K O M E N T A R Z    D O    S T A N D A R D U   V. 6

OKREŚLANIE  WARTOŚCI  NIERUCHOMOŚCI  LEŚNYCH

ORAZ  ZADRZEWIONYCH  I  ZAKRZEWIONYCH

1.     Rynek nieruchomości.

Znajomość rynku nieruchomości jest niezbędnym warunkiem zastosowania podejścia porównawczego. W większości przypadków jako podstawę wyceny przyjmuje się rynek lokalny, który obejmuje obszary gmin wchodzące w skład zasięgu terytorialnego nadleśnictwa.

Obrót nieruchomościami leśnymi na tym rynku musimy traktować selektywnie, dostosowując tworzoną bazę danych do warunków jakie określa p. 4.4 standardu.

Spełnienie tego warunku ogranicza i tak ubogi w transakcję rynek nieruchomości leśnych, z uwagi na konieczność wyselekcjonowania z tego rynku jedynie transakcji nieruchomościami leśnymi, które spełniają cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej wymienione w p. 4.4 standardu.

Samoistny obrót nieruchomościami zadrzewionymi lub zakrzewionymi praktycznie nie występuje. Grunty zadrzewione lub zakrzewione stanowią z zasady części nieruchomości rolnych nabywanych w obrocie miedzy rolnikami w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. 

Również rynek dzierżaw nieruchomości leśnych jest praktycznie bardzo  ograniczony i zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej z powyższych względów stanowi istotne ograniczenie.

2.     Stan prawny nieruchomości leśnych.

Badając stan prawny nieruchomości leśnych musimy brać pod uwagę regulacje szczególne dotyczące tych nieruchomości zawarte w art. 13 ustawy o lasach. Regulacje te dotyczą między innymi obowiązków jakie ciążą na właścicielach lasu w zakresie:

1)            ponownego wprowadzenia roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w okresie do 2 lat od usunięcia drzewostanu,

2)            przebudowy drzewostanu który nie zapewnia osiągnięcia celów gospodarki leśnej zawartych w planie urządzenia lasu, uproszczonym planie urządzenia lasu lub decyzji starosty.

Regulacje te tworzą obciążenie nieruchomości leśnej prawem którego realizacja   wiąże się z poniesieniem określonych kosztów. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości leśnej w odniesieniu do której zachodzą przesłanki wymienione w p. 1 i 2 powinien zaznaczyć w operacie skutki finansowe wynikające z tego prawa. 

Dotyczy to w szczególności nieruchomości leśnych pozbawionych drzewostanów lub nieruchomości leśnych pokrytych uprawami i młodnikami.

3.     Określenie wartości nieruchomości leśnych w podejściu mieszanym, metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

W obecnych warunkach mało rozwiniętego rynku nieruchomości leśnych,  podejście mieszane, metoda wskaźników szacunkowych gruntów, będzie najczęściej stosowana. Stosując tę metodę określamy wartość gruntów.

W tym celu podano w tab. 1 – jako informacje pomocnicze dla rzeczoznawcy majątkowego – wysokości  współczynników korekcyjnych vi zależne od tych cech nieruchomości leśnych które mogą wpływać na ich wartość niezależnie od parametrów określających wysokość wskaźnika szacunkowego gruntu leśnego.

Tabl. 1. Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych

             cech wysokości współczynników  korekcyjnych.

...