Pomoc w studiowaniu Podstawy eksploatacji.pdf

EUGENIUSZ OLEARCZUK, WSGN

Eksploatacja w gospodarowaniu nieruchomościami

(terminologia)

W gospodarowaniu nieruchomościami eksploatacja jest waŜną częścią działań technicznych i

organizacyjnych zorientowanych na utrzymanie ich poŜądanego stanu technicznego i osiąganie

oczekiwanych korzyści ekonomicznych.

Dla właściwej komunikacji pomiędzy podmiotami działania w sprawach zawodowych niezbędne jest

ukształtowanie, upowszechnienie i zaakceptowanie pewnego zbioru terminów opisujących

podstawowe zjawiska, procesy i przedsięwzięcia eksploatacji nieruchomości.

NiŜej proponowany jest wybór takich terminów w układzie alfabetycznym i w umownych warstwach

pojęciowych bazujący na załączniku terminologicznym ksiąŜki autora pt. „Eksploatacja nieruchomości

budynkowych” wydanej przez CIOB w r. 2005.

Badanie 4 obiektu jest to zespół czynności mających na celu zmierzenie, oznaczenie ilościowe lub

sklasyfikowanie charakterystyki lub właściwości obiektu.

Analiza uszkodze ń 4 jest to logiczne, systematyczne badanie uszkodzonego obiektu, mające na celu

zidentyfikowanie i przeanalizowanie mechanizmu uszkodzeń, przyczyn uszkodzeń i skutków

uszkodzeń.

Audyt 1 eksploatacyjny 2 jest to niezaleŜny, systematyczny i przyjazny przegląd i analiza zespołu

podejmowanych działań technicznych i organizacyjnych – ukierunkowany na wykorzystanie

posiadanych obiektów. Istotą auditu jest porównanie dowodów (danych faktów) z przyjętymi wzorcami

odniesienia. Stwierdzone niezgodności muszą być przedstawione przez audytora i uznane przez

kierownictwo systemu eksploatacji.

Niezgodności mają charakter techniczny, organizacyjny i ekonomiczny. Najogólniej wiąŜą się one z:

- lokalizacją i charakterystykami eksploatacyjnymi obiektów,

- sposobem eksploatacji tych obiektów,

- rejestrowaniem, dokumentowaniem i analizowaniem zachodzących zjawisk,

- panowaniem nad ryzykiem i kosztami eksploatacji.

Wynikiem audytu jest raport, będący obrazem eksploatacyjnym przedsiębiorstwa / firmy. Audyt moŜe

być wiązany z elementami walidacji systemu eksploatacji audytowanego przedsiębiorstwa/ firmy.

Awaria obiektu jest to szczególnie niekorzystna, niebezpieczna i rozległa zmiana stanu występująca

w sposób niesygnalizowany, nie dająca się kontrolować co do przebiegu i zakresu powodowanej

szkody.

Budynek 5 jest to obiekt budowlany, trwale związany gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą

przegród budowlanych, posiadający fundament i dach

Czas u Ŝ ytkowania jest to suma czasów uŜycia obiektu zgodnie z przeznaczeniem.

Cechy eksploatacyjne obiektu jest to zbiór wielkości fizycznych i umownych, wymiarowych lub

bezwymiarowych charakteryzujących ogół rozwiązań konstrukcyjnych, materiałowych, funkcjonalnych

i protekcyjnych.

Certyfikat eksploatacyjny jest to dokument potwierdzający dobrą praktykę danej organizacji lub

walorów eksploatacyjnych jej wytworów, uzyskany w wyniku pozytywnego wyniku audytu

przeprowadzonego przez niezaleŜną jednostkę naukowo – techniczną, kierującą się kryteriami i

standardami eksploatacyjnymi. Certyfikat eksploatacyjny moŜe mieć charakter promocyjny lub

komercyjny.

Diagnoza techniczna jest to wynik opracowania zbioru danych o stanie obiektu oraz innych danych

potrzebnych do podjęcia decyzji dotyczących dalszego postępowania z obiektem, tzn. jego

uŜytkowania lub obsługiwania.

Diagnozowanie obiektu jest to zespół działań technicznych i organizacyjnych mających na celu

stwierdzenie (określenie) stanu obiektu, np. technicznego, estetycznego.

Dobr ą Praktyk ą Eksploatacyjn ą jest to taki stabilny sposób postępowania podmiotów działania, w

którym podejmowane działania i ich wyniki:

odpowiadają zamierzeniom właściciela lub zarządcy ujętym w planie eksploatacji,

są efektywne i odpowiednie w przyjętym aspekcie eksploatacyjnym.

Dokumentacja eksploatacyjna jest to usystematyzowany zestaw opisów, schematów, rysunków,

specyfikacji zawierających informacje niezbędne dla racjonalnego uŜytkowania i utrzymywania

obiektu. Zestaw ten jest poszerzany o niezbędne, dla skuteczności i bezpieczeństwa prowadzonych

działań, przepisy i zasady organizacji; regulaminy i normy; procedury i instrukcje oraz zapisy

dotyczące przebiegu, okoliczności i wyników działań z obiektem. Zakres, układ, forma (papierowa,

elektroniczna) i tematyka dokumentacji są ustalane zgodnie z odpowiednimi normami, przepisami

branŜowymi lub z umowami.

Eksploatacja obiektu technicznego jest to zespół wszystkich działa ń technicznych i organizacyjnych

mających na celu umoŜliwienie wypełniania przez obiekt wymaganych funkcji, włącznie z koniecznym

dostosowaniem do zmian warunków zewn ę trznych (wywołanych przez u Ŝ ytkowników i ś rodowisko). W

praktyce eksploatacja obejmuje uŜytkowanie i obsługiwanie (utrzymanie) obiektu technicznego,

ł ą cznie lub z wydzieleniem zasilania.

Eksploatacyjno ść obiektu jest to uogólniona cecha charakteryzująca przydatność uŜytkowa i

podatność obsługową obiektu. Z kolei są one dzielone na łatwiej definiowane, mierzone i korygowane

cechy: zasobochłonność, bezpieczność, trwałość, niezawodność (nieuszkadzalność),

diagnostyczność, konserwowalność, naprawialność, odpadowość i inne.

Eksploatyka jest to upowszechniająca się nawa nauki o eksploatacji obiektów, w szczególności o

zarządzaniu ryzykiem i kosztami eksploatacji.

Gotowo ść; dyspozycyjność 4 jest to zdolność obiektu do utrzymywania się w stanie umoŜliwiającym

wypełnianie wymaganych funkcji w danych warunkach, w danej chwili lub w danym przedziale czasu,

przy załoŜeniu, Ŝe są dostarczone wymagane środki zewnętrzne.

Jako ść eksploatacji 4 jest to zespół właściwości usług, określający stopień zaspokojenia określonych

potrzeb uŜytkownika.

Koszt eksploatacji obiektu jest to syntetyczna miara przygotowania, realizowania, nadzorowania o

korygowania działań technicznych i organizacyjnych związanych z uŜytkowaniem, zasilaniem,

obsługiwaniem obiektu i zarządzaniem obiektem.

Lokalizowanie 4 niezdatno ś ci są to czynności wykonywane na odpowiednim poziomie podziału

obiektu do obsługi mające na celu zidentyfikowanie niezdatnego elementu obiektu.

Naprawa obiektu jest to zespół działań technicznych i organizacyjnych mających na celu usunięcie

uszkodzenia i przywrócenie zdolności obiektu do uŜytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Naprawa

polega na zlokalizowaniu i wymianie lub regeneracji elementu lub fragmentu obiektu, którego zdolność

do wypełniania wymaganych funkcji została przerwana na skutek zuŜycia, zestarzenie lub wystąpienia

niszczącego obciąŜenia; szczególnym rodzajem naprawy jest remont obiektu podejmowany w

przypadku rozległych zmian starzeniowo-zuŜyciowych lub katastroficznych.

jest to zdolność obiektu do wypełniania wymaganych funkcji w danych

warunkach w danym przedziale czasu.

Niezawodno ść 4 jest to zespół właściwości, które opisują gotowość obiektu i wpływające na nią:

nieuszkadzalność, obsługiwalność i zapewnienie środków obsługi.

odpowiadają kryterium gospodarności w przyjętym kontekście rozwoju własnego, lokalnego i

regionalnego,

Nieuszkadzalno ść

Obiekt jest to pojedynczy, grupowy lub kompleksowy fragment technosfery (w tym jego integralne

wyposaŜenie) przeznaczony do wypełniania wymaganych funkcji w danych warunkach zewnętrznych;

w szczególności jest to obiekt budowlany.

Obsługiwalno ść: podatność na obsługę 4 jest to zdolność obiektu do utrzymywania lub odtwarzania

w danych warunkach eksploatacji stanu, w którym moŜe on wypełniać wymagane funkcje przy

załoŜeniu, Ŝe obsługiwanie jest przeprowadzane w ustalonych warunkach z zachowaniem ustalonych

procedur i środków.

Obsługiwanie obiektu jest to zespół działań technicznych i organizacyjnych, włącznie z czynnościami

nadzoru, mających na celu zachowanie zdolności obiektu do wypełniania wymaganych funkcji, a takŜe

odtwarzania poŜądanego stanu technicznego i estetycznego w przypadku wystąpienia stanu, w

którym uŜytkowanie obiektu jest ograniczone lub niemoŜliwe. Przejawem obsługiwania obiektu jest

zasilanie, diagnozowanie, konserwowanie, zapobieganie uszkodzeniom, naprawianie.

Odpady eksploatacyjne są to pozostałości produktów i mediów bytowych nie wykorzystane lub

tracone w procesie eksploatacji obiektu; szczególnym rodzajem odpadu eksploatacyjnego są ubytki

energii cieplnej i/lub emitowanie energii akustycznej.

Podej ś cie (postawa) eksploatacyjna jest to świadomość celów, zakresu i zasad działania

podmiotów eksploatacji, właściwy dobór sił i środków niezbędnych w działalności eksploatacyjnej oraz

stosowanie kryteriów ocen i podejmowania decyzji zapewniających racjonalność eksploatacji, z takŜe

twórcze, innowacyjna rozwiązywanie bieŜących i antycypowanych problemów w powierzonym

systemie eksploatacji.

Podmioty eksploatacji są to kompetentne i uprawnione osoby wyznaczające i/lub realizujące cele i

zadania w zakresie uŜytkowania, utrzymania i zasilania obiektów w ramach przyjętej polityki i zasad

działania w istniejących uwarunkowaniach i ograniczeniach.

Podział obiektu do obsługi jest to opis przyporządkowania elementu/ fragmentu obiektu do danego

rodzaju obsługi i szczebla (organizacyjnego) na którym ma być ona wykonana.

Polityka eksploatacji 4 jest to opis celów i sposobów doboru środków do ich realizacji oraz ich

osiągania w określonych warunkach i w określonym czasie.

Pracochłonno ść obsługi

Proces eksploatacji obiektu jest to celowe, obserwowane, mierzone i korygowane przygotowanie i

realizowanie uŜytkowania, zasilania i obsługiwania obiektu oraz zarządzanie obiektem

Przegl ą d techniczny obiektu jest to forma obsługiwania diagnostycznego realizowanego

organoleptycznie i z uŜyciem prostych przyrządów pomiarowych, mającego na celu sprawdzenie jego

kompletności, stanu i zagroŜeń. Przebieg i wyniki przeglądu są dokumentowane. Jego odmianą są

obligatoryjne kontrole okresowe roczne i pięcioletnie. Protokóły z tych kontroli są dołączane do ksiąŜki

obiektu budowlanego.

Przydatno ść u Ŝ ytkowa jest to zdolność obiektu do wypełniania wymaganych funkcji zgodnie z

przeznaczeniem, w szczególności dostarczania udogodnień oczekiwanych przez uŜytkownika.

Ryzyko eksploatacji obiektu jest to sytuacja, w której prawdopodobieństwo wystąpienie

niepoŜądanych zdarzeń przyjmuje się jako znane, tj. dane, przyjęte lub oszacowane. Brak wiedzy o

prawdopodobieństwie wystąpienia zdarzeń sprawia, Ŝe decyzje eksploatacyjne są podejmowane w

warunkach niepewności.

Stan eksploatacyjny obiektu jest to szczególny układ wartości cech eksploatacyjnych: korzystny, gdy

umoŜliwia uŜytkowanie (stan zdatność) i niekorzystny, gdy uŜytkowanie jest ograniczone lub zakazane

(stan niezdatności).

jest to suma czasów obsługiwania obiektu wyraŜona w godzinach

zuŜytych przez personel obsługi przy danym rodzaju obsługi lub w danym przedziale czasu.

Standard Eksploatacyjny jest to jakościowy lub ilościowy wzorzec poŜądanych własności lub

zachowań obiektu technicznego lub organizacyjnego (zaproponowany przez Polskie Naukowo-

Techniczne Towarzystwo Eksploatacyjne) opracowany i zaakceptowany przez środowiska zawodowe

zajmujące się eksploatacja obiektów dla potrzeb projektowania systemów eksploatacji i praktyki

eksploatacyjnej.

Standardy eksploatacyjne są teŜ niezaleŜną, prokonsumencką interpretacją norm, agend, przepisów,

a takŜe innych ujęć w tym zwyczajowych związanych z uŜytkowaniem i obsługiwaniem (technicznym)

obiektów o róŜnym przeznaczeniu. Mają one porządkować i sprowadzać do poziomu aplikacyjnego

aktualną wiedzę, doświadczenie i osiągnięte wyniki.

System eksploatacji obiektu jest to strukturalna i funkcjonalna całość obejmująca siły, środki i

sposoby działań technicznych i organizacyjnych zorientowanych na zapewnienie uŜytkownikom

udogodnień, bezpieczeństwa i zaufania co do wypełniania wymaganych funkcji przez obiekt oraz

personelowi technicznemu i administracyjnemu odpowiednich warunków pracy, koordynacji działań

oraz wnikliwej oceny ich wpływu tych działań na stan obiektu i zaspokojenie potrzeb uŜytkowników

obiektu.

Ś rodowisko eksploatacyjne jest to wyodrębniony umownie z rzeczywistości i powiązany ze sobą

zbiór podmiotów działania (o wspólnym celu i podobnym podejściu), obiektów (o zbieŜnym

przeznaczeniu) i zasobów materialnych i niematerialnych ( w potrzebnym asortymencie i ilościach)

dysponujących zdolnością/potencjałem do zaspokajania określonych potrzeb społecznych (np.

mieszkaniowych) lub gospodarczych (np. wytwórczych).

Techniczne ś rodki obsługiwania jest to zespół roŜnych urządzeń (mechanicznych,

elektromechanicznych, elektronicznych) w postaci narzędzi, maszyn, przyrządów pomiarowych,

rusztowań, pojemników, podnośników itp., przeznaczonych do wykonywania prac porządkowo-

oczyszczających, przeglądowych, konserwacyjnych i naprawczych przeprowadzanych na obiekcie.

jest to zdolność obiektu do wypełniania wymaganych funkcji w danych warunkach

uŜytkowania i obsługiwania, aŜ do osiągnięcia stanu granicznego.

Usługa 4 eksploatacyjna jest to zbiór funkcji oferowanych uŜytkownikowi przez system eksploatacji

obiektu.

Uszkodzenie obiektu jest to stan, w którym przerwana jest zdolność obiektu do wypełniania

wymaganych funkcji lub przy którym występują istotne ograniczenia w ich wypełnianiu.

Utrzymanie obiektu zespół czynności technicznych i organizacyjnych, mających na celu zachowanie

obiektu w stanie niezmienionym pod względem technicznym i estetycznym.

U Ŝ ytkowanie obiektu jest to zespół czynności technicznych i organizacyjnych, włącznie z

czynnościami nadzoru, związanych z wypełnieniem przez obiekt wymaganych funkcji w stanie

działania lub w stanie wyczekiwania.

Wska ź niki eksploatacyjne są to dane liczbowe słuŜące do oceny obiektu i systemu jego eksploatacji.

Definiowane są one na miarach czasu, praco/energo/materiałochłonności, kosztów, wyników.

jest to zdolność systemu eksploatacji zajmującego się

obsługiwaniem obiektu do zapewnienia w danych warunkach, na Ŝądanie, środków potrzebnych do

obsługiwania przy danej polityce obsługiwania obiektu.

Zarz ą dzanie eksploatacj ą jest to zespół czynności organizacyjnych, włącznie z czynnościami

nadzoru mających na celu zapewnienie realizacji zadań zewnętrznych, utrzymanie naleŜytego stanu

obiektu/obiektów i spełnienia wymagań dotyczących rozwoju systemu eksploatacji i ochrony

środowiska.

Zasady eksploatacji jest zbiór prawidłowości i reguł postępowania ustalanych teoretycznie,

symulacyjnie i doświadczalnie. Odnoszą się one do uŜytkowania, zasilania, utrzymywania i

zarządzania obiektem. W szczegółowym ujęciu są to zasady włączania/wyłączania;

demontaŜu/montaŜu; bezpieczeństwa/ochrony; postępowania w szczególnych przypadkach, np.

Trwało ść

Zapewnienie ś rodków obsługi

awarii, poŜaru; dokumentowania zdarzeń i okoliczności ich wystąpienia; przyznawania uprawnień i

egzekwowania odpowiedzialności itp.

Zasilanie obiektu jest to zespół czynności technicznych i organizacyjnych majach na celu

doprowadzenie do obiektu i rozprowadzenie w nim mediów bytowych i technicznych niezbędnych do

prawidłowego funkcjonowania obiektu.

1 Audyt, audytowanie jest przedmiotem normy PN – ISO 19011 (audit, auditowanie – przyjęto audyt,

audytowanie).

Eksploatacja , eksploatowanie jest przedmiotem normy PN – 82 / N – 04001.

Art. 15 ustawy z 12.05.2000 r. o zasadach wspierania rozwoju regionalnego.

Polska Norma PN – 83 / N – 50191 „Niezawodność; jakość usługi” (norma terminologiczna

eksploatacji).

Art. 3 ustawy z 7.07.1994 r. – prawo budowlane.

Przyjęte terminy eksploatacyjne w umownych warstwach pojęciowych:

Warstwa

poj ę ciowa

Terminy warstwy poj ę ciowej

System

eksploatacji

budynek, dobra praktyka eksploatacyjna, eksploatyka, obiekt, odpady

eksploatacyjne, podejście eksploatacyjne, podmioty eksploatacji, polityka

eksploatacji, standardy eksploatacji, środowisko eksploatacyjne, techniczne środki

obsługi, usługa eksploatacyjna, zasady eksploatacji

Proces

eksploatacji

badanie obiektu, analiza uszkodzeń, audytowanie eksploatacji, awaria,

diagnozowanie, eksploatowanie, lokalizowanie niezdatności, naprawa, obsługiwanie,

przegląd techniczny, uszkodzenie, utrzymanie, uŜytkowanie, zapewnienie środków

obsługi, zarządzanie, zasilanie

Cechy

eksploatacyjne

eksploatacyjność, gotowość, jakość eksploatacji, nieuszkadzalność, niezawodność,

obsługiwalność, przydatność uŜytkowa, trwałość

Wskaźniki

eksploatacyjne

czas uŜytkowania, koszt eksploatacji, ryzyko eksploatacji, stan eksploatacyjny,

pracochłonność obsługi

Dokumentacja

eksploatacyjna

certyfikat eksploatacyjny, diagnoza techniczna, podział obiektu do eksploatacji

Uwaga: waŜne jest odróŜnianie „ terminu” i „pojęcia”; relację „ termin – pojęcie” moŜna interpretować

następująco (L. PowierŜa, 1997):

symbolizuje

TERMIN

POJĘCIE

objaśnia

EO/19.03.09

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: