POLITECHNIKA WARSZAWSKA
INSTYTUT GEODEZJI GOSPODARCZEJ
STUDIUM PODYPLOMOWE - WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Prof. dr hab. inż. Wojciech Wilkowski
Wycena lasów i gruntów zadrzewionych
WARSZAWA 2006/2007
11
SPIS TREŚCI
1. NIERUCHOMOŚĆ LEŚNA 4
2. ZASADY OKREŚLANIA WARTOŚCI 5
3. PODEJŚCIA STOSOWANE PRZY WYCENIE NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH 6
3.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM, METODĄ PORÓWNYWANIA PARAMI 7
3.1.1 Warunki stosowania podejścia porównawczego i procedura postępowania przy określaniu wartości nieruchomości. 7
3.1.2 Wybór rynku lokalnego i analiza rynku 8
3.1.3 Cechy nieruchomości leśnych mające wpływ na ich wartość 9
3.1.4 Źródła i zasady oceny cech rynkowych .........................................................................................11
3.1.5 Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny .........................................................................13
3.1.6 Określenie wag cech rynkowych ....................................................................................................14
3.1.7 Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych ........................................................17
3.1.8 Wyliczenie poprawek kwotowych ..................................................................................................17
3.1.9. Obliczenie wartości 1 hektara nieruchomości z każdej pary oraz wartości ostatecznej
nieruchomości ...............................................................................................................................18
3.2 Określenie wartości nieruchomości leśnych w podejściu dochodowym metodą inwestycyjną 18
3.2.1 Metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej .....................................................................19
3.3. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH W PODEJŚCIU MIESZANYM
METODĄ WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU 20
3.3.1Określenie wartosci gruntu leśnego 21
4. OKREŚLENIE WARTOŚCI DRZEW 23
4.1 Określanie wartości POJEDYŃCZYCH DRZEW ZAWIERAJĄCYCH SORTYMENTY
UŻYTKOWE 24
4.1.1 Określenie wartości pojedynczych drzew w technice szczegółowej (dokładnej) 24
4.1.2 Określenie wartości pojedynczych drzew w technice uproszczonej (przybliżonej) 25
4.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI POJEDYNCZYCH DRZEW W KTÓRYCH BRAK SORTYMENTÓW
UŻYTKOWYCH LUB WARTOŚĆ DRZEWA JEST NIŻSZA OD KOSZTÓW NASADZENIA I
PIELĘGNACJI 26
5. OKREŚLENIE WARTOŚCI DRZEWOSTANÓW 26
5.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI DRZEWOSTANÓW, KTÓRE WYTWORZYŁY MATRIAŁY
UŻYTKOWE ........................................................................................................................................26
5.1.1 Określenie wartości drzewostanów w technice szczegółowej.........................................................27
5.1.2 Określenie wartości drzewostanów techniką wskaźnikową............................................................28
5.1.3 Określenie wartości drzewostanów w technice przybliżonej..........................................................31
5.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI DRZEWOSTANÓW W PODEJŚCIU KOSZTOWYM METODĄ
KOSZTÓW ODTWORZENIA..................................................................................................................................................31
5.2.1 Technika szczegółowa ....................................................................................................................31
5.2.2 Technika wskaźnikowa....................................................................................................................33
6. ZASADY OKREŚLANIA ODSZKODOWANIA ZA PRZEDWCZESNY WYRĄB
DRZEWOSTANÓW 33
7. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH ZADRZEWIENIA I ZAKRZEWIENIA........................................................................................................................... 34
7.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTU W PODEJŚCIU MIESZANYM METODĄ
WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH................................................................................................. 35
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI UDOSTĘPNIANYCH PUBLICZNIE PARKÓW OGRODÓW
OZDOBNYCH I ZIELEŃCÓW ORAZ LASÓW OCHRONNYCH.......................................................... 36
9. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZADRZEWIONYCH, ZAKRZEWIONYCH LUB LEŚNYCH SPEŁNIAJĄCYCH ……………………………………………………………………………….……………………………….. 42
10. TABELE I ZAŁĄCZNIKI ........................................................................................................................ 43-51
Nieruchomość leśna jest to część powierzchni ziemskiej, będąca lasem w rozumieniu ustawy o lasach oraz stanowiąca odrębny przedmiot własności.
Ustawa o lasach (Dz. U. Nr 56 z 2000 – tekst jednolity z późniejszymi zmianami) w art. 3 definiuje las w sposób następujący:
Art. 3. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków,
2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
Przedmiotem wyceny nieruchomości może być grunt wraz z jego częściami składowymi.
Budynkami i budowlami wykorzystywanymi dla potrzeb gospodarki leśnej są w szczególności:
a) osady nadleśnictwa, leśnictwa i gajówki
b) osady robotnicze i hotele robotnicze
c) ośrodki wypoczynkowe
d) zabudowania innych pracowników leśnictwa
e) parkingi leśne
f) parki konne
g) tartaki
h) zabudowania usługowo-gospodarcze
i) linie energetyczne i komunikacyjne
j) składy drewna
k) urządzenia melioracji szczegółowych
l) drogi leśne
m) linie podziału powierzchniowego i podziału przestrzennego, np. nartostrady,
n) pasy przeciwpożarowe,
o) pasy lub rowy graniczne,
p) urządzenia turystyczne.
Do części składowych gruntu leśnego zalicza się w szczególności:
a) drzewa i drzewostany
b) plantacje drzew
c) plantacje choinek
d) szkółki leśne i zadrzewieniowe
e) budynki i budowle wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej.
f) runo leśne.
Przedmiot wyceny winna stanowić nieruchomość leśna wraz z częściami składowymi.
Jeżeli z przepisów ustawy lub umowy z zamawiającym wycenę wynika, że z wyceny wyłączona jest określona część składowa nieruchomości gruntowej, w rozumieniu art. 48 kodeksu cywilnego lub grunt, powinno to być w operacie szacunkowym wyraźnie zaznaczone i uzasadnione.
Przedmiotem wyceny może być także sam grunt lub określona część składowa nieruchomości leśnej. W ten sposób wycenie mogą podlegać w szczególności: drzewa, drzewostany, plantacje: drzew, choinek, szkółek leśnych i zadrzewieniowych, budynki i inne urządzenia a także wartość szkód związanych z utratą lub ograniczeniem wartości użytkowej gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.
Określania wartości nieruchomości leśnej o dużej różnorodności (drzewostany, plantacje, budynki: mieszkalne, gospodarcze, osady robotnicze, ośrodki wypoczynkowe, budowle: parkingi, składy drewna, tartaki, drogi leśne, mosty, urządzenia melioracyjne itp.) można dokonać poprzez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny.
Przy określaniu wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych należy korzystać ze szczególnych źródeł informacji o tych nieruchomościach zawartych między innymi w:
a) planach urządzania lasu i uproszczonych planach urządzania lasu,
b) branżowej ewidencji gruntów prowadzonej przez Lasy Państwowe,
c) dokumentacji środków trwałych w jednostkach organizacyjnych Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe,
d) informacjach zawartych w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji leśnej,
e) dokumentach gospodarczych nadleśnictw na podstawie których można określić stopień zgodności upraw z siedliskiem, stan upraw, uzyskać dane z powierzchni zrębowych, ceny zbytu oraz koszty pozyskania i zrywki określonych sortymentów drewna,
f) umowach (protokółach) dotyczących nakładów poniesionych na hodowlę i pielęgnację drzewostanów,
g) publikacjach specjalistycznych instytutów naukowych i organizacji zajmujących się leśnictwem, a dotyczących w szczególności: charakterystyki uprawianych gatunków drzew, informacji o cenach drewna pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności leśnej, informacji o stanie zdrowotnym drzewostanów pochodzących z monitoringu biologicznego,
h) dokumentacji odnoszącej się do zgodności kierunków produkcji leśnej z planem zagospodarowania przestrzennego dla gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska, strefach ochronnych zakładów przemysłowych i strefach ograniczonego użytkowania.
i) dokumentacji prowadzonej przez jednostki sprawujące trwały zarząd lub administrujące obszarami parków wiejskich i innych obszarów zadrzewionych.
Wartość rynkową nieruchomości leśnych określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego lub podejścia mieszanego.
ousnessa