Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce 2008.pdf

Finansowanie nieruchomości

przez banki w Polsce

stan na czerwiec 2008 r.

Komisja Nadzoru Finansowego

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO

Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego

Wydział Banków Specjalistycznych

Spis treści..........................................................................................................................str.2

I. Wstęp..................................................................................................................................3

1.Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości…………………………............3

1.1. Sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości...............................................3

1.2. Sytuacja na europejskim rynku nieruchomości…………………………...........6

2. Rynek nieruchomości w Polsce............................................................................11

3. Finansowanie nieruchomości w Polsce ...............................................................14

II. Finansowanie nieruchomości przez sektor bankowy......................................................18

1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.........................18

2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości – ogółem.......................20

3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe...............24

4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe...........27

5. Finansowanie działalności deweloperskiej przez banki.......................................30

III. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne...................................................31

1. Banki hipoteczne w Polsce...................................................................................31

2. Specyfika działalności banków hipotecznych......................................................32

3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce.............36

4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki

hipoteczne – ogółem.................................................................................................37

5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe -

udzielonych przez banki hipoteczne.........................................................................40

6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe

udzielonych przez banki hipoteczne.........................................................................42

7. Emisje listów zastawnych.....................................................................................44

IV. Działania analityczne podejmowane przez nadzór bankowy……………………….....46

1. Badania ankietowe................................................................................................46

V. Podsumowanie - szanse i zagrożenia związane z finansowaniem nieruchomości..........46

VI. Wnioski dla polityki nadzorczej.....................................................................................54

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO

Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego

Wydział Banków Specjalistycznych

I. Wstęp

1. Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości

Niskie stopy procentowe (zob. wykres 1) należały do istotnych czynników, które w

ostatnich latach wpłynęły na wzrost zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości.

Zainteresowanie to znalazło odzwierciedlenie zarówno w znacznym wzroście kwot

kredytów na nieruchomości, jak i wzroście cen nieruchomości.

Jednak w ostatnim roku sytuacja na światowych rynkach nieruchomości ulega istotnym

zmianom. Nadmierne i nieostrożne kredytowanie na największych rynkach nieruchomości

w negatywny sposób odbija się na innych obszarach gospodarki poszczególnych państw i

oddziałuje w coraz większym stopniu na gospodarkę światową.

Wykres 1

Podstawowa stopa procentowa banków centralnych w Polsce, strefie euro, USA i

Szwajcarii.

12.02

12.03

12.04

12.05

12.06

12.07

Polska

EBC

USA

Sz wa j c a r i a

Źródło: Raport o sytuacji banków w 2007 r., UKNF 2008 r.

1.1.Sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości

Na szczególną uwagę zasługuje rozwój sytuacji w zakresie kredytów hipotecznych w

ostatnich latach w USA. W celu ratowania gospodarki amerykańskiej przed recesją Bank

Rezerw Federalnych od 2001 r. dokonał serii obniżek stóp procentowych. Stopa funduszy

federalnych spadła do poziomu 1%. Tani kredyt spowodował ogromny przyrost

udzielanych kredytów hipotecznych, a wzmożona konkurencja na rynku przyczyniła się do

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO

Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego

Wydział Banków Specjalistycznych

rozluźnienia wymogów oceny zdolności kredytowej kredytobiorców (kredyty udzielone

kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej określono jako kategorię subprime). W

czasie utrzymywania się dobrej koniunktury i stałego wzrostu cen na rynku nieruchomości,

banki udzielały coraz większej ilości coraz bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych.

Udział tego rodzaju kredytów w finansowaniu zakupu nowych domów w ostatnich latach

wynosił od 5% w 2001 r. do 20% w I kwartale 2007 r.

Refinansowanie akcji kredytowej następowało poprzez emisje papierów wartościowych

opartych na kredytach hipotecznych (mortgage backed securities). Ze względu na

atrakcyjne oprocentowanie zwłaszcza papiery wartościowe oparte na kredytach

hipotecznych z segmentu subprime cieszyły się dużą popularnością.

Od roku 2004 nastąpiła seria podwyżek stóp procentowych w USA. Miała ona

powstrzymać wzrost inflacji. Spowodowała również istotną zmianę sytuacji na rynku

kredytów hipotecznych. Wzrost stopy procentowej z 1% do 5,25% doprowadził do

masowego zaprzestania obsługi kredytów hipotecznych. W rezultacie tego obligacje

hipoteczne refinansujące kredyty hipoteczne i znajdujące się w portfelach wielu instytucji

istotnie straciły na wartości. Spowodowało to między innymi spektakularną plajtę dwóch

funduszy hedgingowych banku inwestycyjnego Bear Stearns, problemy płynnościowe

największego amerykańskiego kredytodawcy hipotecznego Countrywide Financial Corp.,

upadłość American Home Mortgage - jednego z największych w USA niezależnych

kredytodawców 1 , zamknięcie przez Capital One Financial swojej firmy hipotecznej

GreenPoint Mortgage, sprzedającej kredyty pośrednikom.

Problemy amerykańskiego rynku hipotecznego spowodowały również ogromne

zawirowania na światowym rynku kapitałowym. Spadki akcji instytucji finansowych, które

były zaangażowane lub nawet były podejrzewane o zaangażowanie w amerykańskie

obligacje hipoteczne, pociągały w dół główne indeksy giełdowe. Należy podkreślić, że

tylko część strat wynikała z tego, że obciążeni wyższymi kosztami kredytów klienci

banków przestali je spłacać. Dużo większe znaczenie miał spadek wartości instrumentów

finansowych zabezpieczonych płatnościami z takich kredytów i problemy z wyceną tych

instrumentów finansowych. Duże straty z tego tytułu poniosły największe banki

amerykańskie: Citigroup, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Morgan Stanley.

1 Podmiot ten udzielił w roku 2006 kredytów hipotecznych na kwotę 60 mld dolarów.

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO

Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego

Wydział Banków Specjalistycznych

W ostatnich miesiącach w dalszym ciągu pogarsza się sytuacja na amerykańskim rynku

nieruchomości. Ceny domów w 20 największych miastach USA odnotowały w kwietniu

br. rekordowy spadek wynoszący 15,3% 2 (rok do roku). Niemal 1/3 ogólnej liczby

ryzykownych kredytów hipotecznych (tzw. subprime) udzielonych w ostatnich latach w

okresie wysokiej koniunktury na rynku mieszkaniowym USA to kredyty udzielone w

Kalifornii 3 . W ostatnich 10 latach Kalifornia była stanem, w którym ceny nieruchomości

znacznie rosły. W latach 1997-2006 ceny nieruchomości wzrosły trzykrotnie. Obecnie

poziom tych cen znajduje się 35% poniżej ich szczytowej wyceny z przełomu 2003-2004 r.

Liczba Amerykanów zagrożonych utratą domów na rzecz banków wzrosła w I kwartale br.

do poziomu najwyższego od niemal 30 lat. Dzieje się tak dlatego, że wielu kredytobiorców

spóźniających się ze spłatą zadłużenia nie było w stanie sprzedać swoich nieruchomości.

Wobec wielu z nich podjęto już procedury wywłaszczeniowe. W czerwcowym raporcie

amerykańskiego Stowarzyszenia Banków Hipotecznych (MBA) stwierdzono, że łączna

liczba domów będących przedmiotem tych procedur wynosi już 2,47% ogółu

nieruchomości nabytych na kredyt. Stopa zaległości, a więc odsetek kredytów z

nieuregulowaną jedną lub kilkoma ratami, wzrosła do 6,35%. Oba te wskaźniki są

najwyższe od 1979 r. Największy wzrost procedur wywłaszczeniowych odnotowano w

Kalifornii, Florydzie, Nevadzie i Arizonie, na które przypadło 89% wzrostu liczby

procedur wywłaszczeniowych. Ponad 1/3 rozpoczętych w I kwartale procedur

wywłaszczeniowych przypadała na Kalifornię. Udzielone tam kredyty hipoteczne o

podwyższonym ryzyku stanowią 26% ogółu.

Kolejną ofiarą kryzysu był bank inwestycyjny Bear Stearns, przejęty wiosną br. za długi

przez JP Morgan Chase a na początku lipca br. upadek ogłosił jeden z największych

banków hipotecznych USA – Indy Mac Bancorp. z siedzibą w Kalifornii. Władze nadzoru

bankowego zajęły jego aktywa z obawy, że zabraknie mu gotówki na wypłatę depozytów

w związku z masowym wycofywaniem ich przez depozytariuszy 4 . Bank został ponownie

otwarty, ale już jako znacjonalizowany Indy Mac Federal Bank. W kolejnych miesiącach

przesądzony został los tak potężnych instytucji finansowych jak: Merrill Lynch, Lehman

2 W Miami ceny spadły o 26,7%

3 Kalifornia wnosi 13% do ogólnego PKB USA.

4 W ciągu 11 dni z kont banku wycofano 1,3 mld USD.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: