materialy i studia 238.pdf

MATERIAŁY I STUDIA

Zeszyt nr 238

Euro a ryzyko bąbli na rynku

nieruchomości mieszkaniowych

Jacek Łaszek, Hanna Augustyniak, Marta Widłak

Warszawa, lipiec 2009 r.

Projekt badawczy zrealizowany w ramach współpracy z Biurem ds. Integracji ze Strefą Euro,

stanowiący część przygotowanego w Narodowym Banku Polskim Raportu na temat pełne-

go uczestnictwa Rzeczypospolitej Polskiej w trzecim etapie Unii Gospodarczej i Walutowej .

Projekt graficzny:

Oliwka s.c.

Skład i druk:

Drukarnia NBP

Wydał:

Narodowy Bank Polski

Departament Edukacji i Wydawnictw

00-919 Warszawa, ul. Świętokrzyska 11/21

tel. 022 653 23 35, fax 022 653 13 21

Materiały i Studia są rozprowadzane bezpłatnie.

Dostępne są również na stronie internetowej NBP: http://www.nbp.pl.

Spis treści

Spis rysunków i tabel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Spis wykresów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. Oddziaływanie sektora finansowego na sektor nieruchomości

mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2. Ryzyko cyklu i kryzysu na rynkach nieruchomościowych . . . . . . . 15

3. Akcesja do strefy euro a stopy procentowe, ekspansja kredytowa

i ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych – doświadczenia

wybranych krajów Unii Europejskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

4. Współczesne doświadczenia USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

5. Cykle i kryzysy na polskim rynku nieruchomości

mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

6. Ocena rozwoju sytuacji w sektorze mieszkaniowym w Polsce

po 2003 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

7. Cykl na warszawskim rynku mieszkaniowym – próba prognozy

z punktu widzenia przyjęcia euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

8. Sytuacja w polskim sektorze mieszkaniowym – próba oceny

ogólnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

9. Próba szacunku oddziaływania kanału kredytowego na rynek

mieszkaniowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

10. Odchylenia stóp procentowych od poziomu stóp równowagi

a ich wpływ na ceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Wnioski końcowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Załącznik 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Załącznik 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

Załącznik 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

Załącznik 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

MATERIAŁY I STUDIA – Zeszyt 238

Spis rysunków i tabel

Rysunek 1. Model rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Tabela 1. Rynek mieszkaniowy – podstawowe czynniki kształtujące popyt

i podaż. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Tabela 2. Narodowe zróżnicowanie rynków europejskich w 2000 r. . . . . . . . . . 23

Tabela 3. Portfele hipoteczne według rodzajów instytucji finansowych

w wybranych krajach europejskich w 2001 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Tabela 4. Zróżnicowanie instytucjonalne wybranych narodowych rynków

hipotecznych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Tabela 5. Zmiany liczby ludności i gospodarstw domowych w 15 krajach

Unii Europejskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Tabela 6. Sytuacja mieszkaniowa i ekonomiczna w wybranych państwach

Unii Europejskiej. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Tabela 7. Wybrane proporcje sektora mieszkaniowego w Polsce . . . . . . . . . . . . 38

Tabela 8. Popyt i podaż na warszawskim rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . 41

Tabela 9. Warianty wzrostu dochodów i akcji kredytowej . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Tabela 10. Wyniki symulacji dynamiki zmian dostępności kredytowej mieszkania,

salda kredytów mieszkaniowych i cen mieszkań – scenariusz I. . . . . 64

Tabela 11. Wyniki symulacji dynamiki zmian dostępności kredytowej mieszkania,

salda kredytów mieszkaniowych i cen mieszkań – scenariusz II . . . . 64

Tabela 12. Funkcja ACF i PACF poziomów zmiennej log(d(saldo_sa)) . . . . . . . . . 77

Tabela 13. Funkcja ACF i PACF pierwszych różnic zmiennej log(d(saldo_sa)) . . . 78

Tabela 14. Funkcja ACF i PACF poziomów zmiennej log(dost_sa). . . . . . . . . . . . 78

Tabela 15. Funkcja ACF i PACF pierwszych różnic zmiennej log(dost_sa) . . . . . . 78

Tabela 16. Testowanie stacjonarności zmiennych, test ADF, Philipsa

Perrona i KPSS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Tabela 17. Wyniki estymacji wektora kointegrującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Tabela 18. Testowanie stacjonarności reszt modelu. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Narodowy Bank Polski

Spis wykresów

Wykres 1. Ilość cykli mieszkaniowych w wybranych państwach w okresie

I kw. 1997 – IV kw. 1997 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Wykres 2. Realne ceny mieszkań w wybranych państwach w latach

1970–2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Wykres 3. Ewolucja cen mieszkań w wybranych krajach Unii Europejskiej

w latach 1990–2006 (1990=100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Wykres 4. Liczba ludności i gospodarstw domowych w wybranych krajach

Unii Europejskiej w latach 1998–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Wykres 5. Zmiana liczby ludności w wybranych krajach Unii Europejskiej,

w tysiącach, narastająco od 1997 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Wykres 6. Produkt krajowy brutto na głowę mieszkańca, w latach 1997–2006

(w euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Wykres 7. Liczba mieszkań na 1000 ludności, których budowę rozpoczęto

w latach 1997–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Wykres 8. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 ludności

w latach 1997–2006. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Wykres 9. Istniejący zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w wybranych

krajach UE w latach 1997–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Wykres 10. Zawarte transakcje mieszkaniowe na 1000 ludności w wybranych

krajach UE w latach 1997–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Wykres 11. Kredyt mieszkaniowy w wybranych krajach UE w latach 1997–2006

– dynamika względem 1997 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Wykres 12. Kredyt mieszkaniowy na głowę mieszkańca w wybranych krajach UE

w latach 1997–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Wykres 13. Udział kredytu mieszkaniowego w PKB w wybranych krajach UE

w latach 1997–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Wykres 14. Stopa procentowa kredytów mieszkaniowych w wybranych krajach

UE w latach 1997–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Wykres 15. Kredyty z zabezpieczeniem hipotecznym w USA, wg wielkości

i rodzaju, w okresie 1995–2005 (mld USD) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Wykres 16. Sprzedaż nowych domów w USA w latach 1963–2008 . . . . . . . . . 34

Wykres 17. Indeks zmiany cen domów kupowanych w USA (r/r) . . . . . . . . . . . . 34

MATERIAŁY I STUDIA – Zeszyt 238

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: