Tezy wykładu na Studium Podyplomowym Wyceny Nieruchomości.
Wartość jako kategoria obiektywna i subiektywna
1. Wartość w ekonomii.
1.1. Dominujące postacie wartości w praktyce gospodarczej.
q Wartość wymienna – relacje ( najczęściej mierzone w pieniądzu) w jakich różne towary są wzajemnie wymieniane; wartość ta odpowiada relacjom w dniu ustalenia i powinna ona – po wykluczeniu przypadków ekstremalnych – odpowiadać przeciętnym relacjom występujących w danym dniu;
Cechy wartości wymiennej:
- jest wielkością zmienną w czasie (wielkość dynamiczna –
konieczność analizy zmian w czasie , tzw. trendu czasowego),
- kształtuje się silnie pod wpływem pod wpływem występującej
relacji popytu i podaży,
- istotny wpływ na jej kształtowanie mogą mieć inne czynniki
(np. moda ).
q Wartość użytkowa - oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb ( im zdolność ta jest wyższa tym większa jest wartość użytkowa),
Cechy wartości użytkowej:
- wartość obiektywna ( uwzględnia potrzeby akceptowane przez
zbiorowość a nie indywidualne),
- zdolność do zaspokajania potrzeb jest postrzegana jako
zdolność przeciętna ( po wykluczeniu potrzeb ekstremalnych).
1.2. Sfery kształtowania się wartości ekonomicznej:
q W sferze wytwarzania:
– wycena wartości opiera się na kosztach zużycia czynników produkcji do stworzenia danego dobra ; nakłady na wytworzenie nie należy rozumieć historycznie ale jako wartość czynników produkcji niezbędnych do wytworzenia danego dobra w danym momencie,
-uwaga: wycena wartości w sferze wytwarzania ( wycena oparta o nakłady) prowadząca do określenia tzw. wartości odtworzeniowej nie odzwierciedla sytuacji rynkowej w aspekcie proporcji między zgłaszanym zapotrzebowaniem a ilościś danych dóbr na rynku.
-wniosek: poziom wartości rynkowej może znacznie się różnić od wartości odtworzeniowej szczególnie gdy istnieje nadwyżka podaży nad popytem.
q W sferze wymiany
– w tej sferze kształtuje się tzw. wartość rynkowa jako wynik sądów uczestników rynku o poziomie wartości danego dobra ( w ekonomii nie bada się słuszności takich sądów , bada się ich istnienie - „rzeczoznawca majątkowy powinien się z pokorą pochylić nad rynkiem nieruchomości i zidentyfikować te sądy” )
- wartość rynkową można określić
1) na podstawie rzeczywistych, aktualnych, cen podobnych dóbr
na analizowanym rynku lub rynkach konkurencyjnych;
lub
2) na podstawie obecnej, w dniu wyceny, wartości przyszłych
dochodów uzyskiwanych z tego dobra.
2. Rynek, cena, wartość, koszt.
2.1. Definicje:
q Rynek – zbiór warunków i ustaleń na podstawie których dochodzi do transakcji między kupującym i sprzedającym za pomocą mechanizmu cenowego.
q Cena – kwota, jaką konkretny kupujący zgadza się zapłacić a konkretny sprzedający zgadza się przyjąć w warunkach danej transakcji ;
q Wartość – najważniejszym jej wyrazem jest wartość rynkowa rozumiana jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do osiągnięcia na w warunkach rynkowych w dniu wyceny.
q Koszt - wielkość nakładów niezbędnych na odtworzenie dobra w obecnym jego stanie .
2.2 Uwagi dotyczące kształtowania się ceny i wartości
q cena może się kształtować pod wpływem czynników deformujących faktyczną wartość nieruchomości ( „oderwać się” od wartości ), takich jak np.
- oddziaływanie czynników pozaekonomicznych
deformujących cenę ( np. interwencja administracyjna,
monopol),
- warunki zawierania transakcji (np. strony mogą być od
siebie zależne , działać pod przymusem)
- forma obrotu ( np. przetarg, licytacja),
- sztuka negocjacji ( „kupić tanio, sprzedać drogo”),
- nieracjonalne zachowanie uczestników rynku ( np.
zachowanie snobistyczne);
q cena jest miarą wartości ekonomicznej , ale wartość nie zawsze musi być równa cenie ; w sensie pojęciowym obydwie te kategorie ekonomiczne są różne;
q rozróżnienie między ceną a wartością stwierdza także ustawodawca, m.in. w art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami : „Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego”.
3. Wartość rynkowa nieruchomości jako wartość obiektywizująca
rynek.
3.1. Definicja wartości rynkowej w Standardach Zawodowych
Rzeczoznawców majątkowych.
Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna cena
możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących złożen:
a) strony umowy są niezależne od siebie i działają niezależnie w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami;
b) strony maja stanowczy zamiar zawarcia umowy;
c) strony mają świadomość współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości;
d) strony nie działają w sytuacji przymusowej;
e) wystąpił okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
Uwaga:
W ustawie o gospodarce nieruchomościami zamiast „najbardziej prawdopodobna cena” używa się określenia „przewidywana cena”. W obu przypadkach oznacz to , że jest to szacunkowa kwota za jaką najczęściej dokonywane są najczęściej transakcje określonego typu nieruchomości.
3.2. Kontrowersyjne wątki w dyskusji o wartości rynkowej rynkowej nieruchomości we współczesnym rzeczoznawstwie majątkowym :
q sformułowanie podstawowego określenia wartości rynkowej, jako:
(1)„najbardziej prawdopodobna cena”dla określonego sposobu użytkowania ( patrz pkt. 3.3)
czy
(2) „najwyższa cena” tzn. wycena optymalnego sposobu wykorzystania – najlepsze i najefektywniejsze wykorzystanie nieruchomości , rozumiane jako realne i zgodne z prawem , fizycznie możliwe, finansowo wykonalne i dajace najwyższą wartość
W Polsce na razie przypadek (1).
q określenie czy w procesie szacowania powinny być uwzględnione warunki finansowania.
Uznano, że w procesie wyceny powinny być przyjęte typowe dla danego rynku warunki finansowania
W Polsce aktualnie w wycenach przyjmuje się, ze nieruchomości są nabywane za gotówkę ( nie uwzględnia się kosztów kredytów na budowę).
q ustalenie co jest nośnikiem wartości : nieruchomość czy prawa do nieruchomości.
Ustalone zgodnie na świecie ( w Polsce też ) , że szacunek wartości rynkowej stanowi zawsze wycenę określonych praw do nieruchomości a nie jej fizycznej „skorupy”
3.3. Rodzaje wartości rynkowej.
q Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania – patrz wyżej pkt. 3.2
q Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania – założenie, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.
q Wartość rynkowa dla alternatywnego użytkowania – oznacza perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości do celów innych niż aktualne ; rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować bezpodstawnie nierealnych założeń dotyczących zmiany aktualnego wykorzystania/
3.4. Rodzaje wartości nierynkowej ( uwaga: w naszych Standardach
zaliczone aktualnie do wartości rynkowej)
q Wartość dla przymusowej sprzedaży – wartość szacowana przy założeniu , że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania wyceny .
q Wartość dla przyszłej sprzedaży – wartość szacowana na datę sprzedaży nieruchomości, różnej od dnia wyceny; dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy, oprócz całokształtu okoliczności istniejącej w dniu sporządzania operatu, bierze pod uwagę przyszłe okoliczności które może i powinien przewidzieć.
4. Wartość indywidualna jako wartość subiektywna.
4.1. Definicja wartości indywidualnej.
Wartość indywidualna ( nazywana często wartością inwestycyjną) prezentuje wartość konkretnej nieruchomości dla konkretnego inwestora. Jej określenie oparte jest na indywidualnych wymaganiach i kryteriach inwestowania ( np. wymagany zysk, założony sposób kredytowania inwestycji wraz z kosztem kredytu itp.).
4.2. Porównanie wartości rynkowej z wartością indywidualną:
q Wartość rynkowa opiera się na typowych (najczęściej występujących)cenach transakcyjnych , stawkach czynszu, stopach kapitalizacji; odwzorowuje typowy poziom pustostanów, typowy poziom wydatków związanych z użytkowaniem nieruchomości , typowe umiejętności i procedury negocjacyjne uczestników transakcji. Opiera się na bezstronnych danych i założeniach rynkowych. Wyznaczanie wartości rynkowej jest więc próba obiektywizacji rynku.
q Wartość indywidualna odzwierciedla cenę , jaka inwestor skłonny jest zapłacić za konkretna nieruchomość , przy uwzględnieniu przewidywanej jej zdolności do zaspokojenia jego oczekiwań. Klient uczestniczy więc w procesie wyceny, formułując dod niej określone założenia i swoje wymagania. Wyznaczanie wartości indywidualnej ma więc określone elementy subiektywne , nie brane z rynku.
5. Czynniki wpływające na wartość.
q Kształtowanie się relacji popyt – podaż ( sytuacja gospodarcza , inflacja , bezrobocie, poziom oprocentowania kredytów, popyt potencjalny i realny, dostępność terenów pod budowę itp.)
q Typ nieruchomości ( lokale mieszkalne, apartamentowce budownictwo jednorodzinne, biura , handel i usługi, magazyny , pomieszczenia produkcyjne).
q Lokalizacja ( przeznaczenie w planie miejscowym,ogólna w mieście, szczegółowa – charakter najbliższego otoczenia w nawiązaniu do charakteru nieruchomości, jakość sąsiadujących użytkowników, walory otaczającego środowiska społecznego i przyrodniczego , itp.).
q Stan funkcjonalno techniczny nieruchomości.
Opracował: dr inż., Jerzy Filipiak,
28.04.2006 r.
7
kamillaaa