STANDARD V. 10
ZASADY WYCENY NA POTRZEBY SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH
1. Cel standardu.
Celem standardu jest ustalenie zasad postępowania rzeczoznawców majątkowych przy realizacji przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116), przy sporządzaniu:
1.1. Wyceny działek budowlanych zabudowanych przez spółdzielnie budynkami i urządzeniami trwale z gruntem związanymi,
1.2. Wyceny lokali dla określenia:
a. rynkowej wartości lokali,
b. rynkowej wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokali,
c. rynkowej wartości roszczeń o ustanowienie praw do lokali (ekspektatywa).
2. Zakres standardu obejmuje:
2.1. Zasady wyceny nabywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe działek budowlanych zabudowanych przez te spółdzielnie budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi, o których mowa w pkt 1.2,
2.2. Zasady wyceny lokali, o których mowa w pkt 1.3,
2.4.Zasady wyceny ekspektatywy praw do lokali.
3. Pojęcie lokalu.
3.1. Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).
3.2. Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
3.3. Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.
4. Rodzaje praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych.
W budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni mieszkaniowej mogą być ustanawiane przez te spółdzielnie dla członków następujące prawa:
4.1. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokali mieszkalnych,
4.2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokali mieszkalnych,
4.3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokali o innym przeznaczeniu,
4.4. Spółdzielcze własnościowe prawo do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych,
4.5. Odrębną własność lokali mieszkalnych,
4.6. Odrębną własność lokali o innym przeznaczeniu,
4.7. Ułamkowy udział we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
4.8. Własność domów jednorodzinnych budowanych w tym celu przez spółdzielnię.
Ponadto spółdzielnie mieszkaniowe mogą w wybudowanych lub nabytych przez siebie budynkach wynajmować lub sprzedawać lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu na rzecz osób nie będących członkami spółdzielni mieszkaniowej.
5. Cele wyceny wynikające z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Celem wyceny może być:
5.1. Określenie wartości rynkowej działki budowlanej lub jej części, na której spółdzielnia wybudowała budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem przed dniem 5 grudnia 1990 r. i była w tym dniu posiadaczem tej działki w celu:
a. przeniesienia przez właściciela na spółdzielnię mieszkaniową własności działki budowlanej,
b. nabycia własności działki budowlanej będącej w użytkowaniu wieczystym spółdzielni,
c. nabycia przez spółdzielnię prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej,
d. oddania w użytkowanie wieczyste działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.
5.2. Określenie wartości rynkowej lokalu w celu:
a. zwrotu uprawnionej osobie zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
b. wniesienia zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego dla ustanowienia nowego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w związku z istotną zmianą wartości rynkowej lokalu po wcześniejszym wygaśnięciu tego prawa,
c. ustalenia wysokości wpłaty wkładu budowlanego z zaliczeniem zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego w związku z umową o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
d. ustalenia wysokości wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego w związku z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu,
e. podziału spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa,
f. zwrotu uprawnionej osobie zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego w wypadku wygaśnięcia roszczeń o przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej,
g. wniesienia zwaloryzowanego wkładu budowlanego dla ustanowienia nowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w związku z istotną zmianą wartości rynkowej lokalu po wcześniejszym wygaśnięciu tego prawa,
h. wniesienia zwaloryzowanego wkładu budowlanego dla ustanowienia nowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w związku z istotną zmianą wartości rynkowej miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym,
i. ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
j. ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
k. przeniesienia własności lokalu na rzecz najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
5.3. Określenie rynkowej wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w celu:
a. uiszczenia przez spółdzielnię uprawnionemu należności w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
b. uiszczenia przez spółdzielnię uprawnionemu należności w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym,
c. sprzedaży przez spółdzielnię mieszkaniową w drodze przetargu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obciążonego hipoteką,
d. sprzedaży przez spółdzielnię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należącego do kilku osób w trybie licytacji, w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą należnych opłat i rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
e. egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.
5.4. Określenie wartości roszczenia o ustanowienie praw do lokali wraz z wkładem budowlanym w celu zbycia:
a. ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,
b. ekspektatywy własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym,
c. ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i lokalu o innym przeznaczeniu,
d. ekspektatywy ułamkowego udziału we współwłasności w garażu wielostanowiskowym.
6. Pojęcie wartości rynkowej lokalu oraz wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
6.1. Wartością rynkową lokalu w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest wartość określona na podstawie przepisów Działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.).
6.2. Wartość rynkowa lokalu oznaczonego przez spółdzielnie mieszkaniową jako przedmiot odrębnej własności obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.
6.3. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje lokal stanowiący przedmiot ograniczonego prawa rzeczowego.
6.4. Wartość rynkowa lokali położonych w budynkach spółdzielni mieszkaniowej służy za podstawę ustalenia aktualnej wysokości wkładu mieszkaniowego lub wkładu budowlanego członka spółdzielni mieszkaniowej oraz dla potrzeb waloryzacji tych wkładów.
7. Pojęcia wkładu mieszkaniowego i wkładu budowlanego.
7.1. Wkład mieszkaniowy oznacza pokrycie przez członka spółdzielni kosztów zadania inwestycyjnego w części odpowiadającej różnicy pomiędzy kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.
7.2. Wkład budowlany oznacza pokrycie przez członka spółdzielni kosztów zadania inwestycyjnego w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal.
8. Wycena działek budowlanych (działek gruntu) zajętych przez spółdzielnie mieszkaniowe pod budynki lub inne urządzenia trwale z gruntem związane.
8.1. Nabycie własności działki budowlanej.
8.1.1. Spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. Przepis stosuje się, jeżeli przed dniem złożenia wniosku przez spółdzielnię nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki budynków.
8.1.2. Nabycie własności działki budowlanej, o której mowa w pkt 8.1. następuje za wynagrodzeniem w wysokości równej wartości rynkowej tej działki.
8.1.3. Przy określaniu wartości rynkowej działki budowlanej nie uwzględnia się wartości budynków i innych urządzeń, o ile zostały wybudowane lub nabyte przez spółdzielnię mieszkaniową lub jej poprzedników prawnych.
8.1.4. Pod pojęciem innych urządzeń należy rozumieć urządzenia trwale związane z gruntem, to jest każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem, obiekty małej architektury oraz urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.).
8.1.5. Stan wycenianego gruntu oraz ceny przyjmuje się na dzień zawarcia umowy o przeniesieniu własności działki budowlanej.
8.2. Nabycie własności działki budowlanej będącej w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej.
8.2.1. Jeżeli budynki, o których mowa w pkt 8.1.1. położone są na kilku nieruchomościach, z których część stanowi własność spółdzielni, a część przedmiot użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać nabycia własności działek znajdujących się w jej użytkowaniu wieczystym.
8.2.2. Nabycie własności działki budowlanej, o której mowa w pkt 8.2. następuje za wynagrodzeniem w wysokości równej wartości rynkowej tej działki, pomniejszonej o wartość rynkową posiadanego przez spółdzielnię mieszkaniową prawa użytkowania wieczystego.
8.2.3. Dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową własności działki będącej w jej użytkowaniu wieczystym rzeczoznawca majątkowy określa wartość gruntu jako przedmiotu własności oraz wartość tego gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Przepis § 31 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 230, poz. 1924) stosuje się odpowiednio.
8.2.4. Przy określaniu wartości rynkowej gruntu maja zastosowanie zasady, o których mowa w pkt 8.1.3 - 8.1.5.
8.3. Nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej.
8.3.1. Jeżeli budynki, o których mowa w pkt 8.1.1. położone są na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste innej osobie niż spółdzielnia mieszkaniowa będąca posiadaczem tych budynków, spółdzielnia może żądać, aby osoba ta przeniosła na nią prawo użytkowania wieczystego za wynagrodzeniem.
8.3.2. Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, o którym mowa w pkt 8.3.1. następuje za wynagrodzeniem równym wartości rynkowej tego prawa.
8.3.3. Dla ustalenia wynagrodzenia za przeniesienie na spółdzielnię mieszkaniową prawa użytkowania wieczystego gruntu rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową tego prawa przy zastosowaniu przepisów § 30 rozporządzenia, o którym mowa w pkt 8.2.3.
8.4. Oddanie w użytkowanie wieczyste działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.
8.4.1. Jeżeli właścicielem działek budowlanych, o których mowa w pkt 8.1.1. jest Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki, zamiast przeniesienia własności tych działek na rzecz spółdzielni działki te na wniosek spółdzielni mieszkaniowej zostają jej oddane w użytkowanie wieczyste.
8.4.2. Przy określaniu wartości rynkowej działki budowlanej, o której mowa w pkt 8.4.1. stosuje się zasady zawarte w pkt 8.1.3. - 8.1.5.
8.5. Nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową własności działek budowlanych na żądanie ich właścicieli.
8.5.1. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie wystąpiła z żądaniem przeniesienia na nią własności działek budowlanych, o których mowa w pkt 8.1.1., nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową własności tych działek za wynagrodzeniem, ustalonym zgodnie z pkt 8.1.2, mogą żądać ich właściciele.
8.5.2. Przy określaniu wartości rynkowej działek budowlanych odpowiednie zastosowanie mają zasady, o których mowa w pkt 8.1 – 8.4.
9. Wycena lokali dla potrzeb przekształcenia spółdzielczych praw do lokali oraz przeniesienia własności lokali.
9.1. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
9.1.1. Na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowią...
jas_pik