.5. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania nieruchomości winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących możliwość takiego jej wykorzystania. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych założeń w tym zakresie.
6. Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW)
6.1. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży.
6.2. Rzeczoznawca majątkowy określający wartość rynkową WRW ma obowiązek określić w operacie szacunkowym i uzasadnić powyższe ograniczenia, których uwzględnienie uznał za konieczne, lub które wynikały z umowy z zamawiającym itd.
7. Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP)
7.1. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży oznacza wartość rynkową, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży.
7.2. Określanie wartości rynkowej dla przyszłej sprzedaży może mieć miejsce w przypadkach, gdy zamawiający operat szacunkowy powziął dopiero zamiar sprzedaży nieruchomości, a także gdy zamawiający żąda określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem czasu, jaki jest niezbędny dla wykonywania czynności określonych w punkcie 1.5.
W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest:
a) sformułować opinię co do niezbędnego dla danego rodzaju nieruchomości czasokresu obejmującego czynności w pkt 1.1.e,
b) zamieścić właściwą klauzulę o odstępstwie od definicji wartości rynkowej, jak w punkcie 1 w części dotyczącej niespełnienia warunku określonego w punkcie 1.1.e,
c) określić wartość rynkową na końcową datę tego czasokresu.
7.3. Określając wartość rynkową dla przyszłej sprzedaży, rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzania przez niego operatu szacunkowego, które może i powinien przewidzieć.
8. Podstawowe podejścia, metody i techniki ustalania Wartości Rynkowej
8.1. Wartość rynkowa winna być ustalana przy zastosowaniu odpowiednio do rodzaju nieruchomości i celu wyceny:
a) podejścia porównawczego,
b) podejścia dochodowego.
8.2. W podejściu porównawczym do wyceny wartości rynkowej winna być wykorzystywana metoda cenowo-porównawcza.
8.3. W podejściu dochodowym do wyceny wartości rynkowej winny być wykorzystane metody i techniki:
a) metoda inwestycyjna, z zastosowaniem:
· techniki kapitalizacji prostej,
· techniki dyskontowania strumieni pieniężnych,
b) metoda zysków (dochodowa),
c) metoda pozostałościowa.
jas_pik