przeniesienie własności z elementami z zakresu części ogólnej prawa cywilnego.doc

dr Wojciech Górecki

Przeniesienie własności

(z elementami z zakresu części ogólnej prawa cywilnego)

18.10.2010 r.

20.10.2010 r.

1*. Jan K. pilnie potrzebował pieniędzy, dlatego też udał się do swojego przyjaciela Romana D. z prośbą o pożyczkę w wysokości 300.000 zł. Roman D. z chęcią zgodził się na udzielenie pożyczki, jednakże zastrzegł, że celem jej zabezpieczenia Jan K. udzieli mu nieodwołalnego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Jana K. i stanowiącej jedyny składnik jego majątku o znacznej wartości (około 350.000 zł), porównywalnej z wielkością długu. Strony w formie pisemnej zawarły umowę pożyczki w dniu 25 maja 2009 r. z terminem spłaty w całości w dniu 1 lutego 2010 r. z odsetkami 3 % w skali roku i w tym samym dokumencie Jan K. udzielił Romanowi D. nieodwołalnego pełnomocnictwa pod warunkiem zawieszającym, że do dnia 1 lutego 2010 r. Jan K. nie spłaci pożyczki. Równocześnie zastrzeżono, że z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości przez Romana D., która winna być ceną rynkową, Roman D. zaspokoi swoją należność, a pozostałą kwotę niezwłocznie zwróci Janowi K.

Jan K. nie spłacił pożyczki do dnia 1 lutego 2010 r. Z tego względu Roman D., działając jako jego pełnomocnik, zawarł w dniu 15 lutego 2010 r. w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości (za cenę odpowiadającą jej rynkowej wartości) z Marcinem C.

Kto jest właścicielem nieruchomości w powyższej sytuacji ?

*Powyższy kazus stanowi skróconą wersję kazusu z egzaminu z całości prawa cywilnego z dnia 1 września 2010 r. przeprowadzonego na UJ

2. Roman J. kupił od Sebastiana W. nieruchomość gruntową położoną pod Krakowem (została zachowana forma aktu notarialnego) za cenę 150 tyś. złotych. Z nieznanych przyczyn nabywca nie został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla wzmiankowanego gruntu. Roman J. zapłacił Sebastianowi W. tylko połowę umówionej ceny. Po kilku miesiącach Roman J. wzniósł na nabytym gruncie budynek o znacznej wartości. Po pewnym czasie Roman J. sporządził testament własnoręczny w którym powołał do całego spadku swoją przyjaciółkę Barbarę W., jednocześnie obciążając ją obowiązkiem wykonania zapisu, polegającego na przeniesieniu własności gruntu o którym mowa w kazusie, na rzecz Krystiana S. Zapis ten został wykonany. Wtedy to okazało się, że budynek wzniesiony przez Romana J. został częściowo posadowiony także na sąsiedniej posesji należącej do Wojciecha Z. 

Kto jest właścicielem budynku o którym wspomniano w kazusie, przy przyjęciu założenia, że po pierwsze, testament sporządzony przez Romana J. jest nieważny, a po drugie, że ów testament jest ważny i nie został skutecznie odwołany ?

3. Szymon R. od pewnego czasu nosił się z zamiarem kupna działki budowlanej. Na razie nie miał jednak wystarczającej ilości pieniędzy. W przyszłości jednak zamierzał wziąć spory kredyt w banku. Jesienią 2006 r. będąc na górskiej wycieczce zauważył atrakcyjnie położoną nieruchomość, która jak się okazało była do sprzedania. Po skontaktowaniu się z jej właścicielem, tj. Sylwestrem K., obaj panowie doszli do porozumienia co do szczegółów transakcji. W dniu 10 października 2006 r. zawarli oni na piśmie umowę przedwstępną w której zobowiązali się do zawarcia w ciągu dwóch miesięcy umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży. 5 grudnia 2006 r. wskazane wyżej osoby zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży gruntu, przy czym w sposób nie budzący wątpliwości został wyłączony skutek rzeczowy, tj. zgodnie z wolą stron nie doszło do przeniesienia własności. W dniu 10 stycznia 2007 r. została zawarta kolejna umowa na podstawie której Sylwester K. przeniósł własność gruntu na rzecz Szymona R. Notariusz sporządzający tę ostatnią umowę zamieścił w akcie notarialnym wzmiankę, że przeniesienie własności nastąpiło w wykonaniu umowy zobowiązującej z dnia 5 grudnia 2006 r. Po pewnym czasie okazało się, że Sylwester K. w dniu 10 października 2006 r. był całkowicie ubezwłasnowolniony (o czym Szymon R. nie wiedział); w listopadzie 2006 roku ubezwłasnowolnienie to zostało jednak uchylone.

Komu w powyższej sytuacji przysługuje własność gruntu ?

Jakie byłyby konsekwencje braku zamieszczenia przez notariusza wzmianki o której mowa w kazusie?

Jak wyglądałaby ocena sytuacji, gdyby zawarta w dniu 5 grudnia 2006 r. umowa miała charakter zobowiązująco – rozporządzający ?

4. Maciej L. udzielił Grzegorzowi H. w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości lokalowej za cenę nie mniejszą niż 200 tyś. złotych. W momencie udzielania tego pełnomocnictwa ceny mieszkań drastycznie spadły i trudno było znaleźć kupca, który chciałby wyłożyć taką kwotę. Maciej L. zdawał sobie z tego sprawę. Nie zależało mu jednak na szybkim pozbyciu się mieszkania. Po pewnym czasie Maciej L. wyjechał na kilka miesięcy za granicę. W momencie udzielania pełnomocnictwa Grzegorz H. był częściowo ubezwłasnowolniony ( o czym Maciej L. nie wiedział). Po kilku tygodniach Grzegorz H. został ubezwłasnowolniony całkowicie, o upływie trzech miesięcy ubezwłasnowolnienie zostało uchylone. Maciej L. dowiedziawszy się o kłopotach psychicznych Grzegorza H. wysłał do niego list, w którym odwołał udzielone mu pełnomocnictwo. Grzegorz H. ów list przeczytał, ale doszedł do wniosku, że skoro sąd uchylił w stosunku do niego ubezwłasnowolnienie, to wolno mu sprzedać lokal Macieja L, tym bardziej, że znalazł się kupiec oferujący za niego atrakcyjną cenę. W takim stanie rzeczy Grzegorz H., działając w imieniu Macieja L., sprzedał lokal Michałowi R. (została zachowana forma aktu notarialnego) za cenę 210 tysięcy złotych. Maciej L. twierdzi, że to on jest nadal właścicielem lokalu (zamierza go sprzedać za 300 tyś. złotych). Innego zdania jest Michał R., który podnosi, że nie doszło do odwołania pełnomocnictwa (ze względu na niedochowanie wymaganej formy), a w związku z tym, to jemu przysługuje własność lokalu.

Rozstrzygnij spór. Kto jest właścicielem lokalu w powyższej sytuacji ?

Jak wyglądałaby ocena sytuacji, gdyby Grzegorz H., działając w imieniu Macieja L., sprzedał wzmiankowany lokal za cenę 150 tysięcy złotych ?

Jak wyglądałaby ocena sytuacji, gdyby Grzegorz H. sprzedał Michałowi R. lokal za cenę 240 tysięcy złotych, nie ujawniając faktu, że działa jako pełnomocnik Macieja L.?

Jak wyglądałaby ocena sytuacji, gdyby we wszystkich wskazanych wyżej przypadkach, doszło do zbycia lokalu, przed jego prawnym wyodrębnieniem ?

5. Joanna J. zamierzała nabyć samochód marki Audi od Tomasza Z. Wiedząc jednak, że ten pojazd pochodzi z kradzieży, udzieliła w formie aktu notarialnego, stosownego pełnomocnictwa Bronisławowi S. Ten ostatni, działając w imieniu Joanny J., zawarł umowę kupna – sprzedaży auta z Tomaszem Z., nie wiedząc, że samochód ten został skradziony cztery lata temu na szkodę Mateusza K. Po kilku miesiącach Mateusz K. żąda od Joanny J. wydania wzmiankowanego samochodu.

Oceń zasadność tego żądania.