PODATKI I OPLATY W OBROCIE NIERUCHOMOsCIAMI.doc

12

                                                          Wrocław, dnia 12 marca 2009 r.

Paweł Rybak

PODATKI I OPŁATY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Źródła prawa:

1.    Ustawa z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa ( tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.)

2.    Ustawa z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 z późn. zm.)

3.    Ustawa z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.)

4.    Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
(tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)

5.    Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.)

6.    Ustawa z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz.1398 z późn. zm.)

7.    Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.)

8.    Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.)

9.    Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.)

Podstawowe pojęcia z zakresu prawa podatkowego, kwestie zobowiązań podatkowych, informacji podatkowych, postępowania podatkowego, kontrolę podatkową, czynności sprawdzające i tajemnicę skarbową dotyczącą podatków i opłat reguluje Ustawa z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa. Ma ona zastosowanie do wszystkich podatków i opłat publicznoprawnych czyli należnych Skarbowi państwa, województwu, powiatowi i gminie wskazanych przedmiotowo w innych ustawach.

Obrót nieruchomościami w polskim systemie prawa związany jest z obowiązkiem regulowania zarówno podatków jak i opłat spoczywających na zbywcy i (lub) nabywcy nieruchomości. Obowiązek ten powstaje przy każdorazowej zmianie prawa własności, użytkowania wieczystego nieruchomości bądź spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych.

I.                   Podatki.

Do podatków związanych z obrotem nieruchomościami należą:

1.    podatek od czynności cywilnoprawnych

2.    podatek od spadków i darowizn

3.    podatek dochodowy od osób fizycznych

4.    podatek dochodowy od osób prawnych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przewidziany jest w ustawie z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przedmiotem opodatkowania dotyczącego nieruchomości są:

1.    czynności cywilnoprawne:

a.    umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;

b.    umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;

c.     umowy dożywocia;

d.    umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat;

e.    ustanowienia hipoteki;

f.       ustanowienia odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności;

g.    umowy spółki (akty założycielskie);

2.    zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

3.    orzeczenia sądów, w tym również polubownych oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Powyższe czynności podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.    rzeczy znajdujące się na terenie Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

2.    rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność została wykonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z kolei art. 2 ustawy wprowadza wyłączenie od pobierania tegoż podatku i w zakresie  obrotu nieruchomościami i dotyczą one m. in.:

1.    czynności cywilnoprawnych podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych;

2.    podlegających przepisom o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych;

3.    umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, których stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa;

4.    umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym;

5.    czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą:

1.    dokonania czynności cywilnoprawnej;

2.    złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki;

3.    uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody;

Obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży każdorazowo na nabywcy nieruchomości, przy ustanowieniu hipotek na dłużniku hipotecznym, a przy umowie zamiany solidarnie na stronach czynności.

Podstawę opodatkowania stanowi:

1.    przy umowach sprzedaży i dożywocia wartość rynkowa nieruchomości;

2.    przy umowie zamiany:

a.    budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – różnica wartości rynkowych lokali lub praw do lokali;

b.    w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy, od której przypada wyższy podatek;

3.    przy umowie darowizny – wartość długów i ciężarów albo zobowiązań     przejętych przez obdarowanego;

4.    przy umowie zniesienia współwłasności lub dziale spadku – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku;

5.    przy umowie odpłatnego użytkowania i służebności – wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność za okres, na jaki te prawa ustanowiono;

6.    przy zawarciu umowy spółki – wartość wkładów wnoszonych do majątku spółki albo wartość kapitału zakładowego;

7.    przy ustanowieniu hipotek – kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku określone zostały w art. 7 ustawy i w zakresie nieruchomości wynoszą:

1.    od umowy sprzedaży, zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności i darowizny nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2 %;

2.    od umów ustanowienia odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności – 1 %;

3.    od ustanowienia hipoteki:

a.    na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność – 0,1 %;

b.    na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieokreślonej – 19,00 zł;

4.    od umowy spółki – 0,5 %.             

Ustawa przewiduje też w art. 8 szereg zwolnień podmiotowych od podatku dotyczących m. in. Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, państw obcych i ich przedstawicielstw czy jednostek budżetowych, a w art. 9 zwolnienia przedmiotowe, z których najczęściej występujące w praktyce obrotu nieruchomościami to:

1.    przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego, będącego własnością nabywcy;

2.    sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ono:

a.    w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu;

b.    w celu uzyskania w zamian spółdzielczego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonych w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych;

3.    zamiana budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są notariusze od czynności dokonywanych w formie aktów notarialnych, co w obrocie nieruchomościami jest regułą. Wyjątkowo ustanowienia hipotek zabezpieczających wierzytelności banków i spółdzielczych kas oszczędnościowo – kredytowych nie muszą być dokonywane w formie aktu notarialnego i wówczas podatnicy są zobowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, wg ustalonego wzorca oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Zarówno jednak uiszczając należny podatek u notariusza jak i bezpośrednio w urzędzie skarbowym, ten ostatni ma prawo podwyższyć lub obniżyć podaną wartość czynności, a w sytuacji podwyższenia pobrać brakujący podatek wraz z odsetkami od dnia powstania obowiązku podatkowego.

              Organem podatkowym właściwym w sprawach tegoż podatku odnoszącym się do obrotu nieruchomościami jest naczelnik urzędu skarbowego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Podatek od spadków i darowizn uregulowany jest w ustawie z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podlega mu nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

a)    dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego;

b)    darowizny, polecenia darczyńcy;

c)    zasiedzenia;

d)    nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

e)    zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

f)      nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Podatkowi temu podlegają też nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą lub praw majątkowych za granicą, jeżeli w chwili otwarcia spadku lub zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim lub miał miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych własności rzeczy i praw majątkowych przy nabyciu nieruchomości i powstaje:

1.    w drodze darowizny - z chwilą przyjęcia spadku

2.    w drodze zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego – z chwilą wykonania zapisu, dalszego zapisu lub polecenia;

3.    tytułem zachowku – z chwilą zaspokojenia roszczenia lub jego części;

4.    w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego;

5.    w drodze zasiedzenia – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie;

6.    w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy, ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia Sądu;

7.    w drodze nieodpłatnej służebności lub użytkowania – z chwilą ustanowienia tych praw.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabywanych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów – tzw. czysta wartość ustalona według stanu rzeczy w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Wartość tą podaje nabywca, ale gdy w ocenie naczelnika urzędu skarbowego nie odpowiada ona wartości rynkowej, urząd skarbowy ustala ją samodzielnie z uwzględnieniem opinii biegłych. Wysokość podatku od spadków i darowizn uzależniona jest od wartości nieruchomości i grupy podatkowej, do której zaliczony został nabywca. Ustawa wyróżnia cztery grupy podatkowe:

0 – w której nabywcami są małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha;

I – w której nabywcami są osoby z grupy 0 oraz zięć, synowa, teść i teściowa;

II – w której nabywcami są zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;

III – dotycząca wszystkich innych nabywców.

Podatek obliczany jest wg następującej skali:

     1. od nabywców zaliczanych do grupy 0 nie pobiera się w ogóle podatku, jeżeli obowiązek podatkowy powstał po 31.12.2006 r. i przy spełnieniu warunków formalnych wskazanych w art. 4 a ust. 1 ustawy;

    2. grupa I - od nadwyżki powyżej 9.637,00 zł do 10.278,00 zł – 3 %

- od 10.278,00 zł do 20.556,00 zł – 308 zł 30 gr i 5 % nadwyżki ponad 10.378,00 zł;

- ponad 20.556,00 zł – 822 zł 20gr i 7 % nadwyżki ponad tę kwotę;

    3.   grupa II – od nadwyżki powyżej 7.276,00 zł do 10.278,00 zł – 7%

- od 10.278,00 da 20.556,00 zł – 719,50 zł i 9 % od nadwyżki ponad 10.278,00 zł

- ponad 20.556,00 zł – 1.644 zł 50 gr i 12 % od nadwyżki ponad 20.556,00 zł

    4.   grupa III – od nadwyżki powyżej 4.902,00 zł do 10.278,00 zł – 12 %

- od 10.278,00 zł do 20.556,00 zł – 1.232 zł 40 gr i 16 % nadwyżki ponad 10.278 zł

- od 20.556,00 zł – 2.877 zł 90gr i 20 % nadwyżki ponad 20.556,00 zł.

Jeżeli obowiązek podatkowy powstał przed 01.01.2007 r. zwolnienia dotyczącego grupy 0 nie stosuje się, gdyż przed tą datą ta grupa podatkowa w ogóle nie istniała.

Ustawa przewiduje także ulgę w podatku od spadków i darowizn w art. 16 przy nabyciu budynków mieszkalnych i lokali o pow. użytkowej do 110 m² . Ponadto art. 4 zawiera szereg zwolnień przedmiotowych od tegoż podatku np. przy nabyciu gospodarstwa rolnego, zakładu związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą czy nieodpłatnego zniesienia współwłasności przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej.

...