e-book nieruchomości.pdf

e-book

z praktycznymi poradami dotyczącymi zawierania transakcji związanych z

rynkiem nieruchomości.

Witam,

na wstępie chciałabym podziękować Ci za korzystanie z portalu nieruchomości-online.pl

oraz za wypełnienie ankiety naszego portalu.

W kolejnych częściach poradnika " Jak bezpiecznie kupić nieruchomość" postaram się krok

po kroku przeprowadzić Cię przez proces kupna nieruchomości. Będę omawiać na co zwrócić

uwagę kupując mieszkanie czy działkę, a także kiedy i gdzie trzeba zapłacić podatek od

nieruchomości. Dowiesz się również jak skutecznie i z zyskiem sprzedać nieruchomość.

Zachęcam więc do lektury!

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość

Kupując dom, mieszkanie, działkę czy nawet garaż łatwo pogubić się w gąszczu ofert

znajdujących się na rynku. Warto więc, upewnić się najpierw, czy stan prawny interesującej

Cię nieruchomości nie budzi żadnych podejrzeń. Oto kilka rad, które warto wziąć pod uwagę

przed zakupem.

Wartość nieruchomości

Cena nieruchomości bardzo często jest kluczowym kryterium przy wyszukiwaniu

ofert, których przecież na rynku nie brakuje. Dlatego sprawdź najpierw, czy kwota, której

żąda sprzedawca nieruchomości nie jest zawyżona. Pamiętaj również, że zanim się na

cokolwiek zdecydujesz powinieneś obejrzeć kilka a nawet kilkanaście ofert. Określając

wartość nieruchomości najłatwiej jest po prostu porównać ją z innymi o podobnych

parametrach, położonymi w okolicy.

Na cenę nieruchomości wpływa również jej lokalizacja: bliskość środków

komunikacji, instytucji publicznych, a także charakter dzielnicy, w której się znajduje. Jeśli

szukasz miejsca do zamieszkania, nie bez znaczenia jest fakt, czy za oknem masz zielony

park, czy też zakłady produkcyjne.

Stan prawny

Kupując nieruchomość zwróć uwagę na to, czy sprzedający jest jej faktycznym

właścicielem, lub osobą upoważnioną do sprzedaży nieruchomości - w takim przypadku musi

mieć notarialne pełnomocnictwo. Jeżeli właścicieli jest więcej, to każda z tych osób musi

wyrazić zgodę na sprzedaż.

Należy również sprawdzić czy w stosunku do nieruchomości nie toczy się

postępowanie spadkowe lub nie jest ona obciążona prawami osób trzecich - np. hipoteką albo

czy nie jest na niej ustanowiona służebność.

Wszystkie te informacje zawarte są w Księdze Wieczystej. Wgląd do niej jest

darmowy i odbywa się w czytelni Sądu Rejonowego, w wydziale ksiąg wieczystych. Znając

numer księgi, każdy może zapoznać się z dokonanymi w niej wpisami. Natomiast odpis księgi

wieczystej jest płatny, a czas oczekiwania może wynieść do 3 tygodni.

Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej np. w przypadku mieszkań spółdzielczych

własnościowych, należy sprawdzić akt notarialny, na podstawie którego sprzedający stał się

właścicielem mieszkania. Pomocne będzie również zaświadczenie wydawane przez

spółdzielnię, w której zlokalizowana jest nieruchomość - określi ono komu przysługuje prawo

do lokalu.

Kupując dom, lub mieszkanie sprawdź również zaświadczenia o stanie zameldowania

i upewnij się, że przed podpisaniem aktu notarialnego wszyscy mieszkańcy zostaną

wymeldowani.

Dysponując dokumentacją nieruchomości dobrze jest zasięgnąć jeszcze porady

specjalisty. Notariusz sprawdzi czy wpisy są dokonane poprawnie, czy nie ma żadnych

obciążeń oraz czy przed przystąpieniem do zakupu trzeba jeszcze coś uzupełnić.

Dobra umowa przedwstępna to taka, która…

Dobra umowa kupna-sprzedaży nieruchomości powinna być wolna od wad prawnych i

zostać zawarta na piśmie w formie aktu notarialnego oraz szczegółowo regulować

najważniejsze kwestie dla ochrony Twoich interesów. Poniżej opiszę kilka punktów umowy

przedwstępnej dotyczącej kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego (domu), na które powinieneś

zwrócić szczególną uwagę.

Forma umowy

W zależności od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym różnie kształtuje się

kwestia „opłacalności” zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego:

jeśli jesteś kupującym żądaj podpisania umowy przedwstępnej przed notariuszem.

Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na Ciebie prawa własności

nieruchomości bez zgody sprzedawcy (tzw. skutek silniejszy) - umożliwia Ci to art. 64

kodeksu cywilnego, który mówi, iż orzeczenie sądu " stwierdzające obowiązek danej osoby do

złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie ". Mówiąc prościej, sąd

swoim orzeczeniem stwierdza zamiast sprzedawcy, że nieruchomość stała się Twoją

własnością i były prywatny właściciel musi Ci ją wydać.

jeśli jesteś sprzedającym spróbuj zawrzeć umowę przedwstępną w zwyczajnej formie

pisemnej

Kupujący będzie mógł jedynie żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy (tzw. skutek słabszy) –

własność nie będzie mogła być przeniesiona, gdyż polskie prawo do przeniesienia własności

nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Stwarza to możliwość wycofania się z

umowy przedwstępnej w zasadzie bez konsekwencji (np. w przypadku otrzymania w

późniejszym czasie lepszej oferty).

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podpisując umowę przedwstępną ustalasz termin podpisania umowy przyrzeczonej

(końcowej) przenoszącej własność nieruchomości. Standardowy termin wynosi od czterech

do sześciu tygodni od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Możesz jednak w

porozumieniu z drugą stroną ustalić inny.

Strony umowy.

Sprawdź dokładnie, czy wszystkie dane na akcie notarialnym, w szczególności

numery PESEL i NIP są zgodne z danymi w dowodzie sprzedającego. Powinieneś mieć 100%

pewności, że osoba, która sprzedaje Tobie mieszkanie jest jego właścicielem .

Kupując mieszkanie od osoby pozostającej w związku małżeńskim, sprawdź

koniecznie, czy lokal (dom) jest w tzw. wspólności majątkowej. Jeśli tak, to potrzebna jest

także zgoda drugiego z małżonków. Jeśli więc sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył

przed ślubem, w umowie powinien znaleźć się zapis o tym fakcie oraz stwierdzenie, że umów

rozszerzających wspólność ustawową ze współmałżonkiem nie zawierał.

W przypadku, gdy nieruchomość sprzedaje małżeństwo umowa powinna zawierać

oświadczenie, że przysługuje im na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej prawo

własności lub ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przedmiot umowy

Ta część umowy musi dokładnie określać nieruchomość, którą zamierzasz kupić

(sprzedać):

- mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako własność hipoteczna)

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Podstawowa różnica pomiędzy tymi formami jest taka, że spółdzielcze własnościowe prawo

do lokalu nie daje Ci własności mieszkania (domu, garażu). Zalicza się ono do tzw.

ograniczonych praw rzeczowych, co w praktyce umożliwi Ci sprzedanie, darowanie, wzięcie

kredytu pod hipotekę, czy przekazanie go komuś w drodze spadku, jednak właścicielem

lokalu pozostaje spółdzielnia.

Pamiętaj, że nie musisz być członkiem spółdzielni, aby posiadać spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu . Możesz je także przekształcić w prawo odrębnej własności -

wystarczy złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni mieszkaniowej.

Jeśli ustalisz, że mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe , które do niego należą (takie jak

piwnicę, taras, balkon, lub garaż), to powinny być wymienione w tej części umowy.

Sprzedający powinien zagwarantować odpowiednim zapisem, że lokal nie posiada

wad prawnych (np. hipoteki), fizycznych (np. cieknący dach), zaległości czynszowych (np.

zaleganie za czynsz, nieopłacone rachunki za media) lub wcześniej podpisanej innej umowy

przedwstępnej. Z kolei kupujący powinien oświadczyć, że znany jest mu zarówno stan

prawny, jak i fizyczny nieruchomości i wie, co kupuje.

Transakcja

Cena powinna być precyzyjnie określona. Innymi słowy, nie może być wątpliwości,

co dana kwota obejmuje (np. garaż), a za co będziesz musiał zapłacić dodatkowo.

Jeśli kupujący wspomaga się kredytem bankowym, na pieniądze (drugą transzę), jako

sprzedający będziesz musiał poczekać kilka dni od momentu zawarcia ostatecznej umowy

sprzedaży, czyli podpisania aktu notarialnego. Pamiętaj, że do wypłaty pieniędzy bank

potrzebuje wypisu z aktu notarialnego przyniesionego przez jedną ze stron, a pieniądze mogą

być wypłacone tylko na rachunek bankowy sprzedającego.

Dodatkowym zabezpieczeniem dla sprzedającego może być zapis w umowie,

mówiący, że nabywca posiada środki na zakup lokalu. W przypadku, gdy się wycofa z

umowy z własnej winy i zażąda zwrotu zadatku, bo przykładowo nie otrzymał kredytu, to taki

paragraf powinien przekonać sąd, że kupujący wiedział, co robi, podpisując umowę i wziął na

siebie ryzyko nieotrzymania kredytu.

Dokumenty

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, powinieneś dokładnie przeanalizować

(zobaczyć) kilka dokumentów, mianowicie:

1. Akt własności lokalu bądź przydział (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu – wydaje go spółdzielnia, w którym stwierdza prawo do zamieszkania danej osoby).

2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić

zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, informujące o tym, że

sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o określonej

powierzchni pod określonym adresem. Wiele spółdzielni zamieszcza w nim także inne istotne

informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest

wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy

lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile, oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.

3. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydawane są podobne zaświadczenia.

4. Wypis z Księgi Wieczystej . O ile w przypadku mieszkania na tzw. prawie odrębnej

własności kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze, o tyle mieszkanie

spółdzielcze własnościowe kupowane od pierwszego właściciela, może jej nie mieć. Umowa

powinna wtedy zawierać sformułowanie, że sprzedający oświadcza, iż spółdzielcze

własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej.

P.S. Uwaga! Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (bądź

miejsca garażowego) za okres do dnia wydania lokalu (miejsca) kupującemu.

Kiedy powinieneś zapłacić podatek od nieruchomości?

Kupno działki, czy ukończenie budowy domu to jeszcze nie koniec formalności.

Pozostaje kwestia opłacenia podatku od nieruchomości . Jego wysokość oraz termin zapłaty

różnią się w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości:

Niezwłocznie po kupnie działki powinieneś zgłosić ten fakt na specjalnym

formularzu we właściwym urzędzie gminy. Masz na to dokładnie 14 dni, które liczone są od

dnia zakupu.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: