spólka a nieruchomość- biznes raport.pdf

Darmowy raport

„Spółka a Nieruchomość”

Nabywanie nieruchomości przez osoby fizyczne i na własność

spółki kapitałowej – główne różnice

strona 1 z 8 Łowcy okazji – Machina biznesu

Nabywanie nieruchomości przez osoby fizyczne i na własność

spółki kapitałowej – główne różnice

Kwestie podatkowe są szczególnie ważne podczas planowania inwestycji w

nieruchomości. Podatki mogą zadecydować o sukcesie lub porażce inwestycji.

Oczywiście są też inne, równie ważne czynniki finansowe.

W tabelach przedstawiam różnice między posiadaniem udziałów w nieruchomości przez osobę

fizyczną (prywatną) a posiadaniem udziałów w spółce kapitałowej będącej właścicielem tej

nieruchomości.

Analiza dotyczy zarówno nieruchomości przeznaczonej do dalszej odsprzedaży, np. gruntu, jak

również nieruchomości dochodowej, przynoszącej dochody z czynszów najmu.

Rozważam tu dwie możliwości – nieruchomość można nabyć prywatnie, jako osoba fizyczna, do

majątku osobistego (lub wspólnego z małżonkiem). Drugi wariant to założenie spółki z o.o. i

nabycie nieruchomości do majątku spółki.

Trzeci wariant – zakup nieruchomości przez rolnika prowadzącego gospodarstwo

rolne, omawiam w eBooku „ Jak samodzielnie kupić działkę, czyli sztuka korzystnego nabywania

nieruchomości gruntowych ” . Wiążą się z tym inne korzyści podatkowe, a co więcej, każdy z nas

może stać się rolnikiem i czerpać pożytki z tych rozwiązań.

Proszę, pamiętaj, że to opracowanie nie jest poradą podatkową i nie powinno być

traktowane jako ostateczna wyrocznie przy nabywaniu nieruchomości, lecz jako drogowskaz na

drodze do sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości.

strona 2 z 8 Łowcy okazji – Machina biznesu

Faza 1 – nabycie nieruchomości

W pierwszej fazie następuje zakup nieruchomości. Zakup na spółkę składa się z dwóch etapów:

1. utworzenie spółki z o.o.

2. nabycie nieruchomości przez spółkę

Utworzenie spółki z o.o. wiąże się z wniesieniem udziałów – opodatkowanym w wysokości

0,5%. W fazie nabycia nieruchomości jest do zapłacenia podatek PCC 2% lub VAT 22%.

Spółce trudniej, niż osobie fizycznej, będzie otrzymać kredyt bankowy na zakup nieruchomości.

Z drugiej strony – kredyt udzielony spółce nie wpłynie na zmniejszenie zdolności kredytowej

udziałowców.

kryterium zakup na spółkę zakup na osoby fizyczne

zakup

nieruchomości –

koszty dodatkowe

podatek 0,5% od wniesienia

udziałów lub podniesienia kapitału

spółki oraz podatek PCC 2% lub

VAT od wartości nieruchomości

Podatek PCC 2% lub VAT od

wartości nieruchomości

koszty nabycia

koszty nabycia odliczymy od

bieżących przychodów lub w

postaci amortyzacji, łącznie z

amortyzacją nieruchomości

koszty nabycia odliczymy od

przychodów jeśli prowadzimy

działalność gosp. lub w momencie

sprzedaży nieruchomości

zadłużenie na zakup

nieruchomości

nie zmniejsza zdolności kredytowej

właścicieli (udziałowców)

zadłużenie na nieruchomość

zmniejsza zdolność kredytową

właścicieli

strona 3 z 8 Łowcy okazji – Machina biznesu

Faza 2 – korzystanie z nieruchomości

Dochody z najmu będą możliwe do osiągnięcia w przypadku nieruchomości mieszkalnych lub

użytkowych. W przypadku dobrze zlokalizowanych działek mogą zdarzyć się przychody z

dzierżawy.

Opodatkowanie ryczałtem osób fizycznych jest korzystne dla przychodów poniżej 4000 Euro

rocznie – wtedy stosujemy stawkę 8,5%. Spodziewając się znacznie wyższych przychodów,

należy wybrać raczej rozliczenia według skali podatkowej – można odliczyć koszty.

kryterium nieruchomość w spółce nieruchomość osoby fizycznej

dochody z najmu

opodatkowanie zysku spółki CIT

19%.

Dywidenda jest ponownie

opodatkowana, ale można wypłacić

część kwot jako pensje zarządu i

zastosować ulgi podatkowe

0d 2009 – PIT 18% lub 32%,

zależnie od wysokości dochodu.

Odliczyć można koszty i

amortyzację nawet nie prowadząc

działalności gosp.,

Podatek można rozliczać tzw.

ryczałtem – w wysokości 8,5% lub

20%, zależnie od wysokości

przychodów

koszty bieżące

Odliczymy amortyzację

nieruchomości, koszty bieżące,

można rozliczyć inne koszty, których

nie odliczysz jako osoba prywatna,

np. koszty samochodu.

Dodatkowo dochodzą koszty

księgowości spółki, nawet 1000

zł/mc

Odliczymy amortyzację, koszty

bieżące dotyczące samej

nieruchomości i wynikające z

umowy najmu.

W przypadku opodatkowania

ryczałtem nie odliczamy kosztów.

rozliczenia kilku

właścicieli

spółka rozlicza przychody i koszty i

wypłaca dywidendy wg wielkości

udziałów.

każdy rozlicza przychody i koszty

osobno

odpowiedzialność

w przypadku

niespłacenia

kredytu

spółka w upadłości, właściciel spółki

nie traci majątku

zagrożony cały majątek właściciela

nieruchomości

strona 4 z 8 Łowcy okazji – Machina biznesu

Faza 3 – pozbycie się nieruchomości

Piszę: pozbycie się, a nie sprzedaż, ponieważ jeśli nieruchomość była składnikiem majątku

spółki, polecam sprzedaż całej spółki a nie samej nieruchomości.

Przykład 1.

Pan Janusz kupuje jednohektarową działkę bez planu zagospodarowania. Zamierza

pozyskać warunki zabudowy (WZiZT) na budowę budynków mieszkalnych

wielorodzinnych, a po uzyskaniu warunków zamierza sprzedać działkę z zyskiem

Gdyby potem sprzedał działkę, będzie musiał doliczyć VAT do ceny.

Pan Janusz zakłada spółkę z o.o.. Spółka nabywa działkę i pozyskuje warunki

zabudowy.

Pan Janusz sprzedaje spółkę (która jest właścicielem nieruchomości) deweloperowi i

nie podlega podatkowi VAT. Płaci tylko podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży

udziałów.

kryterium sprzedaż udziałów w spółce z o.o. sprzedaż nieruchomości

sprzedaż - podatek

PIT

Od przychodu ze sprzedaży odlicza

się nominalną wartość udziałów w

spółce.

Obowiązuje 19% podatku od dochodu

ze sprzedaży udziałów w spółce.

Zwykle obowiązuje PIT 19% od

dochodu.

Można go uniknąć jeśli wyda się

pieniądze pochodzące ze sprzedaży

nieruchomości na cele

mieszkaniowe*

sprzedaż - podatek

VAT

sprzedaż udziałów w spółce bez VAT VAT obowiązuje jeśli

nieruchomość jest nowa lub po

ulepszeniach, oraz w przypadku

działek budowlanych***

renta

planistyczna**

brak renty planistycznej –

nieruchomość nie jest sprzedawana

możliwa renta planistyczna

strona 5 z 8 Łowcy okazji – Machina biznesu

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: