WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU
PODEJŚCIA DOCHODOWEGO
1. Przedmiot i zakres wykorzystania Standardu III.6.
1.1. Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości.
1.2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.
1.3. Standard III.6. może być wykorzystany wyłącznie do określania wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 ustawy jak w poz. 1.a. Komentarza do Standardu i w rozumieniu Standardu III.1.
2. Założenia ogólne.
2.1. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Oznacza to, że może być ono stosowane, z uwzględnieniem poz. 2.4., do wyceny nieruchomości, dla których przepisy prawne, standardy zawodowe lub charakter przeniesienia praw wymagają lub wskazują na konieczność albo celowość określenia wartości rynkowej nieruchomości.
2.2. Ilekroć w standardzie jest mowa o określeniu wartości nieruchomości, rozumie się przez to określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartości innych praw do nieruchomości.
2.3. Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.
2.4. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.
2.5. Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody takie jak np.: dochody z parkingów, garaży, reklam, dodatkowego wyposażenia (np. automaty publiczne).
2.6. Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.
Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym gruncie.
3. Metody wyceny i techniki szacowania stosowane w podejściu dochodowym.
3.1. W zależności od sposobu określania dochodu o którym mowa w poz. 2.5 i 2.6, wycena nieruchomości w podejściu dochodowym może być dokonana przy zastosowaniu:
a) metody inwestycyjnej,
b) metody zysków,
3.2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę.
3.3. Metodę zysków stosuję się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można określić w sposób wskazany w poz. 3.2. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.
3.4. Metodę zysków stosuje się do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania (np. stacji benzynowych, teatrów, kin, hoteli itp.).
Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest zwykle niecelowa lub niemożliwa. Występują one na rynku jedynie sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.
3.5. Procedura postępowania dla ustalania udziału właściciela nieruchomości w dochodzie netto użytkownika (dochód właściciela, poz. 3.3.) obejmuje następujące czynności:
a) określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości,
b) określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i wynagrodzenia pracowników,
c) obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od przychodów z działalności,
d) określenie wydatków operacyjnych (bez opłat czynszowych, wynagrodzenia dla zarządcy lub koncesjonariusza),
e) obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika przez odjęcie wydatków operacyjnych od dochodu brutto,
f) określenie poprzez analizę rynku wysokości procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika,
g) określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości.
3.6. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu technik szacowania:
a) techniki kapitalizacji prostej,
b) techniki dyskontowania strumieni pieniężnych.
4. Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki kapitalizacji prostej.
4.1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji :
V = D × Wk ,
gdzie:
V – oznacza wartość nieruchomości,
D – oznacza dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie),
Wk – współczynnik kapitalizacji,
4.2. Dochód roczny z nieruchomości odwzorowuje efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.
4.3. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału).
4.4. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości co można zapisać w postaci:
R = D/C ,
stąd Wk = C/D,
C – cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników wpływających na wartość).
4.5. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu techniki kapitalizacji prostej mieści się, zgodnie z powyższym, założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie.
Jeśli uzasadnione są założenia co do wzrostu dochodu (lub jego spadku), roczny dochód może być przyjęty na poziomie wyższym (lub niższym) od bieżącego.
4.6. W zależności od możliwości zgromadzenia danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej, dochodu z tych nieruchomości, a także wydatków operacyjnych, współczynnik kapitalizacji może być wyznaczony na postawie efektywnego dochodu brutto lub na podstawie dochodu operacyjnego netto a technika kapitalizacji prostej może być stosowana jako:
a) technika kapitalizacji prostej dochodu brutto,
b) technika kapitalizacji prostej dochodu netto,
Techniką preferowaną jako bardziej przejrzystą, czytelną i zrozumiałą dla odbiorcy operatu szacunkowego winna być technika kapitalizacji prostej netto.
4.7. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu brutto obejmuje następujące czynności:
a) określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem strat z tytułu nie wynajęcia powierzchni generującej dochód,
c) analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z tych nieruchomości,
d) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie efektywnego dochodu brutto (lub współczynnika kapitalizacji),
e) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego efektywnego dochodu brutto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji brutto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożeniu tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji brutto.
4.8. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto obejmuje następujące czynności:
b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów,
c) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczenia mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów) ani podatku dochodowego,
d) określanie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych,
e) analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości,
f) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto (lub współczynnika kapitalizacji),
g) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.
5. Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych.
5.1. Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu dochodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania). Zmiana ta może także stanowić następstwo możliwych do przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku albo może być spowodowana zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem.
5.2. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości:
V=CF1(1/[1+r]) + CF2(1/[1+r]2 ) +...+ CFn(1/[1+r]n) + RV(1/[1+r]n)
CF – oznacza strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku,
1,2, ... n – kolejne lata prognozy,
RV – oznacza wartość rezydualną (końcową) nieruchomości po upływie okresu prognozy,
r – stopa dyskontowa.
5.3. Strumień pieniężny dochodu odwzorowuje dochody operacyjne netto przewidywane w poszczególnych latach prognozy. Na etapie określania rocznego strumienia dochodu netto dla potrzeb wyceny nieruchomości nie uwzględnia się amortyzacji, podatku dochodowego, opłat lub podatków związanych z ewentualną sprzedażą nieruchomości.
5.4. Okres prognozy określony liczbą lat (n) zależny jest od przewidywanego okresu zmienności dochodów z nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy winien dążyć do obejmowania prognozą okresu w granicach 5 do 10 lat.
5.5. Dyskontowania dokonuje się na dzień określania wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez inwestorów stopę zwrotu na rynku kapitałowym, rozumianą jako relację pomiędzy dochodem z danego obszaru (kierunku) inwestowania a ponoszonymi nakładami na zakup na tym obszarze. Dla nieruchomości stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez inwestorów – nabywców danego typu nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości, a nakładami jakie należy ponieść na ich zakup oraz odzwierciedlać stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy inwestowaniu na rynku nieruchomości.
W przeciwieństwie do stopy kapitalizacji stopa dyskontowa nie musi uwzględniać ryzyka związanego ze zmianą poziomu czynszów a także wartości końcowej, gdyż oba te czynniki są uwzględniane niezależnie od stopy dyskontowej jako osobne elementy rachunku w formule zdyskontowanych strumieni pieniężnych.
5.6. Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych (ostatni okres prognozowania zmiennego strumienia pieniężnego). Wartość ta zostaje – podobnie jak strumienie pieniężne – zdyskontowana na dzień określania wartości nieruchomości. Wyznaczana jest ona jako dzisiejsza wartość przyszłych dochodów po okresie prognozy lub jako przewidywana na podstawie obserwacji i analizy rynku zdyskontowana cena przyszłej sprzedaży.
6. Załączniki do standardu.
Załączniki do standardu stanowi Komentarz do Standardu III.6.
7. Nota redakcyjna dotycząca opracowania i rozpowszechniania Standardu III.6.
7.1. Założenia i opracowanie merytoryczne Standardu III.6. wykonała prof. Ewa Kucharska - Stasiak.
7.2. W zespole powołanym do opracowania standardu uczestniczyli: Ewa Kucharska - Stasiak (kierownik zespołu), Zbigniew Boczek, Monika Dębska, Paweł Drelich, Adam Eliasiewicz, Andrzej Kalus, Małgorzata Kosińska, Zdzisława Ledzion – Trojanowska, Zdzisław Małecki (redakcja opracowania), Mieczysław Prystupa, Edward Sawiłow, Tomasz Telega, Sabina Źróbek, Tadeusz Żurowski.
7.3. Niniejszy Standard III.6. został zatwierdzony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 21 października 1998r. i włączony do Standardów Zawodowych.
jas_pik