1.Procedura postępowania przy określaniu zużycia funkcjonalnego:
2.Powody powstania zużycia funkcjonalnegoZużycie funkcjonalna spowodowane jest w szczególności brakiem spełnienia aktualnych wymagań użytkowników norm lub warunków technicznych
3.Sposoby szacowania kosztów w podejściu kosztowym.
1. W oparciu o dane z rynku (the comparative unit method)
2. Za pomocą oszacowania kosztów grup elementów (metoda elementów scalonych - unit-in-place method)
3. Za pomocą oszacowania poszczególnych elementów zabudowy (the quality survey method).
4.Co to jest kosztorys budowlany. Definicja wartości kosztorysowanej inwestycji budowlanej.
Kosztorys budowlany- określa wartość wszystkich nakładów poniesionych na wykonanie inwestycji, budowli obiektu lub danego rodzaju robót np. robót ziemnych balbo instalacji sanitarnych.
Wartość kosztorysowa inwestycji budowlanej - Wartość kosztorysowa inwestycji budowlanej to jej planowany łączny koszt. wartość kosztorysową inwestycji określa się za pomocą wskaźników cenowych w układzie następujących grup kosztów:-pozyskania działki budowlanej,-przygotowania terenu i przyłączenia obiektów do sieci,-budowy obiektów podstawowych,-instalacji,-zagospodarowania terenu i budowy obiektów pomocniczych,-wyposażenia,-prac przygotowawczych, projektowych, obsługi inwestorskiej oraz ewentualnych szkoleń i rozruchu.
5.Co bierze pod uwagę rzeczoznawca przy wyborze podejścia, metody i techniki wyceny?
1. Cel wyceny
2. Rodzaj i położenie nieruchomości
3. Przeznaczenie w MPZP
4. Stopień wyposażenia w IT
5. Stan zagospodarowania nieruchomości
6. Dostęp do danych o cenach, dochodach i cechach szczególnych nieruchomości
6.Wyjaśnić pojęcia: koszt odtworzenia, koszt zastąpienia,
Koszt odtworzenia jest to koszt wytworzenia repliki istniejących części
składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii, takich samych
materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w
przypadku wycenianego obiektu.
Koszt zastąpienia jest to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej
samej funkcji i parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej
nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i
materiałów.
7.Wymienić i pokrótce opisać rodzaje zużycia nieruchomości
Zużycie nieruchomości jest to utrata cech użytkowych nieruchomości
spowodowana zużyciem fizycznym, funkcjonalnym i zewnętrznym.
Zużycie fizyczne jest to pogorszenie cech fizycznych obiektu w stosunku do
podobnych obiektów nowo wytworzonych spowodowane w szczególności
upływem czasu, oddziaływaniem warunków atmosferycznych oraz
intensywnością i sposobem wykorzystywania.
Zużycie funkcjonalne jest to pogorszenie cech użytkowych obiektu w stosunku
do obiektów o podobnej funkcji występujących na właściwym rynku,
spowodowane w szczególności brakiem spełniania aktualnych wymagań
użytkowników, norm lub warunków technicznych.
Zużycie zewnętrzne jest to zmniejszenie zdolności do pełnienia założonej funkcji
nieruchomości w wyniku oddziaływania czynników zewnętrznych,
w szczególności takich jak np. zmiany w bezpośrednim otoczeniu, otoczeniu
gospodarczym, pogorszenia dostępności surowców.
8.Opisać na czym polega technika szczegółowa oraz technika wskaźnikowa
Technika szczegółowa polega na tym, że koszt wytworzenia określa się
na podstawie ilości poszczególnych rodzajów robót i cen jednostkowych
tych robót; ilość jednostek poszczególnych rodzajów robót oblicza się na
podstawie obmiaru z natury, względnie na podstawie dokumentacji
projektowej lub inwentaryzacji, pod warunkiem stwierdzenia jej zgodności
ze stanem faktycznym.
Technika wskaźnikowa, polega na tym, że koszt wytworzenia części
składowych nieruchomości określa się na podstawie ilości jednostek
charakterystycznych dla wycenianego obiektu, np. m3 kubatury, m2
powierzchni obiektów oraz cen wskaźnikowych dla podobnego obiektu.
9.Procedura określania wartości odtworzeniowej
1. Określenie kosztu nabycia gruntu.
2. Wybór metody i techniki określania wartości.
3. Zebranie danych dotyczących cen jednostkowych stosowanych na właściwym rynku budowlanym lub dokonanie wyboru cenników zawierających ceny jednostkowe oraz określenie zasad ich ustalania.
4. Ustalenie rodzaju i ilości jednostek obmiarowych oraz zasad sporządzenia obmiaru lub samodzielne wykonanie obmiaru.
5. Określenie kosztów wytworzenia obiektów przy zastosowaniu wybranej metody i techniki.
6. Ustalenie rodzajów zużycia, które wystąpiły na datę wyceny.
7. Ustalenie stopni zużycia lub współczynników zużycia albo ustalenie zakresu robót niezbędnych do usunięcia zużycia odwracalnego, bądź zasad obliczania kapitalizacji utraconego dochodu albo innych zasad służących do obliczenia wartości zużycia.
8. Określenie wartości zużycia przy pomocy stopni zużycia, współczynników zużycia lub innych zasad.
9. Określenie wartości nieruchomości, jako sumy kosztu nabycia gruntu i kosztu wytworzenia części składowych pomniejszonej o wartość zużycia.
10. Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości, zastosowanej metody określania kosztów nabycia gruntu, kosztów wytworzenia jego części składowych oraz sposobów określenia wartości zużycia.
10.Klasyfikacja jakości obiektów budowlanych
Duża tabelka z wykładu 7
11. definicja obmiaru i przedmiaru
Przedmiar to opracowanie określające rodzaj, sposób wykonania i ilość robót konkretnego zadania, stworzone przed jego realizacją Przedmiarowanie stosuje się jako pierwszy etap kosztorysowania w realizacji nowych zadań. Normowe zasady przedmiarowania określone są dla wielu dziedzin, takich jak np. budownictwo, górnictwo, hutnictwo, melioracje i inne, w zestawieniach nakładów rzeczowych, stanowiących bazę normową dla kosztorysowania
Komplementarnym dopełnieniem dla przedmiaru jest obmiar. Obmiar wykonywany jest dla istniejących obiektów na podstawie odpowiednich pomiarów, których wynik jest podstawą przyjęcia ilości obmiarowej danej pozycji obmiaru. Przedmiar wykonywany jest przed rozpoczęciem ich realizacji. Oznacza to, iż wykonywany może być tylko na podstawie określonej bazy technicznej, tj. dokumentacji technicznej, założeń i danych wyjściowych do projektowania i kosztorysowania, ewentualnego projektu technologii robót, i innych analiz, opracowań oraz dokumentów Nie ma oczywiście w tym przypadku możliwości wykonania pomiarów; obiekt fizycznie jeszcze nie istnieje.
14. Podstawowe powody zużycia strukturalnego
1) upływ czasu, jakość wykonawstwa, materiały
2) intensywność użytkowania i sposób utrzymania
3) przestarzały wygląd i zastosowanie rozwiązania tech.
4) niemodny kształt
5) niewłaściwe rozplanowanie wnętrz
6) niemodne wyposażenie
15. Wyjaśnij pojęcia: Katalogi Nakładów Rzeczowych, wartość odtworzeniowa, koszty pośrednie,
KNR- stanowią podstawę do sporządzenia kosztorysów szczegółowych. Są to zastosowania norm ilościowych, podające specyfikę i ilość nakładów rzeczowych niezbędnych do wykonania elementów lub robót.
Wartość odtworzeniowa – wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i kosztom wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem stopnia zużycia przy założeniu ze koszty te zostały poniesione w dniu wyceny
Koszty pośrednie- to składnik kalkulacyjny wartości kosztorysowej, uwzględniający nie ujęte w kosztach bezpośrednich koszty zaliczane zgodnie z odrębnymi przepisami do kosztów uzyskania przychodów, w szczególności koszty ogólne budowy( dowóz pracowników, koszty energii, zużycia wody, ogrodzenie placu budowy, ochrona) oraz koszty zarządu.
kora_1989