System wyceny i zarządzania – wykład 1 17.02.2009
Uprawnienia zawodowe
Licencja zawodowa
Zawody nieruchomościowe:
· Rzeczoznawca majątkowy
· Zarządca nieruchomości
· Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Standardy zawodowe
Kodeks etyki zawodowej
Literatura:
· Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (2004r. – tekst ujednolicony)
· Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
· Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomościami
System wyceny i zarządzania – wykład 2 24.02.2009
Podstawowe definicje:
Wycena nieruchomości – postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości
Szacowanie nieruchomości – czynności związane z określeniem wartości nieruchomości
Określenie wartości nieruchomości – określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości
Wartość – ma wiele znaczeń w wycenie nieruchomości; istnieje w danym momencie; jest odzwierciedleniem pieniężnej wartości nieruchomości np.: wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa, wartość katastralna, wartość godziwa
Rynek – zbiór ustaleń, na podstawie których dochodzi do transakcji między kupującym a sprzedającym za pomocą mechanizmu cenowego; to wzajemne oddziaływanie osób, które wymieniają prawa do nieruchomości na inne aktywa np.: pieniądze
Cena – kwota jaką konkretny kupujący zgodził się zapłacić, a konkretnie sprzedający zgodził się przyjąć w warunkach danej transakcji (stanowi podstawę określenia wartości rynkowej)
Koszt – odnosi się do produkcji a nie wymiany, może być faktem dokonanym lub kwotą szacunkową np.: koszty bezpośrednie, koszty pośrednie, koszt budowy, koszt rozwoju (stanowi podstawę określenia wartości odtworzonej)
Powszechna transakcja nieruchomości – wycena nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości
Nieruchomości podobne – nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomościami stanowiącymi przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość
Stan nieruchomości – stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona
Definicja wartości rynkowej
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określana z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
· strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
· upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania umowy
(Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 151 ust. 1)
System wyceny i zarządzania – wykład 3 03.03.2009
Rodzaje wartości nieruchomości
wg MSW
wg ESW
wg PKZW
wg przepisów prawa
Grupa I
Wartość rynkowa
Grupa II
Wartości inne niż rynkowa (nierynkowe)
Kategoria I
Inwestycyjna lub indywidualna
Inwestycyjna lub cenność
Indywidualna lub inwestycyjna
Na potrzeby indywidualnego inwestora
Kategoria II
Godziwa
Szczególna
Synergiczna
Sprzedaż wymuszona
Specjalna (szczególna)
Połączenia (synergiczna)
Wymuszonej sprzedaży
Dla wymuszonej sprzedaży
Kategoria III
Bankowo - hipoteczna
Taksacyjna (fiskalna)
Katastralna
Ubezpieczeniowa
Zamortyzowany koszt odtworzenia
Pomniejszony koszt zastąpienia
Odtworzeniowa
- dla optymalnego sposobu użytkowania,
- dla alternatywnego sposobu użytkowania
MSW – międzynarodowe standardy wyceny (opracowane przez międzynarodowy komitet),
ESW – europejskie standardy wyceny (opracowane przez europejską grupę stowarzyszeń )
PKZW – powszechne krajowe zasady wyceny ( przez Ministra jakiegoś)
KSWP – Krajowy standard wyceny podstawowej
· 1 – „wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”
· 2 – „wartości inne niż wartość rynkowa”
· 3 – operat szacunkowy
System wyceny i zarządzania – wykład 4 10.03.2009
Czynniki wartości rynkowej nieruchomości:
- użyteczność – zdolność do zaspokajania potrzeb, chęci lub życzeń właścicieli, inwestorów, najemców itp.
- rzadkość (ograniczoność) – aktualna lub przewidywana podaż użytecznych nieruchomości w stosunku do popytu
- chęci – życzenie kupującego, aby dana nieruchomość zaspokajała jego podstawowe bądź też indywidualne poza podstawowymi potrzeby życiowe
- efektywna siła nabywcza – zdolność osób do uczestnictwa rynku, do nabywania nieruchomości za gotówkę bądź jej ekwiwalent
- zbywalność – możliwość przenoszenia praw do nieruchomości, czyli popyt i podaż
Determinanty wartości nieruchomości:
- czynniki fizyczne – cechy środowiska naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez człowieka, takie jak np.:
- ukształtowanie terenu
- nasłonecznienie
- cechy klimatu
- wielkość i kształt działki
- dane techniczne budynku
- dostępność komunikacyjna
- czynniki ekonomiczne – wpływające na wielkość popytu i podaży nieruchomości, takie jak np.:
- stan rozwoju gospodarczego
- miejsce w cyklu koniunkturalnym
- &#x...
kora_1989