PRAWO BUDOWLANE reguluje ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku.
Ustawa ta reguluje takie instytucje prawa rzeczowego, które wkraczają w sferę prawa jednostki zamierzającej wykorzystać nieruchomość do celów budowlanych a więc normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.
Obiektem budowlanym w rozumieniu ustawy jest:
- budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi
- budowla stanowiąca całość techniczno – użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami
- obiekt małej architektury.
Budynek jest to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
Budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
Obiekt małej architektury – to niewielkie obiekty, a w szczególności:
a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;
Prawo budowlane nie ma zastosowania w sprawach unormowanych prawem geologicznym, prawem górniczym, prawem wodnym oraz przepisami dotyczącymi obiektów zabytkowych oraz obszarów objętych ochroną konserwatorską.
Przepisy prawa budowlanego zawierają nakazy i zakazy typu policyjnego podyktowane interesem ogólnym a zwłaszcza wprowadzeniem ładu i porządku publicznego.
Wolność budowlana
Wśród zasad ogólnych zawartych w ustawie należy wyodrębnić zasadę podstawową – zasadę wolności budowlanej. Wynika ona z konstytucyjnie chronionego prawa własności. Ingerencja władcza w sposób korzystania z nieruchomości w procesach budowlanych musi być wyraźnie przewidziana przez prawo budowlane. Zgodnie z art. 4 ustawy, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przez ww. „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 PrBudU). Jednak wolność budowlana nie oznacza dopuszczalności wszelkiej zabudowy. Art. 4 PrBudU stanowi wprost, że zamierzenie budowlane musi być zgodne z przepisami. Takim przepisem ograniczającym wolność budowlaną jest, m.in. art. 5 ust. 1 pkt 8 PrBudU, z którego wynika, że obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, zapewniając odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej.
Proces budowlany
Ustawa prawo budowlane w art. 17 wyróżnia następujących uczestników procesu budowlanego:
1) inwestor;
2) inspektor nadzoru inwestorskiego;
3) projektant;
4) kierownik budowy lub kierownik robót.
Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne.
Zasadą określoną w art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane jest, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Od tej zasady istnieją wyjątki - na budowę niektórych obiektów wymagane jest zgłoszenie (art. 30 ustawy - Prawo budowlane), a niektóre inwestycje nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia.
· Nie wymagają pozwolenia określone ustawą budowy, np.: parterowe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną; obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie trwania budowy, obiekty małej architektury.
· Nie wymagają pozwolenia również roboty: np. remont dróg, torów i urządzeń kolejowych, remont istniejących budynków.
Trzeba zgłosić te roboty a organ w drodze decyzji może zobowiązać do wystąpienia o pozwolenie na budowę.
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, czy planowany obiekt budowlany wymaga pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia - informacje można uzyskać we właściwym organie administracji architektoniczno - budowlanej (u starosty lub wojewody)
Co do zasady, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane).
Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
§ złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
§ złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane).
· Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:
§ przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227);
§ uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów (uzgodnienie, wy rażenie zgody lub opinii powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań Nie dotyczy to przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji, oraz uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000).
§ wyrażeniu zgody przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej - w przypadku budowy gazociągów o zasięgu krajowym lub jeżeli budowa ta wynika z umów międzynarodowych(art. 32 ust. 1 pkt 1-3 ustawy - Prawo budowlane).
· UWAGI: W przypadku niespełnienia wszystkich wymagań, inwestor może otrzymać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Inwestorowi przysługuje prawo odwołania się od otrzymanej decyzji do organu administracji architektoniczno - budowlanej wyższego stopnia - najczęściej wojewody (w przypadku pozwoleń na budowę, które wydaje wojewoda - na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane - organem wyższego stopnia jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego).
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
1. 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami oraz zaświadczeniami potwierdzającymi uprawnienia budowlane projektanta
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
3. decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jeżeli jest ona wymagana
Wniosek o pozwolenie na budowę inwestor składa we właściwym organie administracji architektoniczno - budowlanej - najczęściej jest to starosta. W przypadku pozwoleń na budowę obiektów: usytuowanych na terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego, hydrotechnicznych, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, lotnisk cywilnych, usytuowanych na obszarach kolejowych oraz na terenach zamkniętych - wniosek należy złożyć u wojewody (art. 82 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane).
Przed wydaniem decyzji o pozwolenie na budowę właściwy organ sprawdza:
1. zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania) jak również z wymaganiami ochrony środowiska
2. sprawdza kompletność projektu budowlanego
3. posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
4. czy projekt został wykonany przez osobę uprawnioną
W razie naruszeń lub braków wydaje się postanowienie na mocy, którego nakłada obowiązek ich usunięcia i wyznacza termin ich usunięcia. Jeżeli termin ten upłynie bezskutecznie organ wydaje decyzje o odmowie zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę.
§ Jeżeli inwestor spełni określone wymagania, organ administracji architektoniczno - budowlanej wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).
W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki (art. 35 ust. 6 ustawy - Prawo budowlane). Nie dotyczy to pozwolenia na budowę wydawanego dla przedsięwzięcia podlegającego ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 (art. 35 ust. 6a ustawy - Prawo budowlane).
Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata - wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane).
Do robót budowlanych wykonywanych na podstawie zgłoszenia można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ (starosta lub wojewoda) nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane).
W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ, w razie potrzeby:
1) określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
2) określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
3) określa terminy rozbiórki:
a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,
b) tymczasowych obiektów budowlanych;
4) określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
2. Pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem (art. 41 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane). Dołącza także:
a. oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiącego podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
b. w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie, o którym mowa powyżej,
c. informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zamieszczone w ogłoszeniu, które kierownik budowy ma obowiązek umieścić na budowie.
Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (art. 41 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane).
Inwestor jest obowiązany zapewnić: objęcie kierownictwa budowy (rozbiórki) lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
2. Kierownik budowy (robót) jest obowiązany:
1) prowadzić dziennik budowy lub rozbiórki;
2) umieścić na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia; nie dotyczy to budowy obiektów służących obronności i bezpieczeństwu państwa oraz obiektów liniowych;
3) odpowiednio zabezpieczyć teren budowy (rozbiórki).
Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ.
Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.
W trakcie prac przygotowawczych lub prowadzenia robót budowlanych zachodzi niekiedy potrzeba wejścia na teren sąsiada. Powinno to nastąpić w drodze negocjacji oraz poniesienia ewentualnych szkód. Jeżeli negocjacje nie dojdą do skutku, właściwy organ na wniosek inwestora w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędnym wejściu do lokalu, budynku lub na teren nieruchomości. W przypadku uznania wniosku organ określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu.
Inwestor po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody, które wynikły z wejścia na teren cudzej nieruchomości, budynku, lokalu na zasadach określonych w KC.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa jeśli nie rozpoczniemy budowy w ciągu trzech lat lub jeśli przerwiemy prace na ponad 3 lata.
Rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane było pozwolenie na budowę, należy złożyć do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) zawiadomienie o zakończeniu budowy, chyba że wymagane jest pozwolenie na użytkowanie (art. 54 ustawy - Prawo budowlane). Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor jest obowiązany dołączyć:
§ oryginał dziennika budowy,
§ oświadczenie kierownika budowy:
a. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomośc...
medelene