165.doc

Dr Jerzy Filipiak

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Warszawa, marzec, 2006 r.

I. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny.

A. Cechy fizyczne.

1)   Stałość w miejscu (immobilność).

§       Lokalny charakter rynku nieruchomość:

-stałość jest właściwością samego gruntu i naniesień trwale z gruntem związanych,

         - nieruchomość „czeka” na popyt w konkretnej    

            lokalizacji,

              - wartość nieruchomości wynikiem wypadkowej zmian

                 zachodzących pomiędzy popytem a podażą na lokalnym

                 rynku;

§       Wartość nieruchomości podatna na zmiany w otoczeniu:

- wpływ zmian fizycznych i ekonomicznych w otoczeniu;

§       Nieruchomość jako dobre zabezpieczenie kredytów

- hipoteka na nieruchomości;

2)   Trwałość.

§       wieczna trwałość ziemi,

§       długowieczność naniesień budowlanych ( np. od 20 – 30 lat budowle, od 80 -  120 budynki mieszkalne),

§       fizyczna odporność na zniszczenie powoduje iż nieruchomość może być wykorzystywana jako lokata kapitału lub jego zabezpieczenie;

Uwaga: Fizyczna niezniszczalność nie oznacza ekonomicznej trwałości całości nieruchomości ( z upływem czasu wartość gruntu  na ogół rośnie a naniesień budowlanych na ogół maleje).

3)   Różnorodność.

§       Każda nieruchomość gruntowa ma określony indywidualny charakter ( kształt, wielkość, nachylenie, skomunikowanie z otoczeniem, przydatność do określonych naniesień);

§       Zróżnicowany i nieczęsto indywidualny charakter mają naniesienia  na nieruchomości;

§       Utrudnienie w porównywaniu nieruchomości ( jedno z podstawowych podejść wyceny).

4)   Niepodzielność.

§       Niepodzielność wynikająca z istoty nieruchomości

( niemożliwość rozdzielenia gruntu i naniesień, ograniczona możliwość fizycznego podziału obiektów kubaturowych);

§       Znaczne trudności podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomości i np. odzyskania jego części;

§       Trudności z dopasowaniem przestrzeni do zmieniających się warunków gospodarowania  lub sytuacji finansowej podmiotu.

B. Cechy ekonomiczne.

1)   Rzadkość.

§       Ogólnie - postępujący deficyt gruntów ( wzrost liczby ludności, zmniejszająca się ilość zasobów nadających się do wykorzystania);

§       Ograniczona podaż terenów przygotowanych do działalności inwestycyjnych ( cecha w różnych okresach występująca w zróżnicowanym nasileniu);

§       Przyrost obiektów wymaga określonego czasu i wymaga nakładów finansowych ; połączone to jest z małą elastycznością  cenową popytu na nieruchomości

    ( mała substytucyjność popytu).

2)   Lokalizacja.

§       Lokalizacja w decydujący sposób przesadza o cechach ekonomicznych i fizycznych położenia;

§       Decydujące znaczenie mają cechy ekonomiczne położenia ( dostępność miejsc zatrudnienia,  dostępność szeroko rozumianych usług, jakość możliwości komunikacyjnych);

§       Położenie jako jeden z decydujących czynników określających sposób użytkowania nieruchomości i jej wartości ;

§       Kształtowanie się „niższ” lokalizacyjnych do, których spływają inwestycje w nieruchomości ( głównie względy ekonomiczne ale także względy prestiżowe).

3)   Współzależność.

§       Cecha przejawiająca się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania , dokonywanych zmian funkcji obszaru na, na którym lokalizowana jest nieruchomość i wpływu tych zmian na  wartość nieruchomości;

§       W efekcie wyjściowa jakość samej nieruchomości gruntowej i jej zabudowań może mieć drugorzędny wpływ na kształtowanie się wartości ( przykład IKEA Property).

4)   Wysoka kapitałochłonność.

§       Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu;

§       Długi okres zwrotu wyłożonego kapitału ;

§       Potrzeba sięgania po finansowanie ze źródeł obcych;

§       Relatywnie długa żywotność ekonomiczna;

§       Konieczność ponoszenia nakładów modernizacyjnych.

C. Cechy instytucjonalno – prawne.

1)   Rodzaje praw do nieruchomości:

§       Prawa bezwzględne nazywane prawami rzeczowymi

- własność,

- użytkowanie wieczyste,

- ograniczone prawa rzeczowe

§       Prawa względne , do których zalicza się prawa zobowiązaniowe

        Zestawienie praw do nieruchomości