Wpływ opodatkowania wartości nieruchomości na funkcjonowanie polskiej gospodarki.pdf

JUSTYNA MOŁDOCH *

Wpływ opodatkowania wartości nieruchomości

na funkcjonowanie polskiej gospodarki

Słowa kluczowe

wartość katastralna – system katastralny – kataster – podatek katastralny

Streszczenie

Na przestrzeni wielu lat i wydarzeń historycznych Polacy byli świadkami i ponosili skutki różnych form

opodatkowania nieruchomości. Przedmiotowa praca przybliża kilka ważnych dla polskiej gospodarki sposo-

bów naliczania opłat z tytułu posiadanego majątku. Opisano sposób opodatkowania nieruchomości w okresie

II Rzeczpospolitej i nakreślono próby zreformowania systemu opodatkowania nieruchomości w latach 90-tych

XX wieku.

Aktualnie obowiązujący stan prawny przewiduje wdrożenie systemu opodatkowania wartości nierucho-

mości, w którym upatruje się m.in. większej sprawiedliwości podatkowej. Wiąże się to z potrzebą przeprowa-

dzenia procesu powszechnej taksacji nieruchomości. Określone w nim wartości katastralne mogłyby posłużyć

za podstawę naliczania podatku, a jako wartości zbliżone do wartości rynkowych stanowiłyby jedną z najistot-

niejszych treści katastru. Założenie i prowadzenie systemu katastralnego z kolei również przewidziano i szcze-

gółowo opisano w przepisach prawnych, lecz realizacja tego projektu wciąż wymaga dużego nakładu pracy

i chęci.

1. Wprowadzenie do katastru

Według Słownika Wyrazów Obcych nazwa kataster pochodzi z języka łacińskiego i oznacza

wykaz pogłównego, czyli urzędowy rejestr inwentaryzujący wszystkie nieruchomości danego

terenu wraz z ich własnościami ekonomicznymi, fizycznymi i prawnymi. Początków katastru

i związanych z nim podatków można się doszukać już w starożytności, jednak system ten wprowa-

dzony przez Napoleona rozpowszechnił się w Europie dopiero w XIX i XX wieku. We współczes-

nym znaczeniu kataster jest synonimem urzędowego rejestru nieruchomości, z których każda win-

na być opisana, oszacowana i zaewidencjonowana. Wartość nieruchomości pochodząca z tzw.

katastru nieruchomości może być podstawą do naliczania podatku należnego z tytułu posiadania

nieruchomości. Taki sposób opodatkowania stosowany jest niemal we wszystkich krajach Europy

* Katedra Geomatyki, Akademia Górniczo-Hutnicza, Kraków

e-mail: moldoch@agh.edu.pl

633

Mołdoch J.: Wpływ opodatkowania wartości nieruchomości na funkcjonowanie …

Zachodniej, a także w Kanadzie, USA, krajach Bliskiego i Dalekiego Wschodu. Określany jest

systemem „ad valorem”, gdyż to właśnie wartość danej nieruchomości jest podstawą jej opodatko-

wania. W założeniu twórców tak przyjęta forma podatku skłaniać ma do bardziej racjonalnego

gospodarowania nieruchomościami i prowadzenia polityki sprzyjającej przemyślanym inwestycjom.

Według [S. M. Lyons, 1997r.] "Podatek katastralny jest pojęciem zdecydowanie węższym od po-

jęcia katastru, które to może oznaczać urzędowy spis nieruchomości sporządzany w celu ustalenia

wartości, właściciela i transferu nieruchomości. Wprowadzany jest głównie w celu ochrony praw

właściciela przed osobami trzecimi. Z pojęciem kataster wiąże się tzw. wartość katastralna ustalana

dla celów podatkowych, oznaczającą urzędową minimalną wartość nieruchomości, która jest opar-

ta na okręgowych urzędowych rejestrach"

Jasne jest, że szeroka gama uiszczanych przez nas podatków stanowi podstawowe źródło docho-

du budżetu państwowego. Sposób i wysokość obciążenia podatkowego uzależnione są od formy

przychodu, ale też od stanu posiadania podatnika. Czasami dochodzi do sytuacji, że ustawodawca

rezygnuje z jednej formy opodatkowania na rzecz innej. Powoduje to konieczność zainteresowa-

nia społeczeństwa w temacie ustalanych przez rząd podatków i śledzenia wszelkich zmian na bieżą-

co. Budzi to jednak wiele kwestii spornych, a niejednokrotnie zdarza się nam stanąć przed wybo-

rem właściwego wariantu do rozliczenia z fiskusem. W obecnej sytuacji polscy podatnicy będący

szczęśliwymi posiadaczami wszelkiego rodzaju nieruchomości, z tytułu podatku od nieruchomości,

podatku rolnego lub leśnego, obciążani są należnościami, których wysokość uzależniona jest wyłą-

cznie od powierzchni tychże własności, a dochód ten zasila budżety gmin. Jednak, na przestrzeni

lat i godnych uwagi wydarzeń historycznych forma opodatkowania nieruchomości w Polsce przyj-

mowała różne postacie. Wielokrotnie właściwe opodatkowanie nieruchomości okazywało się po-

mocne dla uzdrowienia stanu gospodarki. Tabela 1 przedstawia krótkie zestawienie wspomnianych

podatków pod kątem zakresu i podstawy opodatkowania wraz z przywołaniem podstawy prawnej.

2. Formy opodatkowania nieruchomości w okresie II Rzeczpospolitej

Okres międzywojenny to szczególnie trudny czas w historii naszego kraju. Po odzyskaniu nie-

podległości w 1918 roku borykano się z wieloma problemami związanymi z podziałem terytorium

naszego kraju przez zaborców. Działania wojenne podczas I Wojny Światowej objęły swoim zasię-

giem niemal całą powierzchnię państwa i pochłonęły znaczną część polskiego majątku. Proces

odbudowy rozpoczął się jednak stosunkowo szybko. Osobą, która podjęła się próby naprawienia

kwestii finansowej państwa polskiego był Władysław Grabski. W 1920 roku ogłosił on „Projekt

programu polityki finansowej i ekonomicznej Polski”. Jego realizacją zajął się w 1923 roku, kiedy

objął urząd premiera rządu, a równocześnie został też ministrem skarbu. W zrównoważeniu sytu-

acji budżetowej miało pomóc wprowadzenie podatku majątkowego . Stanowiła go jednorazowa

danina płacona w ratach w okresie od 1924 roku do 1926 roku. Obciążono jednak tylko najbogat-

szą część obywateli, po to by nie pogłębiać różnic majątkowych w społeczeństwie, którego znacz-

ną część stanowiły wówczas tzw. masy pracujące utrzymujące się przede wszystkim z rolnictwa.

Wprawdzie nie była to stała taksa, ale jej zastosowanie, przy równocześnie przeprowadzonej refor-

mie walutowej, w zauważalnym stopniu przyczyniło się do poprawy sytuacji gospodarczej na zie-

miach polskich. Kolejne lata nie były jednak spokojnym okresem stabilizacji - ani politycznej, ani

gospodarczej.

634

Krakowska Konferencja Młodych Uczonych 2009

Tabela 1. Zestawienie cech charakterystycznych obowiązujących podatków

Table 1. Characteristics of different taxes in force

PODATEK

OD NIERUCHOMOŚCI

ROLNY

LEŚNY

Zakres opodatkowania

grunty, budynki i ich części

oraz budowle lub ich części

związane z prowadzeniem

działalności gospodarczej

grunty sklasyfikowane

w ewidencji gruntów

i budynków jako użytki

rolne lub jako grunty

zadrzewione i zakrzewione

na użytkach rolnych

grunty sklasyfikowane

w ewidencji gruntów

i budynków jako użytki

leśne lub grunty

zadrzewione i zakrzewione

na użytkach rolnych

Podstawa naliczania

powierzchnia wyrażona w m 2

liczba hektarów przeliczeniowych

lub fizycznych

(wynikająca z ewidencji gruntów)

liczba hektarów fizycznych

(wynikająca z ewidencji gruntów)

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12 stycznia

1991r. o podatkach i opłatach lokalnych

(Dz.U. 1991 Nr 9 poz. 31,

tj. Dz. U. z 2006 r. Nr 121,

poz.844 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 15 listopada 1984r.

o podatku rolnym

(Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268,

tj. Dz.U. 2006 r. Nr 136,

poz. 969 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 30 października

2002r. o podatku leśnym

(Dz.U. 2002 nr 200

poz. 1682 z późn. zm.)

Wyjątki/wyłączenia/zwolnienia

− użytki rolne, grunty zadrzewione

i zakrzewione na uż. rolnych lub lasy,

− grunty pod wodami powierzchniowymi

płynącymi i kanałami żeglownymi

oraz morskimi wodami wewnętrznymi,

− nier. lub ich części zajęte na potrzeby

organów jedn. samorządu terytorialnego,

− grunty zajęte pod pasy drogowe dróg

publicznych.

grunty zajęte na prowadzenie

działalności gospodarczej innej

niż rolnicza

lasy zajęte na wykonywanie innej

działalności gospodarczej

niż działalność leśna

Źródło : opracowanie własne na podstawie: Ustawy z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych,

Ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym, Ustawy z dnia 30 października 2002r. o podatku leśnym

Source: own work based on: the Act on Local Taxes and Charges as of January 12, 1991; the Act

on Agricultural Tax as of November 15, 1984; the Act on Forest Tax as of October 20, 2002

Kolejną szansą uzdrowienia dla II Rzeczpospolitej był Dekret Prezydenta Rzeczpospolitej Igna-

cego Mościckiego wydany w dniu 14 stycznia 1936 roku. Wprowadzał on nową formę opodatko-

wania nieruchomości opartą o jej wartość czynszową lub obiegową. Wartość czynszowa bazowała

na faktycznym czynszu najmu lub dzierżawy nieruchomości. Z kolei wartość obiegową określano

na zasadzie porównania cen za nieruchomości podobne (gdy niemożliwe było określenie wysokoś-

ci choćby prawdopodobnego do uzyskania czynszu). Tabela 2 przedstawia krótką charakterystykę

przedmiotowego podatku pod kątem zakresu i podstawy opodatkowania wraz z przywołaniem pod-

stawy prawnej.

635

Mołdoch J.: Wpływ opodatkowania wartości nieruchomości na funkcjonowanie …

Tabela 2. Zestawienie cech charakterystycznych podatku od nieruchomości z 1936 roku

Table 2. Characteristics of the real estate tax in force in the year 1936

PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI

Regulacja prawna

Dekret Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 14 stycznia 1936 roku o podatku od nieruchomości

(DZ.U. 1936, nr 3, poz. 14)

Zakres opodatkowania

gminy wiejskie

gminy miejskie

− budynki wraz z przynależnymi budowlami, placami, podwórzami

niezwiązane z gospodarstwem rolnym, ogrodniczym lub leśnym − grunty, budynki, budowle, z wyłącze-

niem gruntów niezabudowanych

o pow. ponad 5000m 2 użytkowanych

stale jako pola uprawne, łąki, pastwi-

ska, sady, ogrody, znajdujących się

pod wodami użytkowanymi dla celów

hodowli ryb/rybołówstwa

stale używane na podstawie

umowy najmu

(w całości lub większej części)

używane na podstawie umowy

dzierżawy, której przedmiotem

są wyłącznie budynki

Podstawa opodatkowania

− faktyczny czynsz z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości bądź czynsz możliwy do uzyskania w przypadku

nieruchomości nie wynajmowanych – podatek wynosił do 10% wartości czynszowej,

− 3-5% wartości obiegowej określanej na zasadzie porównania cen za nieruchomości podobne (gdy niemożliwe było

określenie wysokości prawdopodobnego czynszu) - podatek wynosił 8-12% podstawy,

wyjątki /zwolnienia

− grunty użytkowane jako pola uprawne, pastwiska, łąki, sady, ogrody, grunty pod wodami i lasami,

− nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa (z wyjątkami), związków samorządowych, międzykomunalnych,

gmin wyznaniowych, instytucji naukowych, oświatowych, dobroczynnych

− nieruchomości zajęte na szpitale, gorzelnie rolnicze,

− grunty pod drogami i placami publicznymi oraz torami kolejowymi,

− nieruchomości nie użytkowane i niezamieszkane ze względu na zły stan techniczny,

− budynki wraz z przynależnymi budowlami, placami i podwórzami, dla których podstawa wymiaru podatku nie

przekraczała w stosunku rocznym 100 zł.

Źródło : opracowanie własne na podstawie Dekretu Prezydenta Rzeczypospolitej

z dnia 14 stycznia 1936 roku o podatku od nieruchomości .

Source: own work based on the Presidential Decree

on Real Estate Tax as of January 14, 1936.

Ponad to warto podkreślić, że istniały pewne dodatkowe uregulowania odnoszące się do przed-

miotowego podatku, np. właściciel nieruchomości poszkodowany na skutek niewypłacalności

swych lokatorów uiszczał opłaty odpowiednio pomniejszone w stosunku do pełnego wymiaru po-

datku. Widzimy więc, że ówczesna forma opodatkowania oparta była na równowartości uzyskiwa-

nego bądź możliwego do uzyskania dochodu z danej nieruchomości, a nie na cenach transakcyjnych

czy powierzchni tych nieruchomości. Podatek ten średnio stanowił ok. 2,4% wartości nieruchomości.

636

− budynki wraz z przynależnymi budowlami, placami, podwórzami

związane z gospodarstwem rolnym, ogrodniczym lub leśnym:

Krakowska Konferencja Młodych Uczonych 2009

Dla ziem polskich był to okres rozkwitu gospodarki i racjonalnego dysponowania nieruchomościa-

mi, gdyż przedmiotowa taksa praktycznie wymuszała racjonalne zagospodarowanie nieruchomości.

Oczywiście, liczyła się wielkość posiadanego majątku, ale równie ważna była umiejętność jego

wykorzystania. Niewykorzystywanych nieruchomości nie można było traktować jako inwestycje

ponieważ powodowały straty w postaci obciążenia podatkowego. Ponad to funkcjonowały inne

specjalne ustawy przewidujące liczne zwolnienia oraz ulgi inwestycyjne czy od opłat skarbowych.

Rozwój kondycji naszej gospodarki został przerwany przez wybuch II Wojny Światowej.

3. Koncepcja zreformowania systemu podatkowego w latach 90-tych XX wieku

Po kilkudziesięciu latach wraz ze wzrostem znaczenia i obowiązków władz lokalnych pojawił

się problem deficytu środków w budżetach gmin. Odpowiadając na potrzebę zreformowania finan-

sów publicznych Sejm Rzeczypospolitej Polskiej uchwałą w sprawie zwiększenia dochodów budże-

tu państwa zobowiązał władze ustawodawcze do opracowania koncepcji reformy podatku od nieru-

chomości. Nowy sposób opodatkowania miałby opierać się na wartości przedmiotowych nierucho-

mości. Idea wprowadzenia „sprawiedliwszego” podatku przyświecała również wielu jednostkom,

dla których priorytetem było dobro polskiej gospodarki. Jedną z takich osób był znany dziś na całym

świecie autorytet w dziedzinie ekonomii i polityki gospodarczej – Grzegorz Kołodko. We współ-

pracy z wieloma ekspertami opracował i przedstawił w 1994 roku tzw. „Strategię dla Polski”. Był to

dziesięciopunktowy program rozwiązania problemów społeczno - gospodarczych Polski o charak-

terze pomysłodawczym i dopingującym różne kręgi społeczeństwa do szukania nowych rozwiązań.

7 czerwca 1994 roku Rada Ministrów zaakceptowała powyższy „plan” zobowiązując jednocześnie

resort finansów do wprowadzenia kompleksowej reformy ewidencji nieruchomości dla celów fiskal-

nych. Na skutek powyższego Ministerstwo Finansów przedstawiło projekty ustaw, nad realizacją

których pracowano w latach 1994-1997. Umożliwiały one wprowadzenie zorganizowanej i ujedno-

liconej ewidencji nieruchomości na terenie całego kraju. Dopracowane były wszystkie szczegóły

organizacyjno-techniczne i kwestie sporne, a stworzenie i prowadzenie katastru oraz nowego syste-

mu podatkowego miało być przypisane Ministrowi Finansów. Wszystko to jednak okazało się pracą

daremną ponieważ ostatecznie zwyciężył projekt, zgodnie z którym kataster stał się celem działań

Głównego Geodety Kraju.

4. Perspektywa funkcjonowania systemu katastralnego

i opodatkowania wartości nieruchomości w Polsce

Jak jest dziś? Skutkiem ówczesnych ustaleń do dnia dzisiejszego budżety samorządów lokalnych

zasilają wspomniane już wcześniej podatki: od nieruchomości, rolny i leśny. W gestii władz gmin-

nych leży możliwość ustalania zróżnicowanych stawek tych podatków, przy uwzględnieniu cech

indywidualnych (przeznaczenie, sposób użytkowania, podmiot władający) nieruchomości, lecz

niewiele ma to wspólnego z opodatkowaniem rzeczywistej wartości nieruchomości. Reforma, nad

którą kolejne ekipy rządzące pracują od kilkunastu lat, przewiduje zniesienie wszystkich trzech

wyżej wymienionych podatków na rzecz podatku od wartości nieruchomości. Przewidywany poda-

tek już dziś powszechnie nazywany jest katastralnym ponieważ podstawą jego wymiaru miałaby

być wartość nieruchomości rejestrowana w katastrze a określona w procesie powszechnej taksacji.

Dla zrealizowania tego procesu niezbędne jest jednak wprowadzenie kompletnego i spójnego syste-

mu katastralnego. Zainteresowani w jego funkcjonowaniu to przede wszystkim potencjalni nabyw-

cy, ale też inwestorzy, geodeci, notariusze, architekci. Dla nich byłoby to znaczne usprawnienie

pracy i przeprowadzania transakcji. Są jednak i tacy, którzy cieszą się z opóźniania tej decyzji.

637

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: