SPIS  TREŚCI

1. Podstawy prawne              2

2. Nieruchomość              2

2.1. Definicja nieruchomości              2

2.2. Rodzaje nieruchomości              3

2.3. Nieruchomość gruntowa              3

2.4. Nieruchomość zabudowana              4

2.5. Nieruchomość budynkowa              4

2.6. Nieruchomość lokalowa              4

2.7. Cechy szczególne nieruchomości              5

3. Mienie publiczne              5

3.1. Pojęcie mienia              5

3.1.1. Mienie państwowe              5

3.1.2. Mienie samorządowe              6

3.1.3. Mienie prywatne              6

3.2. Trójstopniowy podział terytorialny Państwa              7

3.2.1. Gmina              7

3.2.2. Powiat              7

3.3.3. Województwo              7

4. Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi              8

4.1. Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi              8

4.2. Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów publicznych              11

4.2.1. Jednostka budżetowa              12

4.2.2. Zakład budżetowy              12

4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze              13

5. Zarządzanie nieruchomościami              14

5.1. Definicja zarządzania nieruchomościami              14

5.2. Zarządca nieruchomości              14

5.3. Umowa o zarządzanie nieruchomościami              15

5.3.1. Przedmiot umowy              15

5.3.2. Czynności administracyjne              16

5.3.3. Czynności eksploatacyjne              20

5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków              20

5.3.5. Czynności windykacyjne              23

5.3.6. Czynności finansowe              25

5.3.6. Kary umowne              26

1. Podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. z dnia 18 maja 1964 roku, Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami)
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603)
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 roku o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 roku, Nr 9, poz. 43 z późniejszymi zmianami)
4. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o wprowadzeniu zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 96, poz. 603 z późniejszymi zmianami)
5. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej – w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 106, poz. 668 z późniejszymi zmianami)
6. Ustawa z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z dnia 29 października 1998 roku, Nr 133, poz. 872 z późniejszymi zmianami)
7. Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 roku, Nr 142, poz. 1591 z późniejszymi zmianami)
8. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 1998 roku, Nr 142, poz. 1592 z późniejszymi zmianami)
9. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 142, poz. 1590 z późniejszymi zmianami)
10. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o administracji rządowej w województwie (Dz.U. z 2001 roku, Nr 80, poz. 872 z późniejszymi zmianami)
11. Ustawa z dnia 20 czerwca 2002 roku o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i prezydenta miasta (Dz.U. z 2002 roku, Nr 113, poz. 984)
12. Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 roku o finansach publicznych (Dz.U. z 2005 roku, Nr 249, poz. 2104) 

2. Nieruchomość

2.1. Definicja nieruchomości

„Nieruchomość” jest pojęciem używanym w języku codziennym i w tym pojęciu powszechnym rozumiana jest jako grunt  lub inne dobra na trwałe z gruntem związane, jak np. budynki, drzewa, stanowiące odrębny przedmiot własności[1].

Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Części składowe nieruchomości:

Ø      Grunt,

Ø      Budynek i inne urządzenia,

Ø      Drzewa i inne rośliny,

Ø      Wody stojące,

Ø      Złoża kopalin stanowiące własność Skarbu Państwa.

Częściami składowymi nieruchomości nie są:

Ø      Urządzenia do doprowadzania wody, gazu, prądu i odprowadzania ścieków,

Ø      Połączenia od zaworów za licznikiem do rurociągu,

Ø      Wody płynące.

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Prawami takimi będzie np. służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdego właściciela nieruchomości władnącej. 

2.2. Rodzaje nieruchomości

              Wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości w zależności od kryterium podziału:

Kryterium z Kodeksu cywilnego:

Ø      Nieruchomość gruntowa,

Ø      Nieruchomość zabudowana,

Ø      Nieruchomość budynkowa,

Ø      Nieruchomość lokalowa (mieszkalna, użytkowa)

Kryterium wg funkcji:

Ø      Nieruchomości rolne

Ø      Nieruchomości budowlane

Ø      Nieruchomości leśne

Ø      Nieruchomości rekreacyjne

Ø      Nieruchomości przemysłowe

2.3. Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość staje się odrębną własnością z chwilą wydzielenia granicami części powierzchni ziemi. Grunt może stać się nieruchomością gdy określone zostaną jego granice zewnętrzne. Wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej wymaga geodezyjnego oznaczenia granic na mapie.

Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnię. W skład nieruchomości wchodzi słup powietrza nad nią i przestrzeń poniżej płaszczyzny gruntu.

Rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 46` Kodeksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nieruchomości rolne dzielą się na: grunty orne w uprawie i odłogi, sady, łaki trwałe, pastwiska trwałe. 

2.4. Nieruchomość zabudowana

Nieruchomość zabudowana oznacza nieruchomość gruntową wraz z jej częściami składowymi (budynki, urządzenia) pod warunkiem, że są trwale z gruntem związane. W takiej sytuacji własność nieruchomości rozciąga się także na rzecz, która stanowi jej część składową.

Garaż murowany, posadowiony na fundamencie jest częścią składową nieruchomości, a garaż blaszany jest ruchomością.

2.5. Nieruchomość budynkowa

              Nieruchomość budynkowa to budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, które na mocy przepisów szczególnych stają się nieruchomościami. Wyróżnia się w tym przypadku dwa przykłady.

              Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

              Drugi przykład dotyczy budynków znajdujących się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa, na obszarze miasta stołecznego Warszawy, na podstawie przepisów dekretu z 26 października 1945 roku własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

2.6. Nieruchomość lokalowa

              Nieruchomością lokalową jest lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż stanowiący cześć składową budynku o ile lokal ten stanowi odrębną własność. Termin odrębna własność lokalu oznacza, że lokal, który wg zasad ogólnych powinien być częścią składową nieruchomości gruntowej, staje się oddzielną nieruchomością[2].

2.7. Cechy szczególne nieruchomości

Zalety nieruchomości jako obiektu inwestycji:

Ø      Zabezpieczenie kapitału,

Ø      Osiąganie regularnych dochodów,

Ø      Ulgi podatkowe,

Ø      Obrona przed inflacją.

Wady nieruchomości jako obiektu inwestycji:

Ø      Trudność wycofania zaangażowanego kapitału,

Ø      Brak możliwości częściowego wycofania kapitału,

Ø      Nieprzewidywalność i sztywność rynku nieruchomości.

Cechy szczególne nieruchomości:

Ø      fizyczne (stałość miejsca, trwałość, różnorodność, niepodzielność),

Ø      ekonomiczne (rzadkość, lokalizacja, kapitałochłonność),

Ø      prawne (uwarunkowania ich ochrony, rejestracji i przenoszenia)

3. Mienie publiczne

3.1. Pojęcie mienia

Mienie jest pojęciem definiowanym w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 44 mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Wyróżniamy trzy rodzaje mienia.

              ...