Scalanie i podział nieruchomości.doc

Scalanie i podział nieruchomości - KPB 101 czerwiec 2005

Rada Ministrów na posiedzeniu w dniu 4 maja 2005 roku wydała Rozporządzenie w sprawie scalania i podziału nieruchomości, które określa zasady i tryb dokonywania tych czynności. Procedura scalania i podziału nieruchomości ma na celu przekształcenie granic nieruchomości i uzyskania korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości.

Zasady podziału nieruchomości normuje ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. Ustaw 2004 r nr 261 poz.2603) dział III.

Podział nieruchomości może nastąpić w celu:

- Zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami
- Wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z niego
- Wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa (m.in. przez zasiedzenie)
- Realizacji roszczeń do części nieruchomości
- Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady
- Wydzielenia działki budowlanej jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w którym ustanowiono odrębną własność co najmniej 1 lokalu.

Podział może dotyczyć jednego właściciela lub użytkownika wieczystego, lub jeśli jest ich więcej najpierw należy dokonać scalenia, a dopiero później podziału.
Jeżeli dla danego terenu istnieje plan miejscowy, podział może być dokonany tylko pod warunkiem, że jest zgodny z ustaleniami tego planu. Jeśli planu nie ma, właściciel może żądać podziału nieruchomości jeśli nie narusza to przepisów odrębnych (np. ochrona przyrody, ochrona zabytków, grunty rolne i leśne) lub decyzji o warunkach zabudowy.
Scalenia i podziału nieruchomości dokonuje się zazwyczaj na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych posiadających na obszarze przewidzianym do scalenia ponad 50% powierzchni gruntów. Czynności te można również dokonać z urzędu, jeśli gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym ponad 50% gruntów, albo są to obszary ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla zorganizowanej działalności inwestycyjnej, rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej bądź przekształceń obszarów zdegradowanych (przewidziane w nowym planie do scalenia i podziału).
W procesie scalenia i podziału uczestniczy rada gminy, która podejmuje stosowne uchwały oraz wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który wykonuje czynności techniczno organizacyjne w toku postępowania scaleniowego (między innymi przez zlecenie czynności geodezyjnych lub z zakresu wyceny nieruchomości osobom posiadającym wymagane przepisami uprawnienia i kwalifikacje).
Rozporządzenie wskazuje, że granice ustala się i przyjmuje według katastru nieruchomości, a stan prawny nieruchomości według ksiąg wieczystych oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości.
Rada uczestników scalenia jest wybierana na organizowanym przez wójta, burmistrza lub prezydenta, zebraniu informacyjnym. Oni również rozstrzygają wszelkie spory dotyczące głosowania.
Integralną część uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości stanowi mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości, wraz z rejestrem nieruchomości, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Przyjmowany wraz z mapą rejestr nieruchomości ma przedstawiać wykaz nieruchomości przed oraz po scaleniu i ponownym podziale, wraz z propozycją praw do nowo wydzielonych nieruchomości. Powyższą geodezyjną dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości przygotowuje upoważniony przez wójta (burmistrza albo prezydenta) geodeta, który dodatkowo, zgodnie z przepisami o rozgraniczaniu nieruchomości, wyznaczy, utrwali i wskaże uczestnikom postępowania granice nowo wydzielonych działek gruntu.
Przy ustalaniu opłat adiacenckich od przyrostu wartości nieruchomości niezbędne jest, aby rzeczoznawca majątkowy określił wartość zarówno nieruchomości istniejących przed scaleniem, jak również tych, które zostały przyznane poszczególnym osobom po scaleniu i podziale. Na podstawie wartości określonych przez rzeczoznawcę wójt (burmistrz albo prezydent) będzie mógł wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką (górna granica tych opłat to 50 proc. różnicy wartości nieruchomości) wobec poszczególnych uczestników scalenia i podziału.