1:
Źródła informacji na potrzeby wyceny nieruchomości - obligatoryjne i fakultatywne
2:
Głównymi źródłami zawierającymi dane o nieruchomościach są:
– księgi wieczyste,
– ewidencja gruntów i budynków,
– ewidencja podatkowa nieruchomości,
– miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
– państwowy zasób geodezyjno-kartograficzny.
Dokonując klasyfikacji źródeł informacji można je podzielić na źródła obligatoryjne
i fakultatywne
3:
Źródła obligatoryjne – to te źródła informacji, których funkcjonowanie jest unormowane przez przepisy prawne, należą do nich:
– kataster nieruchomości (do czasu jego założenia ewidencja gruntów i budynków),
– geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
– państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny,
– tabele i mapy taksacyjne (obecnie w opracowaniu).
4:
Księgi wieczyste
Księgi wieczyste prowadzone są dla konkretnych nieruchomości w celu ustalenia
ich stanu prawnego. Mogą być również prowadzone w celu ustalenia stanu
prawnego własnościowych spółdzielczych praw do lokali lub do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej.
Podstawową funkcją, jaką ma pełnić księga wieczysta, jest zapewnienie bezpieczeństwa
i pewności w transakcjach dotyczących nieruchomości. Spełnia ona
również ważną rolę umożliwiając zabezpieczenie kredytu poprzez obciążenie
nieruchomości hipoteką.
Zakres informacji zawarty w księgach wieczystych. W dziale pierwszym ksiąg
wieczystych zawarte są informacje pozwalające zidentyfikować nieruchomość
oraz prawa związane z jej własnością. Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące
własności i użytkowania wieczystego. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy
ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń
w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy
innych praw i roszczeń. Dział czwarty zawiera wpisy dotyczące hipotek (art. 25
pkt 2).
5:
W zakresie praw osobistych i roszczeń, w księdze wieczystej mogą być ujawnione
(art. 16):
– prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
– roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego
albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,
– roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości
przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
– roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
– wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacja,
że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych,
– prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym
czasie w każdym roku.
6:
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to jednolity dla kraju,
systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach,
ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi
gruntami, budynkami i lokalami (art. 2 pkt 8 p, g i k).
Zakres informacji zawarty w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja gruntów
i budynków obejmuje informacje dotyczące (art. 20 ust. 1, 2 pkt 3, 4 p, g i k):
– gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych,
ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów,
jeśli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty,
– budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych
danych technicznych,
– lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej,
– wpisania nieruchomości do rejestru zabytków,
– wartości nieruchomości.
Ponadto informacje dotyczące właścicieli, a w wypadku braku danych w tym
zakresie – dane osób i jednostek organizacyjnych, które tymi nieruchomościami
władają (§ 10 rozp.), oraz dane dotyczące:
– użytkowników wieczystych gruntów,
– jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami,
– państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku
do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych,
– organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami
wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa jednostek samorządu
terytorialnego,
– użytkowników gruntów państwowych i samorządowych,
– osób i jednostek organizacyjnych, które władają gruntami na podstawie
umów dzierżawy (zgłoszonych do ewidencji zgodnie z przepisami Ustawy z dnia
20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników12).
7:
Ewidencja zawiera również opis praw podmiotów wymienionych powyżej
oraz datę i dokładny czas wpisania danych do bazy, a także datę ostatniej weryfikacji
(§ 11 rozp.).
8:
SIT
System Informacji o Terenie – system wchodzący w sklad kategorii sip; służy do podejmowania decyzji o charakterze prawnym, gospodarczym, politycznym. Zawiera w sobie dane goeprzestrzenne, w tym inf. Geograficzne oraz metody i techniki służące systematycznemu zbieraniu, przetwarzaniu i aktualizowaniu danych przestrzennych. Cechy situ: posiada sprzężenia zwrotne, posiada elem. Prawne, a także zawiera aktualizowana baze danych oraz odpowiada mapom wielkoskalowym.
9:
GESUT
Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu, GESUT - to zbiór danych geograficznych o przewodach sieci uzbrojenia terenu i budowlach podziemnych (przedmioty GESUT) oraz o ich właścicielach oraz administratorach (podmioty GESUT). Tworzenie oraz prowadzenie GESUT reguluje geodezyjna Instrukcja Techniczna G-7. GESUT powinna być prowadzona w formie bazy danych geograficznych wizualizowanych w formie mapy numerycznej.
10:
Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu wyróżnia następujące sieci uzbrojenia terenu:
* wodociągowa,
* kanalizacyjna,
* gazowa,
* elektroenergetyczna,
* telekomunikacyjna,
* ciepłownicze,
* benzynowe,
* naftowe,
* komputerowe,
* telewizji kablowej,
* melioracyjne,
* poczty pneumatycznej,
* kanały zbiorcze,
* inne sieci rurowe,
* inne sieci kablowe,
* niezidentyfikowane.
11:
Ewidencja podatkowa nieruchomości
Ewidencja podatkowa nieruchomości nie jest regulowana przez przepisy prawa.
Składa się ona z kart gospodarstwa przeznaczonych dla podatników podatku
rolnego oraz kart nieruchomości przeznaczonych dla pozostałych podatników.
Prowadzi się ją odrębnie dla każdej nieruchomości.
Zakres informacji zawarty w ewidencji podatkowej. Ewidencja podatkowa
zawiera:
– wykaz podatników,
– wykaz gruntów wraz z ich charakterystyką,
– wykaz budynków i lokali stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności
oraz ich charakterystykę,
– wykaz budowli z podaniem ich wartości początkowej.
W ewidencji podatkowej zawarte są w formie decyzji wyliczenia podatku za
dany rok oraz informacje na temat zwolnień ustawowych i uchwałowych.
12:
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego sporządzane są w celu
ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów ich zabudowy i zagospodarowania
(art. 14 ust. 1). Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium jest aktem kierownictwa
wewnętrznego obowiązującym w stosunkach rada gminy–organy i jednostki organizacyjne
podporządkowane gminie.
13:
Plan miejscowy składa się z części tekstowej i graficznej. Ustalenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami,
wykonywanie prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1).
14:
Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny
Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny jest to zbiór map oraz materiałów
Fotogrametrycznych, teledetekcyjnych, rejestrów, wykazów, informatycznych
baz danych, katalogów danych geodezyjnych i innych opracowań powstałych
w wyniku wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych (art. 2 pkt 10). Składa
się on z zasobu centralnego, zasobów wojewódzkich i zasobów powiatowych,
stanowi własność Skarbu Państwa i jest gromadzony w ośrodkach dokumentacji
geodezyjnej i kartograficznej (art. 40 ust. 2). Prowadzony jest z wykorzystaniem
systemu informatycznego w sposób jednolity dla całego kraju. Zasób ten
umożliwia obsługę administracji rządowej i samorządowej, jest podstawą działań
dotyczących gospodarowania administrowanym terytorium, a w szczególności
podejmowania decyzji dotyczących sposobu jego użytkowania.
15:
Tabele i mapy taksacyjne
Sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach obrębów, o których mowa w przepisach o katastrze nieruchomości (Rozp. RM z 19.10.2001 w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości, § 10)
Mapy te sporządza organ prowadzący kataster nier. Na podst. Oszacowania nier. Reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców majatkowych. (art. 169, ustawa o gn z 21.08.1997,rodzial 2)
16:
Źródła fakultatywne – to zbiory informacji powstałe w wyniku przetworzenia
danych gromadzonych w źródłach obligatoryjnych po dodaniu danych tematycznych,
należą do nich:
dane z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami, urzędów skarbowych, biur notarialnych, firm ubezpieczeniowych
17:
– branżowe systemy informacyjne o sieciach uzbrojenia terenu i o budynkach
wchodzących w skład zasobów komunalnych, zrzeszeń właścicieli prywatnych,
spółdzielni mieszkaniowych itp.,
– dokumentacja techniczna, projektowa, szkice obmiaru obiektów budowlanych,
– wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,
– bazy danych o cenach i wartościach nieruchomości prowadzone przez administrację
rządową, samorządową, stowarzyszenia, biura pośrednictwa i obrotu
nieruchomościami i inne jednostki organizacyjne,
– bazy danych gromadzone przez firmy i towarzystwa ubezpieczeniowe,
banki,
– opracowania statystyczne, zbiory jednostkowych wskaźników cen z budownictwa,
katalogi nakładów rzeczowych.
18:
Bibliografia:
http://www.wsap.edu.pl/pub/ects/Gospodarkanieruchomosciami.pdf
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa „Prawo geodezyjne i kartograficzne” z dnia 17.05.1989 r.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 19.10.2001 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (§ 10)
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r.
http://pl.wikipedia.org/wiki/GESUT
http://pl.wikipedia.org/wiki/System_Informacji_o_Terenie
19:
Dziękujemy za uwagę J
Opracowali:
Daria Filipiak
Karolina Szutkowska
Marek Piotrkowski
kora_1989