182.pdf

Eugeniusz Olearczuk (olear@ats.com.pl)

Wy sza Szkoła Gospodarowania Nieruchomo ciami

ZAGADNIENIE EKSPLOATACJI W DZIAŁALNO CI ZARZ DCY

NIERUCHOMO CI

1. Wprowadzenie

Redakcja Administratora udzieliła autorowi du ego kredytu zaufania, udost pniaj c ramy miesi cznika dla

zaprezentowania ogólniejszych zagadnie eksploatacji nieruchomo ci. W opinii wielu osób eksploatacja

nieruchomo ci w szczególno ci teoria eksploatacji nieruchomo ci jest dziedzin dopiero rozwijaj c si i

czekaj c na upowszechnienie w tym obszarze działalno ci praktycznej. Zagadnienia eksploatacji tak wa ne w

ró nych kontekstach, np. bezpiecze stwa, kosztów, trwało ci nieruchomo ci [ 1 ] s rzadko na wietlane w

literaturze z zakresu budownictwa i mieszkalnictwa. S one te w ró nym stopniu znane Czytelnikom –

zarz dcom nieruchomo ci. Jest to zale ne od posiadanego przygotowania i indywidualnego do wiadczenia, od

profilu przygotowania i sytuacji zawodowej. Zarz dcami nieruchomo ci s przecie i ekonomi ci, i prawnicy, i

technicy i humani ci. Zwykle jednak s to osoby o du ym do wiadczeniu praktycznym, a to ułatwi autorowi

wywi zanie si z podejmowanego zadania. B dzie ono polega na: (1) przypominaniu o tym, o czym zarz dca

powinien pami ta i (2) proponowaniu tego, jakie działania powinien podejmowa , aby były one zgodne z

zasadami dobrej praktyki eksploatacyjnej (DPE). Tej dobrej roboty, do której nas zach cał Tadeusz Kotarbi ski

[ 2 ], i do idei której warto i trzeba nawi zywa współcze nie.

Seria proponowanych artykułów obejmuje:

U wiadamianie i uwzgl dnianie uwarunkowa i ogranicze

eksploatacji nieruchomo ci

Okre lanie eksploatacyjnej specyfiki nieruchomo ci

Rozpoznawanie stanu nieruchomo ci

Zapewnianie stanu zdatno ci nieruchomo ci

U ytkowanie nieruchomo ci

Utrzymywanie nieruchomo ci

Okre lanie kosztów eksploatacji nieruchomo ci

Okre lanie ryzyka eksploatacji nieruchomo ci

Wspomaganie komputerowe eksploatacji w gospodarowaniu

nieruchomo ci .

Szkolenie i potwierdzanie kwalifikacji eksploatacyjnych

Uogólnianie do wiadcze eksploatacyjnych i wprowadzanie

innowacji w działalno ci eksploatacyjnej

Jest ona adresowana do ró nych podmiotów eksploatacji:

- do zarz dców licencjonowanych dla ułatwienia im uogólniania własnych do wiadcze i poszukiwania

nowych rozwi za ,

- dla kandydatów na zarz dców dla uporz dkowania i przewarto ciowania swojej wiedzy z punku

widzenia eksploatacji,

- dla członków organów nadzoru dla uchwycenia istoty problemów, precyzowania kryteriów

eksploatacyjnych w formułowaniu i podejmowaniu decyzji,

- dla innych podmiotów zwi zanych z budownictwem i mieszkalnictwem dla ukształtowania postawy

eksploatacyjnej, jako wa nego czynnika gospodarowania nieruchomo ci i jej walorami

eksploatacyjnymi

2. Cel i miejsce eksploatacji w gospodarowaniu nieruchomo ci

W gospodarowaniu nieruchomo ciami spotykamy wiele ró ni cych si merytorycznie i metodycznie obszarów

działania. S nimi, np.: wycena nieruchomo ci, obrót nieruchomo ciami, administrowanie nieruchomo ciami,

stosunki własno ciowe i inne. Wszystkie one w okre lonym sensie i zakresie wi si z eksploatacj . Jaki wi c

cel wypełnia eksploatacj i jakie jest jej miejsce w gospodarowaniu nieruchomo ciami? Mamy tu do dyskusji

relacj : „ nieruchomo – eksploatacja – gospodarowanie” (rys. 1). Zinterpretujmy dwa pola zaznaczone cyframi

1 i 2:

(1) – poza eksploatacj mo e pozosta (nie wiadomie) pewna cz nieruchomo ci,

(2) - poza gospodarowaniem mo e pozosta ( wiadomie) pewna cz eksploatacji.

GOSPODAROWANIE

(1)

NIERUCHOMO

EKSPLOATACJA

(2)

Rys 1. Eksploatacja w gospodarowaniu nieruchomo ci .

Uwzgl dniaj c te okoliczno ci okre limy ogólny cel eksploatacji, jako rozpoznawanie ryzyka zwi zanego z

okoliczno ciami (1) i (2). Z kolei miejsce eksploatacji w gospodarowaniu nieruchomo ciami zwi emy

alternatywnie lub ł cznie z:

- z zakresem działania – umo liwianie nieruchomo ci wypełnianie funkcji zgodnie z przeznaczeniem,

- wymaganiem technicznym – utrzymanie nieruchomo ci w stanie „nie pogorszonym”,

- czasem istnienia – od chwili przekazania nieruchomo ci do u ytkowania do chwili zako czenia

u ytkowania.

3. Potoczne poj cie i rodzaje eksploatacji nieruchomo ci

W potocznym uj ciu eksploatacja jest rozumiana i w sko i szeroko. W w skim uj ciu eksploatacja jest

rozumiana jako działalno rutynowa, polegaj ca na wykonywaniu elementarnych czynno ci, takich jak

wł czenia, wył czenia, oczyszczanie i porz dkowanie, drobne naprawy i podobne. W szerokim uj ciu

eksploatacja jest zło onym działaniem wielu podmiotów w zakresie technologii, organizacji i zarz dzania,

uwzgl dniaj cych zło one problemy konfliktów lokatorskich (socjologii i prawa) i ochrony rodowiska

(ekologia i klimatologia).

Niezale nie od ujmowania eksploatacji mo e by ona ró nie prowadzona (planowana i realizowana). Zale y to

od okoliczno ci działa i nastawienia podmiotów eksploatacji. Mamy wi c:

- ze wzgl du na koszty – eksploatacj , np.:

oszcz dn – rozrzutn ,

racjonaln – wyniszczaj c ,

samofinansuj c si – dotowan ,

- ze wzgl du na czas – eksploatacj , np.:

pocz tkow – schyłkowa,

intensywna – ekstensywn ,

ci gł – sezonowa,

stał – tymczasow ,

- ze wzgl du na sposób – eksploatacj , np.:

ryzykown – asekuracyjn ,

jednostkow zbiorow (grupow ),

innowacyjn – rutynowa,

w pełnym zakresie – w ograniczonych zakresie,

handlow - techniczn

4. Normatywne poj cie eksploatacji i kryteria eksploatacyjne

Eksploatacja nieruchomo ci okre lona normatywnie [3], jest to zespół wszystkich działa technicznych i

organizacyjnych maj cych na celu umo liwienie wypełniania przez ni wymaganych funkcji, wł cznie z

koniecznym dostosowaniem do zmian warunków zewn trznych (wywołanych przez u ytkowników i

rodowisko). W praktyce mówimy, e eksploatacja obejmuje u ytkowanie i obsługiwanie (utrzymanie)

nieruchomo ci (ł cznie lub z wydzieleniem zasilania info - materialnego, logistyki).

Eksploatacja nieruchomo ci podobnie jak inne działania celowe - aby była efektywna - musi by odpowiednio

zarz dzana. Istot zarz dzania w tym przypadku jest stworzenie pewno ci, e wymagania dotycz ce poprawnego

u ytkowania i skutecznego obsługiwania nieruchomo ci b d spełniane zgodnie z zasadami teorii eksploatacji,

oczekiwaniami wła ciciela/u ytkownika oraz obowi zuj cym porz dkiem prawnym.

W planowaniu, realizowaniu i ocenianiu działa eksploatacyjnych powinny by stosowane kryteria

eksploatacyjne. S to zwykle klasyczne kryteria: oszcz dno ci i wydajno ci.

Kryterium oszcz dno ci prowadzi do minimalizacji nakładów eksploatacyjnych N ponoszonych przy

uzyskiwaniu zało onego wyniku W:

Ko = W / (N ® N min )

Kryterium wydajno ci prowadzi do maksymalizacji wyniku W uzyskiwanego przy okre lonym nakładzie N:

Kw = (W ® W max ) / N

W bie cym zarz dzaniu dominuj zagadnienia ryzyka i kosztów eksploatacji. Tu wynikiem mo e by

maksymalizacja bezpiecze stwa przy wydzieleniu okre lonych nakładów na eksploatacj .

Tak rozumiane zarz dzania obejmuje:

a) obserwacj zachodz cych zmian i pojawiaj cych si potrzeb u ytkowników oraz stanu technicznego i

estetycznego nieruchomo ci,

b) systematyczn ocen prowadzonych działa technicznych i organizacyjnych, przy przyj tych kryteriach

eksploatacyjnych, w zakresie ich przygotowania i przeprowadzania we wła ciwym czasie, a tak e wzajemnych

powi za i koordynacji ,

c) dokumentowanie działa i ocen dla potrzeb rozlicze rzeczowych, organizacyjnych finansowych.

5. Podmioty eksploatacji nieruchomo ci

Eksploatacja jak ka da zło ona działalno celowa jest przygotowywana i realizowana przez wiele podmiotów.

S mini: wła ciciel nieruchomo ci, zarz dca, u ytkownik (u ytkownicy), dostawcy mediów bytowych,

konserwatorzy ró nych specjalno ci (ró nych systemów budynkowych), inspektor nadzoru, ubezpieczyciel,

radca prawny i inne osoby prawne (bankowe, skarbowe, samorz dowe) [ 4 ]. Podmioty te s powi zane ze sob

okre lonymi relacjami formalnymi lub nieformalnymi, trwałymi lub chwilowymi. Przykład takich relacji

pomi dzy zarz dc nieruchomo ci z innymi podmiotami eksploatacji przedstawia rys. 2.

Osoba prawna

Wła ciciel

Inspektor nadzoru

Dostawca mediów

ZARZ DCA

Konserwator

U ytkownik

Rys. 2. Relacje zarz dcy nieruchomo ci z innymi podmiotami jej eksploatacji,

R– zdefiniowana relacja pomi dzy podmiotami.

Tre ci tych relacji jest zharmonizowanie wspólnych działa podmiotów w d eniu do realizacji celu

eksploatacji. Mo e nim by zaspokojenie potrzeb u ytkowników nieruchomo ci.

6. Czynniki ró nicuj ce cele i zakres eksploatacji

Ogólne cele i zakresy eksploatacji nieruchomo ci s istotnie modyfikowane wieloma czynnikami ró nej natury.

Powoduj one to, e nawet podobne co do przeznaczenia i charakteru nieruchomo ci s w ró ny sposób

eksploatowane, a uzyskane do wiadczenia nie mog by wprost uogólniane. Do czynników tych zalicza si :

- przeznaczenie i wiek nieruchomo ci,

- wielko , konfiguracje,

- poło enie, wielko i charakter terenu (działki),

- stan techniczny,

- rodzaj sezonu, strefa klimatyczna,

- stosunki wła cicielskie i inne.

Ich konkretne reprezentacje przes dzaj o tym, e eksploatacja mo e by łatwiejsza , gdy nieruchomo jest:

nowa, mała, o prostej konfiguracji, atrakcyjnie poło ona, ogrodzona, w stanie „nale ytym”, w sezonie letnim, w

strefie umiarkowanej i przy uporz dkowanych stosunkach własno ciowych. Natomiast jest ona trudniejsza, gdy

nieruchomo jest stara, du a, zło ona konfiguracyjnie, nieatrakcyjnie poło ona na terenie nie ogrodzonym, w

stanie „nienale ytym”, w sezonie zimowym, w strefie nie miarkowanej i przy nie uregulowanych stosunkach

własno ciowych.

7. Polityka eksploatacyjna

Polityka eksploatacyjna potocznie mo e by rozumiana jako sztuka wykorzystywania mo liwo ci danego

systemu działania. Nieco ci lej jest ona przemy lanym sposobem formułowania celów, kształtowania postaw i

doboru działa nakierowanych na polepszenie działania tego systemu. W umownym podziale polityki

eksploatacyjnej skorzystamy z poj cia głównego motywu działa eksploatacyjnych. Mo e nim by , np.:

- dobro u ytkownika nieruchomo ci,

- zachowanie stanu nieruchomo ci,

- ochrona rodowiska naturalnego.

Mamy wi c polityki:

- homocentryczn , w której wi kszo działa ma zaspokoi potrzeby u ytkowników nieruchomo ci, a

kryteria oceny i podejmowania decyzji s zwi zane z oczekiwaniami u ytkownika,

- technocentyczn , w której wi kszo działa ma zachowa nieruchomo w stanie nie pogorszonym, a

kryteria oceny i podejmowania decyzji s zwi zane z wła ciwym wypełnianiem przez ni ustalonych

funkcji,

- ekocentryczn , w której wi kszo działa ma chroni rodowiska przed degradacj , a kryteria oceny i

podejmowania decyzji s zwi zane zachowaniem otoczenia przyjaznego człowiekowi oraz wiatu

ro linnemu i zwierz cemu.

8. Podej cie eksploatacyjne

Planowanie, realizowanie i ocenianie działalno ci eksploatacyjnej jest tym skuteczniejsze, im konsekwentniej

zarz dca, jego współpracownicy i partnerzy zewn trzni maja ukształtowan postaw ( podej cie, nastawienia)

eksploatacyjne. Cech takiej postawy jest wiadomo celów i zakresu eksploatacji, wła ciwy dobór sił i

rodków niezb dnych w eksploatacji, stosowanie kryteriów ocen i podejmowania decyzji uwzgl dniaj cych

racjonalno eksploatacji oraz twórcze, innowacyjne rozwi zywanie bie cych i rozwojowych problemów we

własnym systemie działania. Wykazuje wi c postaw eksploatacyjn ten zarz dca (rys.3), który zjawiska i

zdarzenia:

- widzi eksploatacyjnie i interpretuje eksploatacyjnie,

- podejmuje wysiłki eksploatacyjne i wdra a post p eksploatacyjny (tabl. 1).

Widzenie eksploatacyjne

My lenie eksploatacyjne

zdarzenia

EKSPLOATACJA spostrze enia

model eksploatacji

Wysiłek eksploatacyjny

ingerencje

stan eksploatacji

Post p eksploatacyjny

innowacje

rozwój eksploatacji

Rys. 3. Przejawy postawy eksploatacyjnej.

Tabl. 1. Ogólna charakterystyka postawy eksploatacyjnej

Widzenie eksploatacyjne

Wyłanianie i rejestrowanie zdarze eksploatacyjnych

Gromadzenie danych o zdarzeniach

Selekcjonowanie, klasyfikowanie zdarze wykrywanie patologii

eksploatacyjnych

My lenie eksploatacyjne

Tworzenie hipotez i wzorców

Korelowanie skutków z przyczynami

Antycypowanie koniecznych zmian

Uogólnianie do wiadcze podejmowanie racjonalnych decyzji

Wysiłek eksploatacyjny

Wyszukiwanie organizowanie obiegu informacji eksploatacyjnych

Twórcze rozwi zywanie problemów

Planowanie i nadzorowanie przebiegu i jako ci działa

Harmonizowanie działa

Post p eksploatacyjny

Poszerzanie wiadomo ci i kultury eksploatacyjnej

Poszukiwanie nowych rozwi za eksploatacyjnych

Tworzenie standardów eksploatacyjnych

Kształtowanie porz dku eksploatacyjnego i dobrej praktyki eksploatacyjnej

9. Podstawowy zakres działalno ci eksploatacyjnej zarz dcy

Ustawowy zakres działalno ci zarz dcy okre lony w prawie budowlanym i w ustawach bliskotematycznych, np.

w ustawie o gospodarce nieruchomo ciami, obejmuje:

- przyjmowanie nieruchomo ci do zarz dzania,

- podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynno ci zwi zanych z u ytkowaniem

nieruchomo ci zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony rodowiska,

- podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynno ci zwi zanych z utrzymywaniem

nieruchomo ci zmierzaj cych do zachowania nieruchomo ci w nale ytym stanie technicznym i

estetycznym

- dokumentowanie zamierze i podejmowanych decyzji w planie gospodarowania nieruchomo ci

- inwestowanie w nieruchomo dla poprawienia jako ci wypełnianych funkcji,

- dokumentowanie prowadzonych kontroli oraz sposobu i przebiegu u ytkowania, zasilania i

utrzymywania nieruchomo ci.

Do tego dochodz niektóre warunki powodzenia zawodowego zwi zane przykładowo z:

- precyzowaniem eksploatacyjnego kontekstu gospodarowania nieruchomo ci ,

- identyfikowaniem uwarunkowa i ogranicze działalno ci eksploatacyjnej,

- rozpoznawaniem specyfiki eksploatacyjnej nieruchomo ci,

- zarz dzania ryzykiem eksploatacji,

- zarz dzania kosztami eksploatacji,

- uogólnianiem i przekazywaniem do wiadcze ,

- szkoleniem i kwalifikowaniem własnym i podległego personelu.

10. Zawód – zarz dca nieruchomo ci

Planowanie i realizowanie eksploatacji b d ce istota gospodarowania nieruchomo ci jest głównym zadaniem

zarz dcy odpowiednio przygotowanego zawodowo. Potwierdzeniem formalnym tego przygotowania jest,

ustawowo wymagana, licencja zawodowa. Przygotowanie i do wiadczenie praktyczne zarz dcy pozwala mu

oceni zachodz ce zmiany stanu zasiedle mieszka i stanu technicznego całej nieruchomo ci. W przypadku

upowa nienia przez wła ciciela nieruchomo ci podejmuje on decyzje i dokonuje czynno ci zapobiegaj cych

pogarszaniu si stanu technicznego i estetycznego nieruchomo ci.

Definicja zarz dcy, obowi zki i sposób uzyskiwania licencji zawodowej reguluje „Ustawa o gospodarce

nieruchomo ciami” [ 5 ]. Regulacje te nie dotycz w szczególno ci gospodarowania nieruchomo ciami przez

wła cicieli lub u ytkowników wieczystych nieruchomo ci. Niemniej regulacje te maja du e znaczenie

pragmatyczne. Powinny one by uwzgl dniane przy zawieraniu umowy o zarz dzanie nieruchomo ci

zawieranej pomi dzy wła cicielem na zarz dc .

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: