luka-podazowa.pdf

Rozdrobnienie rynku

luka podażowa

Fot. Archiwum

Powierzchnie

niewynajęte

Na koniec pierwszej połowy 2012 r.

niewynajęte pozostawały magazyny

o łącznej powierzchni 810 000 mkw.,

a wskaźnik pustostanów dla Polski wy-

niósł 11,7%. Biorąc pod uwagę całkowi-

tą dostępną podaż w danym regionie, to

najwięcej do zaoferowania ma region

okolic Warszawy. Niewynajęte pozosta-

je tu 375 500 mkw. magazynów. Dużo

pustostanów jest również w Polsce Cen-

tralnej (133 800 mkw.) i we Wrocławiu

(87 500 mkw.). Najniższy współczynnik

powierzchni niewynajętej odnotowa-

no w Toruniu, gdzie obecnie brak jest

powierzchni na wynajem, jak również

w Poznaniu i na Górnym Śląsku – w obu

regionach współczynnik pustostanów

ukształtował się na poziomie dużo po-

niżej 5% .

Ograniczona dostępność powierzchni i brak spekulacyjnych

inwestycji tworzy – mimo nieco słabszego popytu – lukę

podażową. Dlatego najemcy powinni odpowiednio wcześnie

planować poszukiwanie magazynu.

W pierwszej połowie 2012 r. wynajęto

560 000 mkw. magazynów. Zdecydowa-

na większość powierzchni (70%) została

wynajęta w ramach nowych umów. Re-

negocjacje stanowiły w dalszym ciągu

znaczącą część popytu (172 000 mkw.),

ale ich rola będzie się zapewne zmniej-

szać. Większość umów podpisanych

w latach 2006-2008, których odnowie-

nia stanowiły w ostatnim czasie zna-

czącą część rynku, została już bowiem

przedłużona.

w dalszym ciągu znajdowały się naj-

większe ośrodki logistyczne Polski. Na

Górnym Śląsku wynajęto 138 000 mkw.

(25% całkowitego popytu w pierwszej

połowie 2012 r.). Nieco mniej, bo 108

000 mkw. powierzchni magazynowej

było przedmiotem umów w okolicach

Warszawy. W Polsce Centralnej wolu-

men najmu wyniósł 101 000 mkw., a we

Wrocławiu 91 000 mkw. - Najwięcej

powierzchni magazynowej w dalszym

ciągu wynajmowała branża logistyczna.

W pierwszej połowie 2012 r. irmy tego

sektora podpisały umowy najmu na 253

000 mkw., co dawało im 45-procentowy

udział w rynku - mówi Tomasz Olszew-

ski, dyrektor Działu Powierzchni Maga-

zynowych i Przemysłowych dla regionu

Europy Środkowo-Wschodniej, Jones

Lang LaSalle.

Najemcy powinni pamiętać,

że deweloperzy w dalszym

ciągu koncentrują się na

inwestycjach zabezpieczonych

umowami najmu (pre-let i BTS)

Dominują pre-let i bTs

Podczas pierwszego półrocza 2012 r.

wybudowano 333 000 mkw. powierzch-

Na czele najpopularniejszych lokalizacji

Sierpień-Wrzesień 2012 nr 4/2012 (71) / www.eurologistics.pl

Czynsze bez większych

zmian

W roku 2011 czynsze za powierzch-

nie magazynowe ustabilizowały się na

większości rynków. Pierwsza połowa

roku 2012 to generalnie kontynuacja

tego trendu, chociaż niewielkie wzrosty

czynszów odnotowano na rynku Gdań-

skim, Wrocławskim, Poznańskim i na

Górnym Śląsku.

Najwyższe stawki były tradycyjnie ofe-

rowane w granicach dużych miast. Dla

Warszawy-Miasta poziom efektywnych

czynszów wahał się między 3,60 a 5,30

€/ mkw./ miesiąc, natomiast w Krakowie

3,30 – 4,00 €/ mkw./ miesiąc. Nieco niż-

sze stawki były oferowane na Górnym

Śląsku (2,45 – 3,40 €/ mkw./ miesiąc),

w Polsce Centralnej (2,70 – 3,10 €/ mkw./

miesiąc), Poznaniu (2,60 – 3,00 €/ mkw./

miesiąc) i we Wrocławiu (2,50 – 3,10 €/

mkw./miesiąc).

ni magazynowej. Jest to dwukrotnie

więcej niż w pierwszej połowie poprzed-

niego roku. Najwięcej nowej powierzch-

ni przybyło w okolicach Warszawy (68

000 mkw.). W Poznaniu wybudowano

59 500 mkw. magazynów. Umacnia to

pozycję tego regionu jako trzeciego pod

względem istniejącej powierzchni rynku

w Polsce. Znacząco o nowe powierzchnie

magazynowe wzbogaciła się też Polska

Centralna (41 200 mkw.) i Górny Śląsk

(37 900 mkw.).

Obecnie w całej Polsce w budowie znaj-

duje się około 251 tys. mkw. nowocze-

snej powierzchni magazynowej. Najwię-

cej powierzchni buduje się na Górnym

Śląsku i w Poznaniu, z kolei braki no-

wych inwestycji obserwujemy w war-

szawskiej streie I i III, w Toruniu oraz

w Szczecinie.

najemcy mogli przebierać w ofertach.

Spadająca podaż dostępnej powierzchni

i brak projektów spekulacyjnych powo-

duje, że najemcom niełatwo jest znaleźć

odpowiedni obiekt magazynowy. Kłopot

mogą mieć zwłaszcza irmy poszuku-

jące dużych modułów, bo dostępna po-

wierzchnia jest mocno rozdrobniona –

podsumowuje Tomasz Olszewski.

Opracował Przemysław Ozga

Na podstawie opublikowanych przez

irmy Jones Lang LaSalle oraz Colliers In-

ternational raportów podsumowujących

I półrocze 2012 r. na rynku powierzchni

magazynowych w Polsce.

maciej chmieLewski

partner w DziaLe

powierzchni Logistycznych

i przemysłowych coLLiers

Ze względu na ciągle rosnące

zapotrzebowanie na nowoczesną powierzch-

nię magazynową, obserwujemy dalszy spadek

współczynnika powierzchni niewynajętych na

wybranych rynkach, co z kolei może się przy-

czynić do wzrostu stawek czynszów. Obiekty

będące aktualnie w realizacji są w przeważającej

większości już wynajęte. Deweloperzy jednak

nadal posiadają wiele gruntów przygotowanych

pod nowe inwestycje magazynowe, które mogą

odpowiedzieć na zapotrzebowanie przyszłych

najemców.

Spadająca podaż dostępnej

powierzchni i brak projektów

spekulacyjnych powoduje, że

najemcom niełatwo jest znaleźć

odpowiedni obiekt magazynowy

najemcy nie powinni

zwlekać

Opublikowany przez irmę Jones Lang

LaSalle raport przestrzega najemców

przed odwlekaniem decyzji o najmie ma-

gazynu. - Sytuacja na rynku powierzchni

magazynowych jest dziś zupełnie inna

niż w połowie ubiegłego roku, kiedy to

Najemcy powinni pamiętać, że dewe-

loperzy w dalszym ciągu koncentrują

się na inwestycjach zabezpieczonych

umowami najmu (pre-let i BTS). Udział

projektów spekulacyjnych jest niewielki

– na koniec pierwszego półrocza 2012

r. powstawało w ten sposób zaledwie

8,3% powierzchni magazynowej. - Brak

w ofercie powierzchni spekulacyjnych

jest odczuwalny na rynku od dawna.

Teraz dochodzi do tego wyczerpujący

się potencjał istniejących parków. Dewe-

loperzy zabudowali już niemal w pełni

grunty, które masowo kupowali w szczy-

cie boomu w 2008 roku - komentuje To-

masz Olszewski.

piotr wąs

Leasing anD DeVeLopment

Director

p3 point park properties

Ograniczona podaż to tylko je-

den ze wskaźników opisujących obraz rynku. Aby

podjąć decyzję o budowaniu magazynów speku-

lacyjnych zaistnieć musi jednocześnie znacznie

więcej czynników. Naszym zdaniem obecnie nie

ma jeszcze na rynku sytuacji uzasadniającej bu-

dowanie całych obiektów bez umów przednajmu.

Nie wykluczamy jednak możliwości budowania

w najbliższej przyszłości magazynów, w których

większa część powierzchni będzie wynajęta nato-

miast pozostała oferowana będzie spekulacyjnie.

Obraz lokalnego rynku najmu magazynów w Pol-

sce oddzielić należy od ogólnej kondycji global-

nego rynku inansów. Fakt, iż na lokalnym rynku

magazynowym w Polsce rysuje się potencjalna

luka podażowa nie oznacza, iż generalnie ostroż-

ni dziś inwestorzy i banki poluzują nagle kryteria

przyznawania inansowania pod przyszłe projek-

ty magazynowe w naszym kraju. Z pewnością ze

względu na ograniczoną podaż powierzchni część

regionalnych rynków magazynowych w Polsce

staje się rynkami deweloperów i inwestorów. Nie

planujemy jednak jakichś nagłych ruchów w od-

powiedzi na tę sytuację. Zamierzamy kontynuować

naszą strategię opartą na aktywnym zarządzaniu

parkami w Mszczonowie i Poznaniu oraz zaanga-

żowaniu w projekty BTS w różnych lokalizacjach

w Polsce.

Więcej magazynów

spekulacyjnych?

Polski rynek powierzchni magazyno-

wych stoi w obliczu poważnej luki poda-

żowej. Deweloperzy prawdopodobnie za-

reagują wkrótce na tę sytuację i ruszą ze

spekulacyjnymi projektami. - Nie będą

one jednak realizowane na zbyt masową

skalę, a ze względu na harmonogram in-

westycyjny wejdą na rynek najwcześniej

w drugiej połowie przyszłego roku. Mała

podaż obiektów budowanych spekulacyj-

nie to przede wszystkim efekt restryk-

cyjnej polityki banków, które w obecnej

sytuacji niechętnie udzielają kredytów

na projekty nie zabezpieczone umowami

najmu - wyjaśnia Tomasz Olszewski.

Bartosz mierzwiak

Vice presiDent & market oFFicer

proLogis w poLsce

Trudno mówić o spadku poda-

ży, gdy na polskim rynku jest do

dyspozycji niemal 850 000 mkw nowoczesnej

powierzchni magazynowej do natychmiastowego

wynajęcia (to około 12% całkowitej powierzchni

dystrybucyjnej istniejącej w naszym kraju).

Pierwsze półrocze nastraja optymistycznie – Pro-

logis zamknął półrocze wskaźnikiem wynajęcia

powierzchni magazynowych w regionie Europy

Środkowo – Wschodniej na poziomie aż 88,7%.

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2012 roku

wynajęliśmy ponad 560 300 mkw powierzchni,

z czego prawie 66% w Polsce. Tak dobry wynik

zapewnił Prologis 42-procentowy udział w rynku

Europy Środkowo-Wschodniej pod względem ilości

wynajętej powierzchni. Jednak mimo pozytywnego

półrocza już w czerwcu i lipcu zaobserwowaliśmy

spowolnienie na rynku. Dynamika popytu z pierw-

szej połowie roku wyhamowała. Ciągle obserwuje-

my rynek i na razie nie ma podstaw, by rzucić się

w inwestycje w magazyny spekulacyjne. Ważne,

co będzie działo się na tym rynku w najbliższych

miesiącach. Kluczowe będą zachowania najemców

i deweloperów w październiku i listopadzie tego

roku. Przypuszczamy, że deweloperzy będą nadal

bacznie raczej przyglądać się rynkowi niż budować

masowo obiekty spekulacyjne.

www.eurologistics.pl / Sierpień-Wrzesień 2012 nr 4/2012 (71)

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: