SYSTEM SZACOWANIA

prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Warszawa 2006

NIERUCHOMOŚĆ  -  CECHY  OGÓLNE

Nieruchomość – stanowi część powierzchni ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi (budynki, budowle, urządzenia, nasadzenia), tworząc całość oznaczona granicami i będąca przedmiotem odrębnej własności, a także budynek lub lokal jeśli stanowią odrębną własność.

Nieruchomość nie ma w sobie wartości

ale może ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub w wyniku innych korzyści, które przynosi lub może przynosić w przyszłości.

Wartość nieruchomości najwyraźniej ujawnia się na rynku, gdzie występuje ona jako towar i pełni różnorodne funkcje, jak np.:

§        stanowi przedmiot transakcji rynkowych,

§        stanowi źródło dochodu dla ich właścicieli – osób prawnych i fizycznych – z tytułu umowy najmu lub dzierżawy (czynsz), a w przypadku Skarbu Państwa i gminy – także z tytułu opodatkowania,

§        stanowić może lokatę kapitału, nie podatną na działanie stopy inflacji,

§        pozwala na zabezpieczenie na niej kredytów bankowych.

SYSTEM SZACOWANIA  NIERUCHOMOŚCI

Pod pojęciem systemu  szacowania nieruchomości  rozumie się zasady i procedury, które są stosowane  w procesie określania lub ustalania wartości nieruchomości. Podstawowy dokument w tym względzie  stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r.  a zwłaszcza  dział 2  Wycena nieruchomości oraz  rozdział I  Określenia   wartości nieruchomości.

Artykuły dotyczące tej tematyki przedstawiają się jak poniżej:

Rozdział 1

Określenie wartości nieruchomości

Art. 149. [Zakres przedmiotowy] Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie
w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. [Wycena] 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1)     określenia wartości rynkowej,

2)     określenia wartości odtworzeniowej,

3)     ustalenia wartości katastralnej.

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.

5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Art. 151. [Wartość rynkowa i odtworzeniowa] 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1)     strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2)     upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia,
z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Art. 152. [Podejścia do wyceny] 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Art. 153. [Podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe] 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym  o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Art. 154. [Zasady wyboru] Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając   w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Art. 155. [Dane o nieruchomościach] 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1)     księgach wieczystych,

2)     katastrze nieruchomości,

3)     ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4)     tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie
art. 169,

5)     planach miejscowych,

6)     wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

7)     umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

3. Właściwe organy oraz sądy są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane, o których mowa w ust. 1.

Art. 156. [Operat szacunkowy] Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Art. 157. [Rozbieżne opinie] 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Art. 158. [Dane do katastru] Rzeczoznawcy majątkowi przekazują,
z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

6

4. 2. ZESTAWIENIE PODEJŚĆ, METOD I TECHNIK STOSOWANYCH PRZY WYCENIE NIERUCHOMOŚCI