17
PODEJŚCIE DOCHODOWE – sposób postępowania
Temat 25.4.
Podstawy prawne i metodologiczne :
1. Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gosp. nieruchomościami
( j. t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 .09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych – Standard III.6 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego”.
Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości
nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią
cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu,
jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest
znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania
z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
Standard III.6. może być wykorzystany wyłącznie do określenia
Wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust.1
ustawy o gn.
Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy
zastosowaniu podejścia dochodowego rozumie się wycenę prawa
do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.
Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody jak np.:
dochody z parkingów, garaży, reklam, wyposażenia.
Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki
można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.
Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego
wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość
rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu
wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość
prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem
własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym
gruncie.
§ 7. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną
albo metodę zysków.
Metoda inwestycyjna.
Metoda zysków
Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego
wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody
inwestycyjnej.
Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela
nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności
prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Metodę zysków stosuje się do wyceny nieruchomości, które
przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego
przeznaczenia nieruchomości lub sposobu jej użytkowania.
Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest
zwykle niecelowa lub niemożliwa.
Dotyczy to między innymi nieruchomości przeznaczonych na
stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu
nieruchomości. Nieruchomości te występują na rynku jedynie
sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen
transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.
PRZYKŁADOWY model wyceny nieruchomości metodą zysków.
1. Określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości, poprzez dokonanie analizy sprawozdań finansowych sprzed daty wyceny (sprzed 2 - 3–lat), z uwzględnieniem poziomu oczekiwanych przychodów osiąganych w warunkach prowadzenia na nieruchomości gospodarki racjonalnej.
2.Określenie kosztów zakupu towarów i materiałów niezbędnych
do prowadzenia działalności (np. zakup materiałów pędnych
w przypadku wyceny nieruchomości ze stacją benzynową).
3. Obliczenie dochodu brutto użytkownika poprzez odjęcie
kosztów zakupu (pkt.2) od przychodów (pkt.1).
4.Określenie wydatków operacyjnych związanych z
działalnością prowadzoną na nieruchomości, na którą
składają się w szczególności : płace pracowników,(ale nie
dzierżawcy) koszty ogrzewania, ubezpieczenia, oświetlenia,
reklamy, łączności, podatki od nieruchomości, opłaty za
użytkowanie wieczyste i inne,
5.Obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika poprzez
odjęcie wydatków operacyjnych (pkt.4) od dochodu brutto
(pkt. 3).
6.Określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie
operacyjnym netto uzyskiwanym przez użytkownika, przy
uwzględnieniu rynkowych relacji tych dochodów oraz przy
uwzględnieniu zaangażowania kapitałowego stron, np. w
zakupy sprzętu itp.
7.Określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu
operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału
właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto.
8.Ewentualne skapitalizowanie dochodu właściciela.
§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy
użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki
dyskontowania strumieni dochodów.
§ 9. Technika kapitalizacji prostej
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość
nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia
dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej
nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz
strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym
powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z
dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości
podobnych.
Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji
ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości
podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną
relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za
nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania
z tych nieruchomości.
Zasady określania wartości „V” nieruchomości przy użyciu
techniki kapitalizacji prostej.
lub
gdzie : D – stały strumień dochodu rocznego z nieruchomości,
R – stopa kapitalizacji,
Wk – współczynnik kapitalizacji okresowi zwrotu
kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości.
Wk lub R ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.
;
Stały strumień dochodu rocznego D może odwzorowywać efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.
Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej
dochodu brutto
1. Określenie potencjalnego dochodu rocznego brutto z
nieruchomości.
2. Określenie efektywnego dochodu brutto odejmując od
potencjalnego dochodu brutto straty spowodowane typowymi
dla danego rynku zaległościami czynszowymi i poziomem pustostanów.
3. Analiza transakcji rynkowych podobnych nieruchomości dla
ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto
uzyskiwanych z tych nieruchomości.
4. Ustalenie stopy kapitalizacji brutto lub współczynnika
kapitalizacji brutto. /na podstawie relacji cen trans. i dochodów
brutto/.
5. Określenie wartości nieruchomości wg. formuły :
1. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być
osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.
2. Określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszając
potencjalny dochód brutto o straty spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów
3. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją
i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej.
Wydatki operacyjne obejmują w szczególności :
- podatek od nieruchomości,
- opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,
- koszty dostarczania mediów,
- koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości.
/wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji ani podatku
dochodowego/.
4. Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych.
5. Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i strumieni dochodów operacyjnych netto uzyskiwanych z tych nieruchomości.
6. Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika kapitalizacji netto.
7. Określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość, przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie
tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.
Podstawowe czynniki wpływające na zdolność nieruchomości
do generowania dochodów.
1) położenie nieruchomości na rynku lokalnym z uwzględnieniem jej funkcji, sąsiedztwa, występujących ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,
2) poziom czynszów, perspektywy rozwoju infrastruktury miejskiej mogącej mieć wpływ na ich poziom,
3) popyt i podaż na powierzchnię do wynajęcia, poziom pustostanów,
4) rodzaj powierzchni do wynajęcia, powierzchnia w m2, liczba lokali, możliwość aranżacji przestrzeni,
5) rozkład pomieszczeń, ich funkcjonalność, komunikacja wewnętrzna, oświetlenie naturalne, wrażenie wizualne,
6) wyposażenie w instalacje, rodzaj ogrzewania, energooszczędność,
7) stan techniczny budynku i lokali do wynajęcia,
...
gosicka