Nieruchomości.docx

Nieruchomości

Kszatltowanie cen nieruchomosci

Nieruchomosci jako przedmiot badan:

- geologii

Funkcje nieruchomosci:

- uzytkowa

- gospodarcza

- rynkowa (grunt jako ttowar

- ekonomiczna (lokata kapitalu)

Cechy nieruchomosci

- deficytowosc

- stalosc (w koncu nieruchoma)

- trwalosc (stala fizycznie)

- zroznicowanie (roznorodnosc)

deficytowosc ksztaltuje mocno cene

Deficytowosc
ograniczona podaz gruntow

wielkosc pow ladowej moze ulec minimalnym zmianom w nwyniku dzialan przyrody i czlowieka

Czynniki przyrodnicze:

- zmiany poziomu swiatowego oceanu

- ruchy izostatyczne

- ruchy orogeniczne

- aktywnosc sejsmiczna i wulkaniczna

- dzialalnosc morza i wod plynacych

ostatnie dwa: przyrost i ubytek ladu

obszary chronione tez wplywaja na deficytowosc terenu

Czynniki warunkujace ceny gruntow:

- dmograficzne (wzrost l ludnosci)

- spoleczne (zmiana stylu zycia [po wojnie ze wsi do miast, po 1980 z miast do wsi], urbanizacja, suburbanizacja)

- gospodarcze

- admin-prawne

Miasto - odleglosc od centrum uzbrojenie sasiedztwo

wies -

Polozenie

warunki fizycznogeograficzne

dostepnosc komunikacyjna

uwarunkowanie polityczne administracyjne gospodarcze

mikroskala- sasiedztwo

prawo

polozenie gruntu wzgledem centrum miasta

rewitalizacja powoduje wzrost cen gruntow

odleglosc od miasta, tereny podmiejskie bardzo atrakcyjne'

usytuowanie wzgledem autostrad

Rozmiar dzialki a cena

im mniejsza pow dzialki  w centrum tym wyzsze ceny (do 1000m)

rodzaj dzialki - mozliwosc zagospodarowania

Ceny ziemi w Polsce 1946-1989

Reforma rolna - konfiskata i parcelacja

Miasta - nacjonalizacja przemyslu

wlasnosc panstwowa i samorzadowa

rozrzutne gospodarowanie gruntami - budowle przemyslowe

ceny gruntow dyktowalo panstwo

Ceny ziemi po 1989

powrot rynkowych cen

cena jako czynnik modelujacy przestrzen

prywatyzacja mienia panstwowego

gospodarka gruntami - wiele trudnosci zwiazane z wlasnosciami

Wzrost po 2004

zainteresowanie cudzi\oziemcow (pomimo wprowadzonych ograniczen)

zainteresowanie Polakow - doplaty unijne do uzytkow rolnych

DEWELOPER

W przypadku funkcji mieszkaniowych miejsce duzych inwestorow panstwowych czy spoldzielni, zajeli w ogromnej mierze inwestorzy indywidualni. Nie mozna jednak nie zauwazyc stopniowego znaczenia firm deweloperskich.

Deweloping zalicza sie zgodnie z klasyfikacja systemu REGONdo klasy 70.11  zagospodarowanie i sprzedaz nieruchomosci. W statystykach GUs deweloprzy zaliczaja sie do kategorii 'inni inwestorzy'.

Deweloper (W.Werner) - osoba podejmujaca na wlasne ryzyko przedsiewziecia inwestycyjne, a powstale w ich wyniku obiekty przeznacza juz w trakcie powstania inwestycyjnego do przedania w celu osiagniecia zysku. W polskich warunkach przyszly nabywca jest znany deweloperowi juz na samym poczatku, tylko wieksze sprzedaja gotowe mieszkania. Deweloper nie musi posiadac wlasnego kapitalu, wystarczy ze dzieki swojej renomie jest w stanie znalezc badz kredytodawce, nie musi byc rowniez firma budowlana. moze bowiem wynająć. Istnieje grupa deweloperow - generalnych wykonawcow, ktorzy przede wszystkim wiaza sie z istnieniem krajowych firm budowlanych takich jak exbud development , mostostal.

Istnieje tez grupa deweloperow - inwestorow, sa to z jednej strony firma ktora pojawila sie na polskim rynku jako inwestorzy, ale z czasem przekonalis sie, ze aby zainwestowac najpierw trzeba zbudowac. druga grupa to instytucje typowe finansowe, np banki, towarzystwa ubezpieczeniowe.

Deweloper przekwalifikowany, z kolei to podmiot, ktory korzystajac z boomu budowlanego rozszerzaja swoja dzialanosc

Metody dzialania

klasyczna - pozyskanie gruntu, budowa, sorzedaz przy pomocy agencji nieruchomosci. w koncowej fazie szuka sie kolejnego gruntu.

odmienna - deweloper na biezaco pozyckuje grunty na terenie calego kraju i szuka inwestorow, z ktorymi podpisuje porozumienie strategiczne i realizuje inwestycje w wielu miejscach na raz.

Fazy cyklu inwestycyjnego

- okreslenie celu inwestycji (trafia sie mozliwosc kupna gruntu a dopiero pozniej sie deweloper zastanawia sie nad inwestycja)

- pozyskanie gruntu

- analizy przedinwestycyjne i stworzenie koncepcji

- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (dla inwestycji celu publicznego na terenach nieobjetych planem)

- dokumentacja projektowa i uzyskanie pozwolenia na budowe (wystepuje sie z wnioskiem do wlasciwej jednostki)

- proces budowlany

- pozyskanie klientow

Formy pozyskania gruntu

- w przypadku projektow mieszkaniowych zakup od prywatnego wlasciciela lub oddanie gruntow komunalnych w uzytkowanie wieczyste. niekiedy stosuje sie umowy zamiany, ktore skutkuja platnoscia za teren w formie np czesci wubydowanej na tej nieruchomosci powierzchni

- zakup na drodze przetargu jest nieruchomosc nalezy do Skabru Panstwa

- przy projektach o charakterze komercyjnym, najczesciej deweloperzy pozyskuja grunt na drodze tzw. wspolnego przedsiewziecia z wlascicielem przedmiotowej nieruchomosci (spolka soecjalnego przeznaczenia, do ktorej wlasciciel wniosl aport w postaci nieruchomosci)

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

decyzja o warunkach zabudowy (potocznie DWZ) to decyzja warunkow zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego. decyzja zostala wprzowadzona z dniem 1.01.2004 zastepujac decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu. inaczej niz swoja poprzedniczka decyzja w obecnej formie jest wydawana dla terenow dla ktorych nie obowiazuje MPZP.

Organem admin wydajacym decyzje o warunkach zabudowy jets woj burmstrz lub prezydent miasta. w praktyce wydaje jego komorka admin w urzedzie.

Uzyskanie decycji

1. conajmniej 1 dzialka sasiednia jest zabudowana

2. teren ma dostep do drogi publicznej

3. istnieje lub jest projektowane uzbrojenie ternu wystarczajace dla planowanej inwestycji

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmiane przezxnaczenia gruntow rolnych i lesnych na nierolnicze i nielesne

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrebnymi

Uzyskanie decyzji

pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miala byc stosowana jako wyjatek na obszraach gdzie nie ma planu. Przyjetym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem ze jezeli nie obowiazuje plan to nic na tym terenie nie moze byc zbudowane. Polski ustawodawca wyszedl z zalozenia ze takie rozwiazanie doprowadziloby do paralizu inwestycyjnego i wprozwadzil decyzje o warunkach zabudowy w takiej formie jakiej istnieje obecnie. na skutek malej liczby obowiazujacych planow jednakze, wyrosla ona na glowny intrument planowania w Polsc. Ten stan rzeczy jest powszechnie krytykowany jako prowadzacy do poglebienia chaosu przestrzennego oraz wydluzajacy proces budowlany.

Porzadek planowy:

- SUIKZP -> mpzp ->decyzja na pozwolenie

Konsewkwencje braku planow

- Podaz terenow pod budownictwo jest powaznie ograniczona ze wzgledu na brak aktualnie obowiazujacych mpzp jak rowniez przez nieuporzadkowany stan prawny i stosunki wlasnosciowe

- w takiej sytuacji powszechcna praktyka jest wykorzystywanie potencjalnych inwestorow tak, aby ci sfinansowali infrastrukture, ktora z mocy obowiazujacego prawa powinna zapewnic gmina, a nastepnie przekazali ja zakladom komunalnym.

Proces budowlany

struktura kosztow budowy wiekszosci inwestycji

·                     stan zerowy - 15% kosztow calkowitych

·                     st surowy zamkniety - 35%

·                     roboty wykonczeniowe - 34%

·                     instalacja wewwnt - 16%

struktura kosztow z punktu widzenia wykonawcy

·                     robocizna 13% kc

·                     materialy 53%

·                     koszty zakupu (transportu) 11%

·                     sprzet 3%

·                     koszty posrednie 13% (administracyjne)

·                     zysk wykonawcy 7%

Sposob finansowania inwestycji mieszkaniowych

model optymalny - deweloper korzystajac z finansowania kredytem bankowym badz przy pomocy wspolinwestora doprowadza budowe do pewnego stanu, np stanu surpowego zamknietego i dopiero na tym etapie sprzedaje lokale klientom\

model najczesciej stosowany  w Polsce - z uwagi na trudnosci w zdobyciu kredytu bankowego realizacje inwestycji deweloper zawiera umowy wstepone z potencjalnymi kupujacymi ktore precyzuja sposob i liczbe placonych rat i moment przeniesienia wlasnosci lokalu (najczesciej po zaplaceniu ostatniej raty). niestety w takim wypadku kupujacy nie moze zaciagnac kredytu hipotecznego pod zabezpieczenie. taki system niepotrzebnie przerzuce ryzyko dewelopera na kupujacego,

c.d. najczesciej popelnianym bledem jest umieszczanie w umowie wstepnej dwoch terminow przeniesienia prawa i wlasnosci, osobnego dla gruntu i lokalu. w dewelopingu mieszkaniowym deweloper sprzedaje nabywcy grunt, na ktorym ze srodkow nabywcy wznosi budynek mieszkalny lub jedynie posredniczy w nabyciu przez niego gruntu od osoby trzeciej.

w przypadku inwestycji komercyjnych deweloperzy powoluja najczesciej kazdorazowo spolke prawwa handlowego (spolke specjalnego przeznaczenia) ktora zaklada wspolprace miedzy inwestorem strategicznych, wlascicielem gruntu i.........

Nadzor nad procesem budowlanym

Zgodnie z prawem budowlanym panstwo sprawuje nadzor nad dzialalnoscia budowlana podejmowana przez osoby fizyczne i prawne. Prawo budowlane oddziela funkcje admin-prawne od funkcji inspekcyjno kontrolnych

Po reformie administracji publicznej w 99 po wejsciu w zycie znowelizowanego prawwa budowlanego w pOlsce nadzor budowlany sprawuja:

organy admin architektoniczno-budowlanej (starosta/wojewoda, i glowny inspektor nadzoru budowlanego)

organy nadzoru budowlanego (powiatowy inspektor nadzporru budowlanego, wojewoda dzialajacy przy pomocy wojewodzkiego inspektora nadzoru budowlanego, glowny inspektor nadzoru bbudowlanego)

cykl zycia projektu inwestycyjnego

·                     faza przedinwestycyjna

·                     f inwestycyjna (realizacyjna)

·                     f eksploatacji (zarzadzanie nieruchomosciami jest traktowane przez niektorych jako ostatni etap procesu inwestycyjnego podczas gdy inni wylaczaja go poza proces inwestycyjny)

Deweloper jako zarzadca nieruchomosci

dwa warianty zarzadania nieruchomoscia

1. deweloper po zrealizowaniu obiektow przyjmuje je w zarzad deweloperski

2. deweloper powierza zarzad wyspecjalizowanej firmie

ad. 1. stosowane gdy:

- zarzadzanie nieruchomosciami jest jednym z przedmiotow dzialalnosci dewelopera i dysponuje on niezbedna kadra

- deweloper ma problem ze sprzedaza lub wynajeciem nieruchomosci i chce miec wplyw na ksztaltowanie i rozliczanie kosztow zarzadzania nieruchomoscia

- trudna sytuacja finansowa zmusza do poszukiwania dodatkowych zrodel dochodow dla firmy, przekwalifikowujac czesc swoich pracownikow

- realizowana jest duza inwestycja i oddawana do ekslopatacji etapami tak aby deweloper mogl do momentu jej zakonczenia kontrolowac zrealizowane obiekty

Facility management w Polsce

w kilka lat po prawnym usankcjonowaniu zawodu zarzadcy nieruchomosci (property manager) pojawil sie nowy specjalista w zakresie facility management (FM) (w Polsce nowosc) dla nieruchomosci io charakterze komercyjnym (obiekty biurowe, handlowe, magazyny)

Zadaniem FM jest sprawowanie szeroko pojetej opieki nad budynkiem, a jednoczesnie obnizanie kosztow jego utrzymania, podnoszenie jakosci oferowanych w nim uslug oraz zachowanie jego wartosci  rynkowej

FM uznawane jest jako ogol dzialan sluzacych optymalizacji uzytkowania nieruchomosci i obejmuje caly cykl zycia nieruchomosci. rola FM sprowadza sie do dzialan na kazdym etapie projektu inwestycyjnego - od planowania po likwidacje, podczas gdy zarzadca obejmuje swoje obowiazki z chwila wybudowania obiektu

W Polsce nadal czesto z rola FM mylona jest rola zarzadcy nieruchomosci.

Zarzadca skupiony jest niemal wylacznie na maksymalizacji wartosci danego obiektu tak, aby uzyskac jak najlepssze wynik finansowy, podczas gdy celem FM jest tworzenie jak najlepszych warunkow srodowiska pracy dla prowadzenia okreslonej grupy czynnosci gospodarczych.

FM to znacznie wiecej niz ekonomista. oprocz ekonomii wymagana jest znajomosc architektury. Zwiazane jest to z umiejetnoscia dostosowania przestrzeni do potrzeb ludzi i organizacji. Niezbedne sa takze nauki inzynieryjne - technologie sytetmu budowlanego, systemu IT, budownictwo i instalacje. Pomocne sa takze nauki spoleczne.

Land development

Land developer zajmuje sie dzialalnoscia rozwojowa ktora polega na daleko idacym przeobrazaniu nieruchomosci gruntowej. dzialalnosc ta polega na pozyskaniu terenow, przekwalifikowaniu ich, podzieleniu lub scaleniu, uzbrojeniu, opracowaniu koncepcji, ew projektu, uzgodnieniu i sprzedazy z zyskiem developerowi, ktory poprowadzi proces inwestycyjny.

Fazy land developingu
1. poszukiwanie, wybor i nabycie gruntu

2. prawny rozwoj terenu (zmiana przeznaczenia terenu, podzial, scalenie)

3. fizyczne przeobrazenie terenu

4. sprzedaz ulepszonej nieruchomosci

Dzialalnosc spoldzielni mieszkaniowej

Cel glowny: zaspokajanie przede wszystkim potrzeb mieszkaniowych czlonkow oraz ich rodzin, przez dostarczanie czlonkom samodzielnych lokali mieszkaniowych lub domow jednorodzinnych

sPOLDZIELNIA MA OBOWIAZEk zarzadzania nieruchomosciami stanowiac jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej czlonkow

Moze prowadzic inna dzialalnosc nA zasadzach okreslonych w odrebnych przepisach i w statucie jezeli dzialalnosc ta zwiazana jest bezposrednio z realizacja celu glownego

Tryb zakladania spoldzielni

spoldzielnie moze zalozyc conajmniej dziesiec osob, jezeli zalozycielami sa osoby porawne - liczba zalozycieli nie moze byc mniejsza niz 3, a w przypadku rolnej - 5

zalozyciele spoldzielni uchwalaja status ktory reguluje kwestie istnienia

status powinien okreslac;

- przedmot dzialalnosci spoldzielni i jej siedzibe

- czas trwania o ile zalozono ja na czas okreslony

- zasady i tryb przyjmowania czlonkow do spoldzielni

- wysokosc oplat ktore czlonek zobowiazany jest zadeklarowac

- prawa i obowiazki czlonkow

- wysokosc wkladow terminy ich wnoszenia i zasady wyceny i zwrotu w wypadku likwidacji spoldzielni

- zasady podzialu nadwyzki bilansowej oraz pokrywania strat spoldzielni

- zsady zwolywania walnych zgromadzen

Organy spoldzielni

a. walne zgromadzenie - najwyzszy organ spoldzielni ktory powinien byc zwolany przynajmniej raz w roku i ktory decyduje o sprawach o zasadniczym znaczeniu:

              - kierunek rozwoju

              - sprawozdania rady udzielania absolutorium czlonkow zarzadu

              - uchwaly w zwiazku z ocena polustracyjna

              - podzial dochodu ogolnego

              - itp bleble

b. rada nadzorcza - organ kontrolujacym, nadzorujacym dzialalnosc spoldzielni, min 3 osoby,

c. zarzad - kierujacy dzialalnoscia spoldzielni, reprezentuje spoldzienie, sklada oswiadczenia woli

spoldzielnie a wspolnoty mieszkaniowe

Wspolnota jest to ogol wlascicieli lokali w danej nieruchomosci, powstaje ona automatycznie z mocy prawa w momencie podpisania umowy notarialnej zakupu pierwszego lokalu w okreslonej nieruchomosci budynkowej. Nie jest podmiotem prawnym, nie ma wlasnego majatku

Spoldzielnia jest podmiotem gospodarczym, musi byc zarejestrowana w KRSie i posiada swoj majatek.

Wspolntoy sa z reguly mniejsze niz spoldzielnie, dlatego ich czlonkowie sa w stanie bardziej na biezaco kontrolowac ich dzialanie, wiekszy jest wplyw poszczegolnych czlonkow wspolnoty.

Obowiazki czlonka wspoldzielni

obowiazany jest:

- wniesc wpisowe

- zadeklarowac udzial

- wkladu mieszkanowego lub budowlanego

Wpisowe: status spoldzielni okresla wysokosc i terminy wniesienia wpisowego, nie moze przekraczac wysokosci najnizszego wynagrodzenia oglaszanego przez ministra pracy.

Udzialy: wklad finansowy czlonka w majatek spoldzielni, majatek ten jest prywatna wlasnoscia czlonkow kazdy czlonek ma obowiazek okreslic w deklaracji czlonkowskiej ilosc udzialow (min 1), czlonek uczestniczy w pokrywaniu strat i zyskach zaleznie od wysokosci udzialow

Wklad budowlany i mieszkaniowy: istenieje obowiazek wniesienia wkladow, jezeli osoba stara sie o uzyskanie spoldzielczego prawa do lokalu

Obowiazki czlonka spoldzielni

czlonkowie spoldzielni zobowiazani sa do uczestniecznia w wydatkach zwiazanych z zarzadzaniem nieruchomoscia nalezaca do spoldzielni mieszkaniowej

CZlownkowe spoldzielni ktorym przysluguje spoldzielcze prawo do lokalu obowiazani sa uczestniczyc w wydatkach zwiazanych z eksploatacja i utrzymaniem nieruchomosci.

Rodzaje praw do lokali

spoldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu - nie jest pelna wartoswcia ale jedna z form korzystania z lokali spoldzielczych, jest to prawy zbywalne, dziedziczne, podlegajace egzekucji.

Spoldzielcze prawo wlasnosciowe jest ograniczonym prawem rzeczowym, na jego tresc skladaja sie dwa podstawowe uprawnienia

              - prawo do korzystania lokalu

              - prawo do rozporzadzania swoim prawem

Czlonek spoldzielni zainteresowany spoldzielczym wlasnosciowym prawem do lokalu wnosi wklad budowlany w wysokosci odpowiadajacej calosci kosztow budowy przypadajacej na jego lokal

Osoba posiadajaca spoldzielcze slasnosciowe prawo do lokalu zalozyc ksiege wieczysta ale nie jest to konieczne.

faktycznym wlascicielem budynku w ktorym znajduja sie lokale mieszkaniowe pozostaje spodzielnia.

spoldzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest forma wlasnosci, prawo najslabsze i stosunkowo rzadko ustanawiane, nie jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, a jedynie forma prawa na rzeczy cudzej, zblizona do najmu, nie mozna zbyc. W zamian jest jednak duzo tansze, czlonek wnosi wklad mieszkaniowy odpowiadajacy roznicy miedzy kosztem budowy a uzyskana przez spoldzielnie pomoc ze srodkow publicznych.

Odrebna wlasnosc lokali - niczym nie okreslona wlasnosc nieruchomosci lokalowej oraz czescia gruntu.

Posiadacze ograniczonych praw (lokatorskiego lub wlasnosciowego) moga w kazdej chwili zarzadac od spoldzielni wyodrebnienia zajmowanych lokali i ustanowienia odrebnejwlasnosci lokali (warunek: uzupelnienie wartosci dotychczasowego prawa)

odrebna wlasnosc lokalu znajdujacego sie w budynku bedacego wlasnoscia lub wspolwlasnoscia spoldzielni moze byc ustanowiona wylacznie na rzecz jej czlonka. w odroznieniu od praw spoldzielni moze jednak istniec po zerwaniu wiezi ze spoldzielnia.

Rys historyczny

·                     od polowy lat 70tych spoldzielczosc mieszkaniowa stala sie dominujaca forma budownictwa.

...