ZAWODY OBSŁUGUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI
WYKŁAD 1 15,03,2009
Zaliczenie w formie egzaminu – test jednokrotnego wyboru z wykładów
1 termin 15,04 środa – 16:30 aula
2 termin 28,04 wtorek – 16:30 aula
Zawody związane z rynkiem nieruchomości :
® Sędzia
® Notariusz
® Geodeta
® Rzeczoznawca majątkowy
® Pośrednik w obrocie nieruchomościami
® Zarządca nieruchomości
® Deweloper
Nieruchomość wg. KC art.. 46
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności ( grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy odrębnych przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nieruchomość - poj. ogólne najszersze zawiera w sobie, grunty, nieruchomości budynkowe , nieruchomości lokalowe.
Sposoby ewidencjonowanie nieruchomości
® Sposób sądowy - obowiązek każdego właściciela
Księga wieczysta - znajdują się w niej wszystkie istotne informacje o Nieruchomości, zakłada się ją oraz dokonuje wpisu do niej na wniosek notariusza. Ma to za zadanie pewność obrotu. Jest tam pełna specyfikacja nieruchomości (jaką ma powierzchnię, z jakich składa się działek, kto jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, wszelkie ograniczenia , roszczenia, hipoteka – w k.w. znajdują się wszelkie informację dot. obciążenia nieruchomości hipoteką )
® Sposób administracyjny
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)
Ewidencjonowanie nieruchomości niezależnie od ksiąg wieczystych. Prowadzenie tego jednolitego dla całego kraju rejestru oraz jego aktualizacja na leży do gminy. Największy nacisk kładziony jest na położenie i oznaczenie , ma ścisły związek z Planem zagospodarowanie przestrzennego.
Prawa rzeczowe - zbiór norm których przedtem jest rzecz
Cechy praw rzeczowych:
® Mają charakter praw bezwzględnych.
® Skutkują względem wszystkich (erga omnes).
® Z praw rzeczowych wynika dla każdego obowiązek powstrzymania się od czynienia czegokolwiek, co mogłoby godzić w ich treść.
® Większość współczesnych prawodawstw przyjęło zasadę zamkniętej listy (numerus clausus) praw rzeczowych: zainteresowani mogą ustanowić jedynie takie prawo rzeczowe i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza je dany system prawny.
® Prawa rzeczowe "idą za rzeczą" (są związane z rzeczą) - mogą być realizowane bez względu na to, w czyim ręku rzecz się znajduje.
® Zasadniczo nie polegają na obowiązku czynnych świadczeń (facere) - wyjątek: ciężary realne, przy których właściciel zobowiązany był do pozytywnych działań.
® Uprawniony ma bezpośrednie władztwo nad rzeczą (wyjątkiem zastaw bez dzierżenia).
® Jawność i trwałość praw rzeczowych.
®
Katalog praw rzeczowych
® Prawo własności
® Prawo użytkowania wieczystego
® Ograniczone prawa rzeczowe :
o Użytkowanie
o Służebność
o Zastaw
o Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
o Hipoteka
NIERUCHOMOŚCI NIE DOTYCZY ZASTAW – zastaw odnosi się tyko do ruchomości
Prawo własności
ma swoją treść i granicę [ art. 140 KC] - W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Ograniczanie prawa własności:
® IMMISJA
[140 KC] oddziaływanie jednej z nieruchomości na 2 nieruchomości, jeżeli właściciel korzysta z 1 nieruchomość w taki sposób że oddziaływuje to niekorzystnie na 2 nieruchomość. Niekorzystne oddziaływanie [144 KC] może być źródłem roszczeń do zaprzestania IMMISJOM które przekraczają przeciętną miarę
® SŁUŻEBNOŚC DROGI KONIECZNEJ
Ustanawia się na każdoczesnego właściciela nieruchomości ustanawia się obligatoryjnie za wynagrodzeniem
® OGRANICZENIA ZWIĄZANE Z PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Granice nieruchomości
Gdy granice są częścią sporną lub ich nie ma , rozgraniczenia dokonuje geodeta
Rozgraniczenie dokonywane jest na mocy:
® ugody właścicieli która ma moc decyzji
® decyzji - jeżeli nie ma zgodności właścicieli co do wyznaczenia granic, organ wydaję decyzję w oparciu o opinię geodety lub dokumenty
® rozgraniczenia dokonuje sąd:
o jeżeli nie ma podstaw do wyznaczenia granic oraz nie ma ugody pomiędzy właścicielami sprawa trafia do sądu, inicjatorem jest organ który przekazuje dokumenty z post. administracyjnego
o gdy wydano decyzję ale strony się z nią nie zgadzają i żądają rozpatrzenia przez sąd
Sąd rozgranicza w oparciu o stan prawny lub stan posiadania lub wszelkie okoliczności które mają wpływ na sprawę [przesłanki wykluczają się wzajemnie]
Sposoby nabycia nieruchomości
o nabycie wtórne
o nabycie pierwotne - nowo wybudowane budynki czyli nabycie z mocy prawa. Przepisy ustawy normują możliwości np. zasiedzenie
Współwłasność
® współwłasność łączna – pomiędzy współwłaścicielami istnieje stosunek osobisty. Jest domniemanie równości udziałów. Po ustaniu np. małżeństwo WSP. Łączna przekształca się w ułamkową np. współwł. w spółce cywilnej
® współwłasność ułamkowa - określa KC 195 i dalej
Ochrona własności - roszczenia
§ roszczenia windykacyjne - roszczenie wydania rzeczy
§ roszczenie negatoryjne – przywracające stan pierwotny, zaprzestanie naruszania i przywrócenie stanu poprzedzającego
Użytkowanie wieczyste
Zbliżone do praw własności, podlega takiej samej ochronie ma natomiast ograniczenie czasowe. Przedmiotem mogą być tylko grunty Skarbu Państwa lub j.s.t.
Użytkowanie wieczyste ustanowione jest poprzez umowę, na rynku nieruchomości ma tożsame właściwości co prawo własności.
Ograniczone prawa rzeczowe
Użytkowanie korzystanie i pobieranie pożytków , jest to prawo niezbywalne oraz nie podlega dziedziczeniu.
Służebność gruntowa [służebność drogi], osobista [służebność mieszkania]
Hipoteka zabezpieczenie na nieruchomości wierzytelności
Skarb Państwa reprezentuję Starosta , w miastach na prawach powiatu Prezydent miasta , ale trzeba zaznaczyć w jakiej formie Prezydent występuje czy w danej sprawie reprezentuje Skarb Państwa czy j.s.t.
Trwały Zarząd
Władztwo nad nieruchomością obejmuje państwowa jednostka nie posiadająca osobowości prawnej np. Sąd (ma budynki , korzysta z budynków)
Posiadanie
Jest stanem faktycznym, chronionym prawem, nie jest to prawo, posiadacz nie ma prawa o nieruchomości
WYKŁAD 2 28,03,2009
POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Rynki nieruchomości - są to takie rynki na których mają miejsce działania i interakcje.
Rynek nieruchomości – to zbiorcze poj. o charakterze abstrakcyjnym – miejsce gdzie dokonuje suę wszelkich działań związanych z nieruchomościami.
Rynek nieruchomości - jest to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości oraz są zawierane umowy, które stwarzają wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.
Wyodrębniamy 2 rodzaje cech nieruchomości:
-braku możliwości do podzielenia, - braku możliwości wydzielenia niektórych elementów, -braku możliwości wydzielenia bud od gruntu )
1. Rzadkość występowania
2. lokalizacja
3. współzależność (wobec innych nieruchomości lub wobec infrastruktury technicznej – inaczej będzie traktowana nieruchomość pod budownictwo jednorodzinne gdy będzie miała inf. tech. a gdy będzie takiej infrastruktury pozbawiona)
4. kapitałochłonność
Nieruchomości są:
Cechy rynku nieruchomości:
® niejednolitość (np. rynek najmu, dzierżawy)
® niedoskonałość (czyli dualizm ewidencji, R.N. jest rynkiem młodym, legislacja - pojawiają się problemy z interpretacją prawa )
Przesłanki prawidłowego funkcjonowania R.N.
Rynek nieruchomości spełnia funkcję gospodarczą i społeczną, wśród tych funkcji wymienia się najczęściej:
1. funkcję wymiany
2. funkcję informacyjną
3. funkcję korygowania wykorzystania przestrzeni
Na rynek nieruchomości wpływają przede wszystkim :
1. stan dostępnych nieruchomości (stan prawny oraz san techniczny) regulowanie stanu prawnego może mieć różnorodny charakter np. poszukiwanie właściciela
2. liczba nieruchomości nadających się do obrotu ( liczba nieruchomości nabywanych, zbywanych, itd)
3. liczba budowanych nowych domów (proporcja rynku pierwotnego do rynku wtórnego ma kapitalne znaczenie dla rynku nieruchomości à dla cen)
4. łatwość nawiązywania transakcji (skutecznie przenieść własność nieruchomości można wyłącznie w formie aktu notarialnego,
nie wymaga tej formy :
- dzierżawa
- najem
- użytkowanie)
5. dostępność środków finansowych
WARUNKI SPRAWNEGO FUNKCJONOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
ZAWODY OBSŁUGUJĄCE RUNEK NIERUCHOMOŚCI
Zawody związane z rynkiem nieruchomości: Zawody związane z obsługą rynku nieruch.:
...
kriss7